【會議直擊】龍湖使命：解決社會真實需求，提供更人性化的服務

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日期：2021年3月27日 上午10:17作者：龍曼 編輯：mila

【財華社訊】龍湖集團(00960-HK)發佈2020年度業績。期内，公司營業額同比增長22.2%至1845.5億元(人民幣，下同)；剔除公平值變動等影響後之歸母核心淨利潤同比增長20.2%至186.9億元；毛利同比增長6.4%至540.3億元，毛利率為29.3%。董事會建議派發末期股息每股1.03元，全年合計派發股息每股1.43元，同比增長19.2%。

三道紅線試點落定範圍擴大，對地產行業產生深遠影響。對此，公司主席吳亞軍認為，政策調控越來越精準、水平越來越高，這對行業長期來看是一個利好，對整個中國經濟的運行質量也是一個利好。這個政策是一個外部力量，有助於龍湖在競爭力上更進一步。更重要的是，他律進一步加強，對企業來講是好事，過去企業管理只能靠治理，現在還有他律的壓力，督促企業自身練好内功，把握好窗口期，在穩健的情況下擴大自己的成果。

集團管理層說，這一輪政策是把整個行業發展的動能，從以前的槓桿驅動推動到人力驅動和運營驅動，進而推動到能力驅動。「三道紅線」對行業的分化、整合、能力提升，將產生長效的、積極的作用。

年内，集團合同銷售額為2706.1億元，同比增長11.6%。銷售總建築面積1616.2萬平方米，按年同比增長13.5%，主要分佈區域為長三角、西部、環渤海、華南及華中片區。

分部業績方面，物業發展業務營業額為1709.8億元，按年同比增長21.4%。交付物業總建築面積為1201.1萬平方米。物業發展業務結算毛利率為27.3%。

集團物業投資業務不含稅租金收入為75.8億元，同比增長30.9%。商場、租賃住房、其他收入佔比分别為75.2%、23.9%和0.9%。此外，集團科技收入為11億元，實現穩步增長。

集團商業通過紮實運營及快速應變直面挑戰，全年商業租金提升23%至58.2億元，於南京、成都、蘇州、西安、濟南、重慶6城，守時保質地新開10座商場，整體出租率達到了96.9%。談及商場業務，公司管理層說，截至目前，龍湖已經開業49座商場，開業總建築面積達481萬平方米，全年銷售額達到305億元，按年同比增長14%。

管理層表示，從運營數據看，受2至4月疫情影響，營業額和人次均有下降，但是5月之後迎來非常強勁的復蘇，年底出租率達97%。從今年來看，總體上客流、銷售以及單店數據都是正向的，今年有望達到85億元的租金收入。

此外，龍湖的租賃住房品牌「冠寓」，全年實現租金收入18.1億，現已成為集團經營性收入的穩定貢獻源。

截至2020年底，集團城市覆蓋數為63個，土地儲備合計7400萬平方米，權益面積為5279萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米5569元，為當期簽約單價的33.3%。按地區分析，環渤海地區、西部地區、長三角地區、華南地區、華中地區及香港地區的土地儲備分别佔土地儲備總面積的36.1%、25.8%、16.0%、11.6%、10.4%及0.1%。

於本報告期後，集團新增收購土地儲備總建築面積為81萬平方米，權益面積為59萬平方米。按地區分析，西部地區及長三角地區期後新增面積分别佔期後新增收購土地儲備總建築面積的63.2%及36.8%。

展望2021年，公司管理層說，2021年公司的全年銷售目標為3100億元，增幅15%，全年主力推盤項目271個，全新項目65個。為了實現銷售目標，公司準備了充足的可售貨源，並根據市場情況保持彈性。

商場方面，公司管理層說，公司將以每年新開10個左右的速度穩步擴張，以合理、可持續的投資節奏，重點佈局一線和主流二線城市的交通節點。2021年預計將有11座天街開業。截至目前，公司在手商業項目已經超過100個。

公司主席吳亞軍和其他管理層出席視頻業績會議，並回答記者問題，部分節錄如下:

Q: 對於2021年樓市預期是怎樣的？房地產是否還是賺錢的好賽道？

邵明曉：近一年來，諸多房地產政策相繼出台，行業整體政策框架已經非常清晰，在「房住不炒」的定位下，房地產行業回歸居住屬性，強管控力度的三道紅線，鼓勵保障性租賃住房開發等政策，讓龍湖看到政策的確定性更加明確。管理團隊對今年行業發展持充滿樂觀的態度，尤其對龍湖來講，過往也是按照這樣的大方向，以自律發展到今天，我們是非常有信心的。

