【觀察】「純商管」企業登陸港股，星盛商業潛力待釋放！

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日期：2021年1月14日 下午4:43作者：覃漢計 編輯：mila

 

 

物業管理行業上市潮在新的一年仍在延續。

榮萬家(02146-HK)和宋都服務(09608-HK)在2020年底通過港交所聆訊後，將分别於今年1月15日及18日在港交所掛牌上市，它們搭上了2020年物管上市潮的末班車，也延續著新的一年行業上市熱潮。

在榮萬家和宋都服務之後，又有一家物管企業獲得港交所入場券。不過，這家企業與眾不同，它不做行業内普遍喜愛的住宅物業管理，而是在大城市的大型時尚購物中心做管理和運營等服務。

這家企業就是星盛商業，國内百強地產商星河控股集團的旗下商業管理子公司。登陸港交所後，星盛商業將成為今年第三家在港上市物業管理企業，也將成為首家純商用物業管理企業。

業務模式

星盛商業成立於2013年，是一家商用物業運營服務供應商。根據中國指數研究院數據，星盛商業整體實力在「2020年中國商業地產百強企業」中排名第14。

截至2020年9月30日，星盛商業向53個商用物業項目提供服務，總合約面積約328.4萬平方米。這些商用物業項目主要以城市型購物中心為主，其中公司重點項目深圳福田星河COCO Park(北區)是首個「公園情景式購物中心」，並成為深圳最受歡迎的購物地點之一。

基於商用物業的特點及狀況，星盛商業採用三種運營模式，包括委託管理服務模式、品牌及管理輸出服務模式以及整租服務模式。

其中委託管理服務模式下，星盛商業獲業主委託全權管理商用物業，為業主提供定位、建築谘詢及租戶招攬服務；運營管理服務以及增值服務。該服務模式是公司主要的收入來源，佔總收入超過7成，管理的商用物業項目建築面積超過110萬平方米。

品牌及管理輸出服務模式則是星盛商業的另一大業務，該項業務在大部分物管企業中並不存在。在此模式下，星盛商業作為專業管理員為業主管理商用物業，截至2020年9月底為27項商用物業提供服務，多於委託管理模式下17項的商用物業。

 

在整租模式下，星盛商業將商用物業租戶業主，並向租戶分租商用物業内的商用空間。公司可根據與業主的租賃協議提供商用物業的翻新或裝修服務，這也可將來自項目的收入最大化，同時也面對較高風險。

亮眼的毛利率

國内很多具有一定規模的物業管理企業都有佈局商業管理業務，商業管理資金投入少，單價高，因此具有高毛利率，可為企業帶來穩定的盈利水平。

另一方面，增值服務也被很多物管企業視為下一個「掘金池」。物業增值服務屬於非標準化的專項服務，種類繁多，如接送小孩、代購、戶内維修等等。增值服務也是政府支持的，政府近日提出推動城市管理服務下沉，向居住社區延伸，探索「物業服務+生活服務」模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。

從業務模式看，星盛商業的三大業務均覆蓋了以上兩項内容。委託管理服務模式就是商業管理業務，品牌及管理輸出服務模式其實就是增值服務，為客戶輸出其品牌和管理服務，從而獲取服務費。後者這種模式更具經濟性，在其成本結構中，星盛商業僅需承擔項目有關的員工成本，且當中還有一部分由業主補償，更為節約成本的是管理商用物業的運營成本由業主承擔。

所以，品牌及管理輸出服務模式為星盛商業省去了大量資金及人力資源，該業務毛利率必定十分高，加上商業管理業務本來就有較高毛利率，公司整體毛利率遠超其他物管企業，其中品牌及管理輸出服務毛利率甚至比肩白酒行業。

 

上圖可見，星盛商業品牌及管理輸出服務毛利率遠高於其他業務及整體毛利率，2020年前9月該板塊毛利率高達74.2%，超過白酒行業2019年68.55%的平均銷售毛利率。

