實地赴港IPO，張量“梅開四度”

日期：2020年5月21日 下午8:58

  樂居財經 展浩博 發自廣州

  一紙招股書，揭開了新京城四少之一張量的商業版圖。

  5月20日晚，實地地產發展有限公司（下稱實地地產），正式遞交港交所上市招股書。這家由地產二代一力創建的黑馬房企，正式開啓IPO徵程。

  新京城四少中，81年出生的張量是個低調的不安分者。身為富力地產聯席董事長張力獨子，張量併不甘心栖身父親地產王國之下做一個賦閑公子。03年留學加拿大歸來後，張量一開始便選擇了獨立創業，而且是在地產行業之外。

  張量在工程機電、智能家居、創投領域均有涉獵，不過兜兜轉轉，到頭來還是回到了父親所在的老本行，於房地產開發中實現了最大建樹。

  儘管如此，在浮躁多金的地產行業，張量仍想保有一種實幹精神，這一點從實地地產的名字中也不難看出。實地、實地，腳踏實地。從公司命名之初，張量就寄寓了這樣的情懷。

  與此同時，張量自帶的技術實用主義基因也深刻融入到了實地地產的企業底蘊中。為此，2017年初，張量曾特地請來百度原副總裁李明遠擔任實地地產總裁。用智慧科技為地產賦能的跨界思維，一直為張量所推崇。

  實地地產招股書中也多處提到，將智慧技術引入物業發展是實地地產一貫奉行的理念，而在智慧人居生態係統領域，實地地產已足以和業内對手一爭短長。

  在實地地產主要業務劃分中，可以看到，曾涉足工程機電領域頗深的張量併未抛棄原有從事業務。物業銷售之外，實地地產第二大業務就是機電安裝及裝修服務。2017-2019年間，該業務年營收分别為1.84億元、1.44億元、9678萬元。

  百強黑馬

  據招股書，實力地產成立於2006年，歷經多年，實地地產已從初創地產開發商發展為躋身百強行列的知名房企。招股書表示，中國房地產TOP10研究組發佈的2020中國房地產百強企業名單中，實地地產排名第70位。

  2017-2019年，實力地產全年營收分别為38.7億元、63.72億元、83.24億元，年復合增長率為46.6%；稅前利潤增長更為顯著，期内稅前利潤分别為：4.14億元、13.43億元、17.06億元，年復合增長率高達102.9%。

  實力地產的營收利潤增長實現大幅度躍升，是在2017-2018年間，營收、淨利大幅增長，來自兩年間實地地產銷售的快速提升。2017年，實地地產已結轉建築面積為46.98萬平米，2018年這一數值猛增至76.26萬平米，2019年增速放緩，為82.53萬平米。

  快速提升的毛利率是實地地產業務表現的一大亮點，2017-2019年，實地地產毛利率分别為21.9%、25.2%、30.9%。招股書表示，毛利率提升主要與不同項目毛利率不同相關。而這或與實地地產近年來不斷打造的智慧人居、科技型偏高端住宅項目有所關聯。

  與此同時，實地地產負債情況也在逐年優化，2019年實地地產淨負債比率降至2.25倍，而2017年這一數值曾高達38.09倍。得益於資產權益不斷充厚，3年間，實地地產負債率優化顯著。

  截至2020年一季末，實地地產在全國25個城市共持有37個地產項目，總建築面積為1430萬平米。現有總土儲為1016.93萬平米，其中可租售面積為55.44萬平米。

  實地地產土儲分佈中，排名前三的分别是重慶、廣州和遵義。三座城市土儲佔比分别為16.5%、11.4%及11.1%。其中，廣州為實地地產總部所在地。可以看到，在華南大本營之外，實地地產向中西部擴張已頗有成效。

  不過，在華東華北區實地地產土儲仍不充分。長三角地區，實地地產僅在無錫及泰州有小部分土儲。京滬兩座超一線城市，實地地產都未曾進駐，土儲擴張層面仍有不少可施展空間。

  絕對控製

  實地地產的股權架構，幾乎是内房企中股權最為清晰的一家。實地地產創建不久，張量就實現了對其絕對控製。

  招股書提到，2006年實地地產創立之初，公司由張量及張量之母廖冬芬各自持股80%和20%。不久，張量母親便把手中股權悉數轉讓給兒子。自此，張量成為實地地產100%的控股股東，併延續至今。

  自始至終，身為富力地產董事長的張力，從未出現在實地地產的股權名單中，也未與兒子的實地事業產生諸多瓜葛。從張氏夫婦的完全放手，可見對兒子張量的充分信任。

  但是，張氏父輩併非對張量事業毫無支持。實地地產集團工商登記資料顯示，公司現任法人為王洪志，在此之前則為張小林，張量自始至終不曾出現在實地地產工商登記的法人名單中。

  據了解，張小林為張量大伯，張氏父輩不願張量名字較早暴露於公眾面前，而親自下場擔任公司法人，也可稱得上是對子女的一種保護。

  而張量本人則在幕後扮演者實際掌控者的角色。2016年，張量便開始從實力地產管理層前台淡出。樂居財經獲悉，張量於2016年4月卸任實力地產執行董事，同時王洪志被任命為執行董事兼總經理。

  而實力地產招股書提到，張量現任公司非執行董事兼董事會主席，不參與公司具體日常管理事務。

  儘管如此，張量始終牢牢將實地地產控製權把控在手中。2016年底，百度原副總裁李明遠離職百度後，次年1月便被張量挖到實地擔任總裁，不過李明遠企圖用互聯網管製思路改革實力地產，掀開一輪區域擴大授權的公司架構變更。

  此舉嚴重挑戰了張量控製者的權威，不久李明遠即告離職。彼時，張量曾直言表示，“給你的權力是你的，但，不要奪權”。言辭之中，不無企業主宰者的霸氣。

  “張量”帝國

  “張量”一詞，是力學理論中一個術語。是一個可描述矢量標量及其他張量間線性關係的多線性函數。

  正如“張量”一詞中包含的頗為復雜的線性關係，現實中在實地地產之外，張量也掌控併支配著一張規模龐大的投資網絡。這張龐大的張量版圖中，有3家香港上市公司及多家涉及不同行業的知名公司。

  其中，3家上市公司分别為傳遞娛樂（1326.HK）、腦洞科技（2203.HK）和力量能源（1277.HK），張量在3家公司中各佔74.14%、74.96%和62.96%權益，均為3家公司實控人。截至2020年5月21日收盤，3家公司市值分别為4.91億港元、3.24億港元和26.55億港元。

  此外，張量亦在物管服務、智能家居、電器業務、園林工程、健康咨詢業務和通訊服務等多領域掌控有多家私營企業。其中包括科技公司廣州哈奇，該公司隸屬於知名機器人企業廣州小狗機器人技術有限公司，後者由張量與與原百度副總裁李明遠合夥成立。目前，李明遠已退出股東行列。

  2019年，張量挖來原碧桂園副總裁、江蘇區域總裁劉森峰擔任實地地產副董事長兼總裁，劉森峰曾在江蘇任上因業績突出獲億元獎金，由此名聲大噪。如今，實地地產龍盤虎踞，正式開啓港股IPO，未來發展如何，可以說值得期待。