Q:公司對行業排位規模的態度是怎樣的？持有物業上投入的資金成本短期内是否壓制地產物業增速？

邵明曉：首先，關於簽約規模，龍湖維持十名左右的名次就比較滿意。因為龍湖整體權益比較高，超過70%，我們始終強調有回款的簽約、有利潤的增長，這對我們是非常重要的。

第二，關於持有物業的資金佔壓問題，「持商業」從2011年開始作為集團戰略一直堅持到現在，在十年時間里已經看到了初步成果，對公司發展帶來很大助力。龍湖在戰略執行之初，通過精確計算劃定了刻度，即每年把回款10%作為上限，投入到持有型物業部分，這個可以一直保持到現在。

隨著近幾年回款增加，所以除了投資天街等商業之外，龍湖也投資一些重資產的冠寓、參與物業收並購以及塘鵝業務等。這個刻度，既保證整個公司銷售有合理增長速度，同時公司圍繞「空間即服務」戰略，在業務上有更寬拓展面，這是龍湖一直堅持的原則。

Q:網傳22城集中供地，每年供地不超過3次，公司持怎樣的看法？操盤的策略是否發生改變？

邵明曉：第一，這個政策是房地產行業内，非常有影響的政策，龍湖内部也做了認真的研判，整體來看，政策對龍湖這樣的企業是存在利好意義，因為龍湖總體財務比較穩健，資金面也比較健康，一直沒碰三道紅線，今年財務指標也在進一步優化。政策對優質的房地產從業者來說，應該是利好，可能對高槓桿公司或中小公司可能會有一些壓力。

第二，供地模式肯定會對運營帶來新的變化，這幾年龍湖一直在強化能力槓桿，降低財務槓桿，而持續加強和提升的能力槓桿，也為龍湖打造出高質量快速運營的能力。從拿地、到策劃、到方案、到開工、到建設、到交付、到客戶服務、到一係列全鏈條的能力，龍湖這幾年持續在優化，從這方面看，可能政策對龍湖是有利的，政策的出現考驗房企的運營能力，集中推盤營銷的能力，也考慮房企交付時的能力，在這一點上，龍湖早有應對。總體來講，這個政策對優質的企業是利好的，龍湖不會掉以輕心，繼續強化能力，跟著政府的指揮棒，做好本分工作，為客戶把產品和服務做好。

Q:公司對三道紅線擴圍的壓力怎麽看？公司今年制定了怎樣的計劃？

邵明曉：三道紅線對企業融資策略做了規範，根據要求，綠檔有息負債年增幅不超過15%，黃檔10%，橙檔5%，很多公司不斷調整債務結構，這是政府整個頂層規範起到的作用。

未來行業的資源越來越會朝著優秀、穩健的企業傾斜。再加上今年年初剛剛推出的銀行房地產貸款集中度管理制度，三道紅線對行業發展是好事，從房價的長效到金融的長效，為行業中穩健、講質量、有運營能力、有品牌的玩家提供很好的運營平台和機會。

Q:長租公寓近年來爆雷，公司持有式集中租賃的優勢是什麽？公司對「冠寓」2021年的發展有怎樣的預期？

邵明曉：集中式的商業模式，主要分為三種：純重資產，自己品牌、自己運營管理；第二，中資產，通過租賃其他業主持有物業，經過裝修改造重新分租出去，做運營管理、做用戶維護；還有一部分純輕的，主要管理輸出，主要跟政府的平台做合作。租賃住房業務以2017年開始，做到今天已經第四個年頭，從開始做租賃住房業務時，我們已經這些模式都做了單店模型，模擬整個生意模式。所以，四年來租賃住房業務基本是按照我們的規劃發展，到去年年底已經開出9萬間，如果不是疫情因素，我們去年應該開始盈利，今年這個整體業務是盈利的，而且去年18.1億的收入，在今年會達到25億左右收入，規模可能開拓到11萬間，繼續在行業内保持前三名的位置。

後續龍湖還會繼續穩健發展，但更關注質量，另外對城市選擇也高度關注，現在整個冠寓進了30餘個城市，並沒有全面鋪開，在高能級一、二線城市做這個業務。之所以做到今天的規模：第一，從業務建立之初就對模式、包括未來成長路徑做了模擬和框定，這是龍湖一貫做事的習慣，這是第一，它儘管是戰略層級的，我們做主航道業務時一開始必須想清楚。

第二，C3團隊是非常年輕的團隊，包括每年會從一些非常優秀的高校招一些年輕學生，他們很快進入角色，一線成長速度非常快。整個年輕團隊服務，這個業務客層在21歲到32歲，非常理解用戶，團隊執行率也非常強，不斷叠代。

第三，租賃住房業務建立之初，整個數字化工具還是比較流暢，從用戶端到運維端到管理端數字化的加持，經過這幾年的叠代，對效率提升，包括用戶體驗的提升都是有很大的幫助。包括在模式和業務創新上也做了很多探討。這點做運營、做服務、做這種細活，如董事長講龍湖的長項以及底層基因，一定是高度的用戶思維，一定是高度的内部用戶關注。還有一個是非常強的精細化運營，都是龍湖基因里的東西，到今天我們已經可以看到住房租賃業務未來有一個很大的前景。

