【現場直擊】：成長待證明，新力控股已Price in

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日期：2020年3月31日 下午6:20作者：周治玮 編輯：彭尚京

新力控股是一家綜合性住宅及商業物業開發商，除此之外還提供第三方咨詢服務、與建設若幹物業項目有關的投資物業出租，其中核心收入來源為物業銷售。

新力主要開發「灣系」、「園系」及「悅系」三大主要產品系列住宅物業。灣系物業通常面向首次置業者，有關物業包括惠州帝泊灣、武漢金沙灣及南昌帝泊灣；園系物業通常面向改善住房者，園系物業通常提供升級版的居住單元或住宅，擁有小區花園或景觀，有關物業包括惠州新力城及南昌東園；悅系物業通常面向奢華居住體驗需求的客戶，有關物業包括南昌雅園洲悅。

2020年3月30日新力控股（02103-HK）披露2019年財務預告，顯示公司錄得收益269.84億元，同比2018年增長220.7%；毛利79.98億元，同比2018年增長154.5%；母公司擁有人應佔利潤19.57億元，同比2018年增長373.8%。

2019年，新力控股通過招拍掛與收併購獲取了36個項目，應佔權益地價為194.5億元，應佔權益建築面積達2.8百萬平方米，項目分部在各個區域，其中43.6%在長三角區域，24.4%在華中華西及其他區域，19.4%在江西省，12.6%在大灣區，其中一二線城市新增土儲面積佔比達92%。

截至2019年12月底，新力控股擁有117個處於不同發展階段的物業項目，包括80個附屬公司開發的項目、37個合資企業和聯營公司開發的項目；持有應佔權益的總土地儲備達到1509萬平方米。

惠州作為臨深片區唯一不限購的城市，住宅商品房售價也處於高速增長，新力控股正積極在惠州累積土地資源。此外，新力控股積極在華中及華西核心城市佈局資源。

從土地儲備分佈來看，江西省、長三角、大灣區及其他中西部核心城市應佔權益建築面積分别佔到約33.1%、17.3%、32.5%、17.1%。按可售貨值計算，約85%土地儲備分佈在一二線城市。

儘管從結果看新力控股2019年財務數據非常優秀，但是市場似乎已經已進計入在内，截至2020年3月30日，新力控股的pe-ttm達到了7.6左右的水平，已與行業龍頭企業融創中國（01918-HK）、中國金茂（00817-HK）相當。

同時，儘管近期新力控股的市場表現優於恒生指數，但是其股價仍在2020年3月19日創下了歷史新低，因此對於未來仍然需要更多的數據證明新力的成長性。

2020年3月31日，新力控股集團舉辦了2019年報發佈會議，以下是新力控股管理層在2019年業績發佈會上的問答環節：

Q：公司已經在規模上實現了大幅增長，但是2019年的毛利率（29.6%）及淨利率（7.2%）在行業中屬於偏低的水平，管理層是否有改善以上利率水平的計劃？

A：由於補貼下滑，所以毛利率和淨利率確實是處於較低的水平，但是未來我們將把我們拿地的優勢更多的發揮出來，同時提升我們的管理效率，未來這將使得我們的利率水平得到改善。

Q:今年疫情影響下新力有什麽樣的措施能夠保證今年目標能夠實現？行業毛利率呈現下降趨勢新力將如何應對？房地產企業都在挖掘大灣區的開發機會新力如何實現差異化的競爭？

A:疫情對行業的影響還是蠻大的，而且一季度的數據已經反饋出來了，但是新力作為中等規模的企業，影響相對大房企還是小一點。我們今年還想維持在20%的增長，當然沒有疫情這個速度可能會快一點，所以這個20%的增速是已經考慮了疫情的影響後預期的。

怎麽樣應對呢，第一點就是把產品做好，我相信我們的產品在同等條件下我們的銷售能力時較強的，那麽江西作為我們的大本營每一季度的數據仍然是領先的，而在大灣區市場我們預期未來的利潤增長將比較有限，可能招拍掛有個5%的利潤就不錯了。

Q:新力合作的項目較多，未來公司在權益佔比方面的目標是什麽？如何選擇合作項目去合作？此外公司的平均融資成本為9.2%，預計2020年將達到什麽樣的水平比較合理？

A：對於平均融資水平9.2%，我們希望每年有1%左右的下降空間，當然可能不到1%，但是這個目標是比較明確的，債務結構方面優先考慮大銀行，比例大概在60%左右，信託等補充性融資比例大概在20%-30%，另外公司可能在abs其他一些創新融資手段上做，包括股權融資可能再加大一點。當然我們想進一步提升公司的整體評級，這跟盈利狀態有關，那麽公司總體的發展上就期望更加平穩一點。

合作方面，我們在不同的區域的合作策略是不同的，在江西由於我們龍頭的位置所以肯定是主導方。在大灣區譬如深莞惠，以惠州為例，我們在當地已經有了一定的影響力，進一步將打造團隊的本土化以及和本土企業有更多的合作，總體來講我們還是要發展新力的優勢。