一線房地産再遭爆炒！高層“非對稱降息”定調明確 難耐中小企仍激進“套利”買房

日期：2020年4月20日 下午3:38

　　央行又“降息”了。

　　4月20日公布的貸款市場報價利率（LPR）的最新報價結果顯示，1年期LPR報3.85％，較上一次下降20個bp，創去年8月改革以來最大單次降幅；5年期以上品種報4.65％，較上一次下降10個bp。

　　對于關注地産人士而言，5年期LPR是需要核心關注的一大指標。不過，這又是一次非對稱的“降息”，地産仍被區別對待。

　　下調10bp的隱喻

　　中原地産首席分析師張大偉計算，5年期以上LPR每降息5個基點，對于貸款100萬元、期限30年的個人來說，月供每月可以減少約30元，合計30年就能減少利息大約10800元。本次降息10個基點，相當于月供降息60元，合計節省21637元。

　　民生銀行首席研究員溫彬表示，上周召開的政治局會議再次重申“房住不炒”定位，5年期以上LPR只下降了10個基點，體現了房地産金融政策的連續性和穩定性。

　　的確，就在剛剛召開的政治局會議中，房住不炒繼續被提及，總體上仍是延續近兩年的一貫說法。

　　市場預期，曾經的刺激之路或許不複重演...

　　一個值得關注的信號是，此前“確保實現”全面小康社會目標的表述變更為“緊扣”全面小康社會目標，這意味著GDP翻番的目標或許在淡化。

　　刺激不再、主要求穩也能從政治局會議新提出的“六保”中看出，即保居民就業、保基本民生、保市場主體、保糧食能源安全、保産業鏈供應鏈穩定、保基層運轉等底線思維。

　　維護這些底線，靠刺激房市顯然是無法奏效的，必須進行結構性改革。

　　水流方向真的能控制麽？

　　不過，政策雖然中性，但畢竟資金總想去最保險的地方。

　　上周内公布的數據顯示，3月份70個大中城市房地産市場價格出現微漲，但總體較為穩定。3月新房銷售價格環比上漲的城市數量達38個，比2月的21個明顯增加；二手房價格環比上漲的城市數量為32個，明顯高于2月份的14個。

　　70個大中城市中，西甯、杭州、銀川等10個城市新房價格環比漲幅居前。北上廣深4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.2％。其中， 深圳領漲，上海微漲，北京持平，廣州下降。

　　一位財經人士稱，雖然央行嚴控資金流入樓市，但作為最有價值的抵押品種，不少中小微企業仍然非常青睐房産的保值功能。

　　一方面，央行寬松貨幣政策下，實體經濟更加容易獲得低成本資金，原本需要抛售地産救急的不再需要抛售地産；另一個是實體經濟獲得低成本資金以後，就可以騰挪出來自有資金，購置地産投資。

　　而這使得高層支持滴灌實體經濟、穩定房市的意圖發生了扭曲，最後可能會使得央行花大力氣降低的實體經濟融資成本可能被房價上漲吞噬殆盡。

　　最新一期的財新報道也揭示了，企業在低利率環境下更有動力去進行套利。

　　數據顯示，目前高等級企業（AAA級和AA+級）的一年期債券發行平均票息約為2％，銀行理財平均收益為3.88％，結構性存款平均預期最高收益率為5.11％，這就使得成本和理財收益出現了倒挂。低利率環境下企業用低成本的負債去購買高息理財産品，而非去進一步有動力進行實體投資。

　　流向地産，或是企業無需動腦的套利地方。

　　數據顯示，盡管一季度GDP增速僅為-6.8％，但是我國一季度的商品房平均房價為9266元/平方米，同比去年上漲2.2％，商品住宅平均房價為9324元/平方米，同比去年上漲4.2％。

　　對比之下，房市仍然堅挺。

　　深圳爆炒

　　從深圳近來的走向就可以看出，資金有多渴望在核心城市的房子上紮堆。

　　業内人士稱，這一輪的爆炒中，深圳大量針對企業的“企業纾困貸”、“經營貸”、“三農項目”、“小微扶植”等貸款資金，最後全都被拿去炒房了。

　　不少投資者也調侃深圳成了cf經濟示範區。

　　一方面，疫情之下國家鼓勵銀行向中小微企業減免利率放水，提供的利率大概是基准利率的一半；另一方面，深圳是先行示範區，分到的資源最多，同時是傳統的炒房地，因此結合來看，企業全款買房然後再質押給銀行，等于現金流沒有受到很大影響的同時，還多了一套房。

　　這種做法引發了廣泛的輿論關注，周末一篇《深圳正在做空自己》的稿件遭瘋狂轉發，實體經濟不濟的情況下，深圳房價叠創新高，在北京、上海三年房價降低15％的大背景下，深圳卻像個獨行俠。

　　李迅雷最新的報告中也表示，深圳這一波買房的主力，很多來自于一些企業主。

　　而另一個佐證這一說法的數據是，深圳統計局發布的2019年數據顯示，深圳幼兒園入園人數連續兩年同比下跌，且跌幅擴大，兩年加起來跌幅達12％；此外，2019年深圳出現了曆史上首次小學入學人數同比下滑，這在往年都是兩位數左右增長，背後都指向了炒房客的存在。

　　輿論也非常不滿意這種走勢，有人稱，深圳正在鼓勵炒房客，懲罰勞動者，“趕走”華為的啓示似乎正漸漸失效。

　　地産股尚無表現

　　好在由于高層定調過于堅持，雖然深圳、杭州見證爆炒，但反映在二級市場上，不少地産的業績表現並不出色，地産股也沒有出現超額溢價。

　　以一線地産龍頭萬科為例，其股價自3月下旬觸底後，反彈一段時間後，便陷入了震蕩期間，市場似乎仍在選擇方向。因為，從政策來看，尚未松動的政策為行業界定了上限；而從實體反彈來看，房地産行業數據的回暖超預期又為其界定了下限。

　　可以看出，房市進入了非常膠著的期間。有業内評論稱，如果這種深圳的“示範效應”再不糾正，炒房潮屆時恐怕會席卷北上廣。周末，我們看到了深圳住建部的回複，不過言語仍然模棱兩可，意在打擦邊球。

　　一位業内觀察者稱，馬上科創板就要第一批解禁，據說部分高管已經開始集體看房，就等解禁後套現買大平層了...