疫情下的催化：不動産要離A和C更近

日期：2020年2月21日 下午7:52作者：張丹

  樂居財經 張丹 發自北京

  預訂年夜飯相繼取消、商場春節策劃活動取消、復工具體時日待定……疫情來勢洶洶，商業首當其衝，隨著時間的不斷拉長，由消費放緩引起的收入縮減，正在將企業推入生死考驗關。

  難關當前，企業該如何度過；困境之中，企業的突圍之策是什麽；危機之下，商業不動產領域的新機遇又在哪里。2月21日，樂居財經特别推出線上第一期沙龍“商業不動產生與機”，通過行業内“思想派”的對話碰撞，解析特殊時期下，商業不動產各個領域中的痛點與機遇，進而推動行業在危機中找到突破口。

  疫情面前大家面臨的困難都不小，借此反思如何快速解決原來存在的頑疾，聯合辦公如何在疫情中突圍。——優客工場創始人毛大慶

  談現狀：疫情對聯合辦公影響有限 陸續復工入駐企業在增加

  優客工場創始人毛大慶通過數據分析道：去年優客工場整體入駐企業的熱情跟出租率是過往4年中最好的一年，全國項目平均出租率拉升到了83%左右，所以對春節後進一步拉升很有信心。疫情突發，節後原本是快速拉升業績的時候受到影響，預估2月份會比較困難，需要密切觀察3月市場如何波動。

  但是，與公寓、餐飲等企業不太一樣，聯合辦公是一個“2B”的服務，在收入上相對比較穩定。因為入駐的企業會員，交納租金的週期相對穩定，多是按季度性交，或者甚至是一次性交半年。另外，隨著2月10日企業陸續復工，新入駐、新簽約的企業在增多，不過，這種情況可能跟過渡性的階段有一定的關係，未來怎麽樣現在不好說。

  談突圍：線下運營從重轉輕 加快拓展線上渠道

  毛大慶表示，疫情發生之後，優客工場在大力的研究原來非空間業務的發展，包括線上營銷，線上渠道企業拓展，以及包括線上的企業推廣。另一方面也在快速搭建線上企業產品的電商渠道，除此之外，一係列的線上手段也在加快推進。

  在線下，毛大慶認為，作為運營公司必須從重轉輕，或者說是從原來的單一的二房東模式轉向運營管理公司和資產管理公司的模式，這也是今年優客工場戰略部署的重點，不斷向專業化的辦公服務和以辦公為主的一部分樓宇管理這樣的公司去邁進。同時對聯合辦公產品進行梳理，未來準備與房地產金融進行更好的對接。

疫情下的催化：不動產要離A和

  疫情倒逼租賃行業商業模式轉型，突發疫情之下，其實要思考的是，整個產業重新“再創業”的問題。——新派公寓創始人王戈宏

  談現狀：依靠現金流企業受衝擊較大 租賃行業包租模式受考驗 

  王戈宏認為，這次疫情，其實每個產業都會面臨一些問題。細看出現問題的產業，都具有一個典型特徵：就是對現金流特别敏感的企業。而這種企業出現問題的根源在於中國的租賃產業，包括跟租賃產業相關的一些產業用的包租模式，這次疫情，其實對包租模式是一個重大的衝擊。那麽接下來，需要思考的是，長租公寓這種居住新型居住模式的創新，到底賣什麽？接下來怎麽走？

  談突圍：思考租賃行業重新“再創業” 找出真正為C和A創造價值的模式

  “疫情發生後，你會發現越大的企業，規模做得越快的企業，發展速度越快的企業，這次出的問題會非常的快、非常的多。”王戈宏認為，應該借著這次突發疫情，要好好思考整個產業重新“再創業”的問題。

  他認為，長租公寓不應該簡單地去追求規模、追求資本、追求各種概念，而是要離兩個東西更近。第一，要距離“C”最近，C是customer，是我們的客戶。在這次疫情中，最後剩下的是誰？你會發現剩下的是口碑和服務最好的企業。第二，要離“A”更近，A是Asset，是資產，也就是我們能為開發商的資產創造什麽價值？

