2020年中國商品房銷售逆勢創新高 低估值房地產股反彈多股漲停

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2020年年初，新冠肺炎疫情的肆虐一度令許多行業都按下了「暫停鍵」，直到二季度復工復產才逐漸開始。

在疫情影響下，國家為保就業、扶持實體經濟的發展，地產融資遭嚴控，尤其「三道紅線」的出台一度引發市場對房地產行業的強烈擔憂。但從實際情況來看，2020年房地產行業在一季度受到較大衝擊，後進入快速恢復期，房地產市場各關鍵指標表現出較強韌性，且全年投資增速有所超出預期，商品房供需端以及房企到位資金分别於三、四季度超過上年同期。

2020年房地產市場刷新歷史記錄

2021年1月18日，國家統計局公佈了包括2020年全年GDP、固定投資增長等經濟指標。數據顯示，2020年全年國内生產總值達到1015986億元，按可比價格計算比上年增長2.3%。2020年，商品房銷售面積176086萬平方米，比上年增長2.6%，增速比1-11月份提高1.3個百分點，上年為下降0.1%。此外，2020年房地產銷售額突破17萬億元，較2019年的近16億元相比，全面刷新歷史紀錄，房地產開發投資也是首次超過14萬億元。

具體來看，房地產開發企業房屋施工面積926759萬平方米，比上年增長3.7%，增速比1至11月提高0.5個百分點。其中，住宅銷售面積增長3.2%，辦公樓銷售面積下降10.4%，商業營業用房銷售面積下降8.7%。商品房銷售額173613億元，增長8.7%，增速比1-11月份提高1.5個百分點，比上年提高2.2個百分點。其中，住宅銷售額增長10.8%，辦公樓銷售額下降5.3%，商業營業用房銷售額下降11.2%。從上述數字可以明顯看出，住宅為整體增長作出的貢獻最為突出。單月數據方面，12月單月房地產銷售面積為2.5億平米，同比上漲11.5%，銷售額為2.46萬億，同比上漲18.9%。

眾所知周，房地產開發投資數據是房地產市場景氣度的重要指標，此類數據的表現體現了房地產市場‘穩’的導向，也對宏觀經濟和產業經濟的穩定發展創造了較好的條件。2020年12月數據最值得關注的是，它是中國房地產歷史上銷售額與銷售面積最高的一個月，刷新了歷史最高紀錄。在疫情背景下，2020年房地產業從高點陡然下降，再逐步上升、爬坡最終超過了最初的起點，2020年全國商品房銷售面積和銷售額增速走出了兩條完全同步的「V」形曲線。

行業環境回暖 樓市活躍度提升

疫情下，中國房地產市場依然能刷新歷史記錄，主要是因為信貸政策、調控政策的寬松以及疫情後增加的購房需求等因素。與此同時，行業環境的回暖也給房企帶來了良好的資金環境。一方面，銷售額的增加使得房地產開發企業「回血」加速；另一方面，受降準降息等政策的影響，企業籌措資金也更為方便。進入2020年下半年，房地產調控政策雖然在有所收緊，但從全年看，寬松仍然是主流，部分城市甚至出現了明顯的打新潮，同時，年内超過100個城市降低了落戶標準，這些政策都增加了購房需求。

據央行1月13日公佈金融數據和社會融資統計數據顯示，2020年全年人民幣貸款增加19.63萬億元，同比多增2.82萬億元。分部門看，住戶貸款增加7.87萬億元，其中，短期貸款增加1.92萬億元，中長期貸款增加5.95萬億元。此外，2020年房地產開發企業到位資金193115億元，比上年增長8.1%，增速比1-11月份提高1.5個百分點。其中，國内貸款26676億元，增長5.7%;利用外資192億元，增長9.3%;自籌資金63377億元，增長9.0%;定金及預收款66547億元，增長8.5%;個人按揭貸款29976億元，增長9.9%。

另外，土地市場也逐漸升溫，尤其是熱點城市最為明顯。2020年，全年累計33個城市賣地超過500億，14個城市土地成交額超過1000億。上海、杭州、廣州、南京4個城市賣地超過2000億，北京、武漢等10個城市成交額在1000-2000億之間，均刷新歷史記錄。據企查查數據顯示，目前我國共有各類房地產相關企業217.18萬家，2020年新注冊企業50.02萬家，同比增長51%。從地區分佈來看，廣東省目前以31.54萬家企業排名省份第一，江蘇、山東分别以16.87萬家、16.71萬家排名二三位，上海、貴陽、廣州則是排名前三位的城市。

國家發改委1月19日也表示，2020年全國投資增速逐月逐季回升向好，從2020年4月份開始當月投資增速連續9個月保持快速增長，全年投資增長2.9%，有效對衝了疫情影響，對推動經濟持續回升發揮了關鍵作用。

低估值房地產板塊反彈走強

2020年下半年，隨著市場的升溫，從7月開始政策明顯轉向維持市場穩定，8月多個城市出台了收緊政策，持續到四季度，抑制市場過熱成為調控政策的新特徵，截至年底已經累計超過32個城市出台了各種力度的收緊政策。與此同時，「房住不炒」、房地產因城施策、限價限售等政策讓房地產股出現了持續下跌，房地產主題基金也同步受到波及。觀察2020年基金的業績排行榜不難發現，墊底的基金也多是地產基金。

據中國產業經濟信息網財經頻道最新統計，房地產板塊在去年下半年以來持續陰跌，放大了跌幅。2021年開年以來，房地產板塊也始終沒有擺脫頹勢。同花順統計顯示，房地產板塊指數從2020年7月10日起的4627.17點，跌至2021年1月11日的3730.21點，期間區間漲跌幅約20%。

不過，從目前市場看，樓市的活躍度明顯提升，2021年一季度房價將繼續微漲，過熱城市調控加碼維穩。整體趨勢看，預計2021年一季度房價繼續上漲的趨勢依然持續，但越來越收緊加碼的調控政策有望平穩市場。房價會繼續放緩，一線城市有可能成為未來一季度房價上漲龍頭。因此，對於地產行業後市走勢，有市場分析認為，目前板塊估值近期處於低位，行業估值具備一定的安全邊際，可圍繞龍頭房企進行左側佈局。

市場表現方面，1月19日，房地產板塊再度走強，個股多數上漲，截止午間收盤，珠江實業(600684-CN)、泰禾集團(000732-CN)、南國置業(002305-CN)、我愛我家(000560-CN)、北辰實業(60588-CN)、嘉凱城(000918-CN)等股漲停，新華聯(000620-CN)、西藏城投(600773-CN)亦大漲超8%，海航投資(000616-CN)、粵泰股份(600393-CN)、新城控股(601155-CN)等多股跟漲超6%。