美联测量师行董事林子彬表示,政府下季度(7至9月)卖地计划,合共提供西贡及大埔2幅住宅用地,以及港铁亦推出日出康城第13期项目,预计可兴建约2,710伙新供应,合共估值约101.58亿元。另外,政府下季亦推出的2幅中环海滨商业地王及东涌的商业地皮,当中中环商业地为是次卖地表的最瞩目项目,是次以“双信封”方式招标,需提交设计建议书,亦非只是价高者得,料增竞投成本,由于估计地价有机会高逾484亿元,投资额非常高,料影响入标反应。而东涌商业地因非核心区商业地需求未见殷切,故预期入标反应只属一般,估值逾50亿元。
林子彬称,在新一季卖地表中的两幅住宅地仅可提供约160伙,西贡住宅地估计可建楼面面积约57,528平方尺,由于项目规模适中,投资额较细,兼可享海景,以及邻近匡湖居,社区配套不俗,故相信将受到不少发展商欢迎,并料将发展为混合式的低密度及分层式户,若以每尺楼面地价约为10,000元计算,估值约5.75亿元。另一幅大埔住宅项目,估计可建楼面面积约为98,329平方尺,发展投资规模较细,同为低密度发展,参考同区项目,相信亦会受到发展商青睐,估计每尺楼面地价约为5,500元,项目估值约5.41亿元。
至于港铁推出的日出康城第13期项目成为新季度住宅供应焦点,涉及约2,550伙,由于项目坐拥交通优势,以及同区项目亦受到不少发展商欢迎外,推出发售的楼盘销情亦见理想,再加上是区内最后一期,料受区内有发展经验的发展商垂青,视乎卖地章程,初步估计项目楼面地价约6,000元计算,估值逾90.42亿元。
林子彬称,即使新一季度政府地皮连同港铁项目全数批出,涉及的单位数目只有约4,080伙,仅占全年供应目标12,900伙约3成多,故若要达标,第三及第四个财政季度需推出较多的地皮,而在余下的11幅住宅地皮中,古洞第24及25区两幅住宅地,启德第4E区1号及4E区2号的两幅地皮,以及屯门第 48 区青山公路扫管笏段项目均为本财政年度的供应重点,料涉及逾4,000伙,连同港铁黄竹坑项目等,该批地皮能否顺利推出将成为全年供应达标的关键。虽然文辉道超级豪宅项目未赶及下季推出,相信是与市况气氛有关,避免项目再次流标,而项目亦对供应量影响不大。
是次卖地表焦点必须是中环海滨商业地王,林子彬指出,由于中环商业核心区优质地王供应非常罕有,而地皮更会以“双信封”方式招标,入标发展商需分别提交设计建议书和价格建议书,故设计建议亦会影响中标,有机会增加竞投成本,项目或非价高者得。另外,发展商需分东座及西座,以梯级式发展,料发展为商业及零售为主,由于涉及楼面面积多逾161万平方尺,规模庞大,若以每尺楼面地价30,000元计算,估值将达484.38亿元,势成新地王。惟这幅超级大型甲级地皮,银码及投资风险较高,故承接力备受关注,有机会吸引大型发展商及合组财团参与,用作长线投资。
至于另一幅东涌商业地,估计可建楼面约近126万平方尺,规模庞大,不过值得留意,由于东涌区对商业用地需求相对较少,参考启德区一些非商业核心区的商业用地市场反应一般,故预期项目入标反应未必会太踊跃,若以每尺楼面地价约4,000元计算,估值约为50.38亿元。
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