該板塊毛利率也拉升了星盛商業整體毛利率，2020年前9月整體毛利率55.2%，遠超行業38.8%的平均值。

物管企業受政策和經濟波動影響並不大，具有抗週期和穩定性的特點，因此很多企業的業績表現十分穩定，星盛商業亦是如此。

2017-2019年，星盛商業的收入由2.78億元(人民幣，下同)增至3.87億元，復合年增長率為18.0%；來自持續經營業務的年内利潤從5042萬元增至9560萬元，復合年增長率為37.7%。2020年前九個月，公司收入和淨利潤分别為3.06億元及9014萬元，分别同比增長6.7%及14.3%。

星盛商業的盈利能力較穩定，與其業務佈局有很大關係。目前，星盛商業在管的商用物業主要位於一線城市深圳，廣州、天津和常州等城市也有佈局。

這些城市人口多，消費能力強，消費者對於購物中心來說是熱衷逛的目的地。其中位於深圳的龍華星河COCO City、星河第三空間等物業出租率自2017年以來均超過95%，2020年前9月疫情影響下也都有90%以上的出租率。而其他城市的物業出租率大體保持在85%以上。

客流量方面，2017年-2019年，星盛商業各物業的客流量均逐年提升，表現較為穩定。

佈局全國,多點開花

星盛商業的業務佈局存在過度集中深圳為主的大灣區，2020年前9月有80%的收入及44.3%的物業在管面積均來自大灣區。

為了拓展業務範圍降低風險，以及增加收入，星盛商業自2016年以來除了加大深圳地區的業務佈局外，將業務逐步覆蓋至廣州、常州、汕尾、天津等地，以實現全國化佈局。

從目前來看，星盛商業全國化佈局推進速度較快。截至2020年9月底，公司未開業但已產生收入的商用物業多達20項，這些物業主要分佈在大灣區、華中地區和長三角地區。

這些物業未開業但已為公司產生了收入，主要在定位、建築咨詢及租戶招攬服務方面取得收入，不過每項物業每年貢獻的收入不過幾百萬元。而在開業後，就會多了運營管理服務和增值服務等收入，從而提升收入水平。根據招股書，在這20項未開業的物業里，於2021年-2023年開業的物業分别有5家、3家及5家。

所以從今年起，星盛商業的商業物業項目將在全國多地多點開花，投入運營後將顯著提升公司收入。至少在未來兩年，星盛商業的營收保持高雙位數增幅是大概率的。

而值得注意的是，截至目前，星盛商業存在依賴星河控股及其聯繫人的問題。2020年前三季度，星河控股為星盛商業貢獻86.6%的收入，星盛商業從其採購的金額額佔其服務成本總額30.7%。

在未開業的商業物業方面，星盛商業依然過度依賴母公司，20項物業中僅有6項來自獨立第三方物業發展商。當然，如果物管企業母公司發展勢頭強勁，那就不存在增長乏力的問題。星盛商業母公司星河控股近年來發展還是相當迅速的，在商業住宅項目拿地方面相當激進：

2018年，2.95億拿下廣州靈山島商服地塊；

2019年2月，66.78億元拿下南沙舊改項目地塊，該地塊用途為二類居住用地、中小學用地、商業服務業設施；

2020年2月，以底價8.98億元競得上海浦東新區1宗商業地塊， 出讓面積共4.7319萬㎡；

2020年6月，與蘇州吳中區簽訂200億元全面戰略合作協議，雙方將在吳中高新區共同打造「產業集聚、配套完善、環境優美」的產融聯盟新城；

2020年11月，7.85億拿下惠州仲恺兩宗大型商住地。

在物業管理行業，靠爹去打拼江山是常態，這也是維持業績增長的關鍵。如今星盛商業也在加大力度向全國拓展第三方商業物業項目，但競爭力如何，還待時間去驗證。