  住和辦公是一個人生存最基本的兩個要素，等到疫情過去之後，人們還是要辦公，還是要居住。所以，這次疫情對長租公寓、聯合辦公兩個行業的衝擊，表面上大其實併不大。

  疫情對購物中心的衝擊顯而易見，但要辯證地看此危機，從“兩看”的角度發現新機會，審視自身，堅定不移地進行數字化轉型。——睿意德董事索珊

  看行業：商業地產從住宅調整中剝離時點已到

  索珊認為，商業地產從住宅調整中剝離，現在應該是到了一個必要的時期。

  第一，商業地產本身的開發雖與住宅是一樣的思維模式，但是，在商業運營方面，住宅和商業是有不同的考慮；

  第二，住宅實際上是2C的，但是商業是2B、2C，它們在邏輯上會有不同；

  第三，競爭格局已經不同。當前商業地產領域，更呼籲的是在差異化的組合方案方面要下功夫，跟住宅需要不一樣的政策和不一樣的環境；

  第四，新技術驅動。中國購物中心非常強調它是一個人性體驗的一個家庭購物場景，在變化的時期，更需要的不是專才而是融合性人才。所以，其實我們需要更利於商業運營創造和創新的一些專門氛圍和環境的打造引導與支持。

  看危機：“兩看”當下危機 向内思考做數字化轉型

  對於商業地產在戰“疫”後是機大於危還是危大於機？索珊認為要辯證地看危機，危與機是相伴相生，也是互為可轉的。有兩個方法去看當下：一個是看細，另一個是看遠。

  看長遠，是指對中國的經濟怎麽看，對中國的商業怎麽看。看微觀，就看什麽受影響，什麽在增長，什麽在改變，什麽不會變。受影響的，如體驗式的、到場的、社交類的。什麽沒受影響？高頻生活類的，功能性的。什麽在增長？到家電商；什麽會變？消費欲望會變，消費排序也會變。什麽不會變？早晚會消費不會變，社會趨於豐富和生活需要消費不會變。

  對於疫情下，購物中心租金減免和調整方面，索珊提示有幾點需要大家關註：要區分物業運營人是否是資產的所有人，若商業運營是其所屬集團的一個業務單元，其他業務板塊相對穩定，本身在金融層面，以及可調用的資源和辦法可能會更豐富。

  對於自負盈虧的運營團隊及輕資產管理，有幾個提示：一，幫扶的減免不能一刀切；二，做好儲蓄租戶的準備；三，要重視數字化的有效產品；四，疫情後的消費關註。

  索珊認為，疫情這種突發事件，它一定會有復蘇的時候。在經歷的目前這個階段，建議購物中心要從企業的角度去考慮，向内思考，確定一個長遠的發展方向和正確的舉措，然後堅定不移地做數字化的轉型。

  商業不動產與住宅是完全不同的資產類别，沒必要像對待住宅一樣來調控或抑製商業不動產。——高和資本執行合夥人週以升

  談體會：呼籲政策差異化對待住宅與商業不動產 打造新的產業與金融生態體係

  週以升認為，對於疫情的影響，不僅限於聯合辦公和長租公寓，其實在以聯合辦公為輔助的整個的辦公服務場景和整個辦公產業里，在整個居住的產租賃產業都會受到影響，它背後跟商業物業結合在一起，是一個係統化的，同時它跟金融連在一起，跟整個的經濟生態連在一起，所以我覺得要從根本上解決這個行業的問題，需要從高層整體的呼籲。

  放到整個宏觀經濟的調控和整個經濟轉型角度來看，週以升認為，住宅它構建的產業生態係統跟商業不動產完全是兩個概念。所以，能不能站在結構轉型的角度，圍繞著商業不動產，打造一個新的產業和金融的生態體係。而且這個體係與住宅不同，它的運營定價理性程度是非常高的。

  談突圍：商業地產從住宅調控中剝離 多個金融工具組合保障

  建議方面，週以升主要從三個方面來分析：一，調整需要包括政府在内的多個高層部門進行溝通協調；二，金融正常化；三，鼓勵存量物業里的生態發展，包括城市的更新經營體係。

  談到金融工具，他認為：第一,在商業地產的信貸規模,需要做調控的。一方面，從住宅調控中剝離，就說原來是把住宅和商業地產放在一起是一個大的分類，商業地產的貸款額度會被住宅擠壓，從中剝離出來，額度將會有所釋放；另一方面，鼓勵併購貸款，讓這個行業活起來；第二，公募REITs，它是一個很重要的金融產品，它是整個生態體係塑造一個很重要的一部分；第三，要鼓勵股本投資。