當然還有最重要一點，因為龍湖的資金成本比較低，這也是龍湖做住房租賃業務非常大的優勢。今年以來，政府又強調要加強保障性租賃房的支持力度和建設，我相信，住房租賃業務將得到政策的持續支持，龍湖也會借這個東風，把這個主航道業務做健康、做好，為我們年輕的用戶服務好，這也是我們龍湖的本分。

Q: 龍湖收購億達服務，對分拆物業擴張有怎樣態度？

邵明曉：政府對這個行業是支持，原來是傳統物業企業，現在升級為科技的加持，龍湖物業在2018年升級為智慧服務，這是行業發展的大方向。

也可以看到，物業行業現在非常熱門。去年開始分拆上市也是風起雲湧，大家都爭先恐後，無論頭部企業，還是中小企業都在上市，龍湖一直堅定把我們的C4業務，就是龍湖智慧服務作為整個空間即服務的大業務板塊的一環，因此沒有分拆上市的計劃，我們更關注這個業務的健康發展，更關注我們用戶的服務體驗，包括它的成長性。

另外，我們確實在今年也做了一些收並購，但我們收並購非常理性，願意跟我們合作的被收購企業也看重龍湖的質量和龍湖的信譽，我們基本非常穩健，不單純的追求規模，在規模和質量也會持續做好一個平衡。

對於智慧服務這條賽道，我們有充足的耐心，這麽多年我們也領會一個點，叫「大財不進急口」，只要有耐心就會有機會，但前提是你要保持足夠的能力和資源。

因此，分拆上市，肯定是沒有這個計劃。

吳亞軍：關於C4分拆，我們目前沒有這個計劃。首先，龍湖市值做高就行，因為市值管理不是資本運作，就是將業務夯實，並層出不窮地展現出來，最後做對了，過幾年用財務數據把它呈現出來，是自然而然的過程。

Q: 管理層如何預測公司毛利率水平？

邵明曉：因為政府對房價的管理已經持續三年，2017年開始，毛利率回歸的趨勢很明顯，行業回歸到20%到30%，龍湖希望做到25%到30%。回歸讓我們區域化更加安全，因為需求旺盛，整個操盤會更加順暢，我們認為會是行業趨勢。開發商會憑借品牌、運營能力佔合理毛利，解決社會痛點，提供好的居住空間，希望這個模式滾下去會為行業長遠發展提供動力，而不是大開大合。

Q: 龍湖推出輕資產，涉及商業等多條航道，龍湖商業輕資產接下來具體規劃是什麽？

邵明曉：從冠寓的角度上，包括政府平台大量租賃的業務，需要通過買服務、合作等方式，找到比較好的品牌玩家幫他們做運營。我們經過3、4年走過來，冠寓是年輕用戶中的領先品牌，規模做到前列。但在這個方面我們並沒有設限，按項目來看，符合我們的刻度我們就做，現在看這個業務需求也是比較旺的。

第二，從商業的角度上，到現在為止我們重頭還是在重資產尤其TOD的發展，到去年底是102個，今年又在南京核心位置拿到一個，已經做到103個。中國45個有地鐵的城市大概有七八千個站點，這里有很多機會，並且與我們整個能力圈高度匹配。

同時我們關注到包括一線、二線城市在内，很多城市做商業的供應量是很大的。但在這個行業内，特别有品牌、有能力的玩家團隊還不是那麽多。我們也看到這種需求，有很多擁有資產的業主，也希望龍湖用另外一種方式跟它們進行合作，比如用輕的模式，甚至小股操盤的模式等等。

在這個方面，我們也剛剛起步，也是沒有給它設增長速度，現在也沒有特别設限。龍湖本身已經在商業上積累了大量的品牌影響力和能力，包括跟商戶合作的資源。如果把這個能力進行復用的話，無論對我們合作夥伴、用戶自身收入增長、能力提升，包括對用戶會員積累都是有幫助的，我們想這個業務把它放開。

吳亞軍：在這方面，我們目前沒有對它提業績的指標要求，但是我們其實是幾年前就被客戶推動，因為B端客戶提出過兩條希望：第一，你幫我解決問題、解決痛點；第二，你帶著我去賺錢、一起玩。過去這種要求很多，但我們認為自己那時候的能力還不夠強。

現在龍湖運營效率在行業還是有領先優勢的，這時有一個好的勢能輸出才有價值。這是我們能力有餘量情況下做的輸出。這也是好事情，提高社會資產效率，解決社會的真實需求，提供更好的人性化的服務或者更豐富多彩的生活，這就是龍湖的使命。所以我覺得是正向的和吻合的。

文：龍曼