解局 | 太古地産四季報里的香港零售寒潮

觀點地産網 去年下半年開始面對修例風波，及最新的肺炎疫情，香港房地産行業的狀況難言樂觀。而零售層面受影響尤甚。

2月7日，太古地産有限公司公布了旗下投資物業在2019年第四季度的營運數據。

通過出售非核心資産回籠資金，再用于核心物業的獲取、建設與修繕，是太古地産在商業項目上的主要運作方式。過去數年該公司亦就此進行了一系列交易。

篩選到目前，太古在香港擁有已落成的包括太古廣場購物商場、太古城中心、東荟城名店倉在内的三處零售物業，及太古廣場、太古坊、港島東中心及太古坊一座三處辦公樓物業。

作為當地最主要的商業地産物業業主之一，通過其表現，我們或可以一窺上述兩場“危機”正如何影響香港的地産開發商。

數據顯示，太古持有的三座零售物業在2019年全年均錄得零售銷售額負增長。其中，核心商場太古廣場較去年同比下跌16.8%；太古城中心數據同比下跌2.9%；東荟城名店倉則下降4.5%。

有別于2018年全年增長11.8%的表現，太古廣場購物商場在2019年首季就已經表現不佳，同比下跌2.3%，上半年就跌4.2%，到前三季度跌幅為11.8%。

跌幅擴大主要發生在第三、第四季度，其他商場的情況亦大抵如此。

“太古廣場購物商場内的百貨公司 (位于一樓和二樓) 由二零一九年五月底開始進行裝修及改建工程……零售銷售額數據未有作出調整以反映因相關關閉而引致的銷售損失。”太古地産解釋稱。

事實上，位于香港金鍾站上蓋的太古廣場在去年第三、四季度部分日子，亦曾因社會局勢紛擾停止營業。這可能是該商場下半年銷售跌幅顯著拉大的原因。

而進入2020年，太古旗下零售商場面對的另一“威脅”，則是新型冠狀病毒肺炎。截至2月8日24時，全國現有確診病例增至33738例。嚴重的疫情令旅遊業發達的香港備受打擊，也進一步影響到當地零售業。

“本來香港旅遊業已有輕微回暖，接待訪港旅行團及未來一至兩個月的外遊需求都有增加，但疫情令訪港旅客幾近絕迹。” 香港旅行社東主協會會長葉慶甯2月6日接受采訪時說。

同日，香港中華廠商聯合會發布2020年香港經濟展望報告。報告預測今年上半年訪港旅客人數將銳減九成，“（香港）經濟增長將因此被拖累超過3個百分點”。

“事實上，在疫情蔓延前，本港已面對頗為嚴峻的經濟環境。”香港財政司司長陳茂波2月9日在其網志中寫到，“零售和飲食業是‘重災區’。去年第四季零售銷貨量急跌24%，是有記錄以來最大的季度跌幅。”

根據香港政府統計處2月5日公布的預計數據，2019年第四季香港生産總值同比下跌2.9%，連續兩季收縮。其中，服務輸出（涵蓋訪港旅遊業）及本地資本投資總額（反映營商氣氛）分別下跌25%及16.2%。

同時，香港去年全年零售業總銷貨值臨時估計4312億港元，同比下跌11.1%，是3年以來首次下跌，且是22年以來最大跌幅。當中珠寶首飾、鍾表及名貴禮物銷貨值跌幅最大，按年急挫近37%，百貨公司貨品亦跌逾25%，服裝跌逾22%，超市貨品跌逾3%。

陳茂波稱，此次肺炎疫情對香港經濟實質影響的程度，很有可能高于2003年時SARS對經濟的影響。其指出，現時内地旅客占整體訪港旅客人數的78%，比率遠高于2002年的41%。而近年旅遊業占本港總服務輸出32%，高于SARS時期的21%。

旅客銳減，香港零售管理協會主席謝邱安儀2月4日在談到農曆新年期間市況時就表示，由1月24日(年三十)起10天内，香港珠寶及首飾商生意跌幅超過8成，衣服鞋履及個人護理生意跌幅達6成。

“主要因疫情緊張加劇影響零售業，加上内地訪港客減少。” 謝邱安儀形容香港現時零售市道已進入“超級寒冬期”，預計要等疫情結束到今年暑假情況才得到纾緩。

另一方面，太古地産去年在辦公樓方面表現卻不錯。根據公告，太古廣場、太古坊、港島東中心及太古坊一座三幢寫字樓物業的租金調幅分別為19%、13%、11%。同時，太古廣場租用率為98%，較上年末降低2%，太古坊的租用率與上年末持平，達到99%，港島東中心及太古坊一座的租用率則上升1%，達到100%。

寫字樓市場堅挺，但更嚴峻的挑戰正在到來。據了解，受疫情影響目前香港不少企業正采取在家辦公的方式複工，當中又以甲級寫字樓的主要租戶，一些大型公司和跨國企業執行得比較徹底。

美聯工商鋪在最近發表的一份研究報告中就披露，香港指標甲級寫字樓價格及租金一月份環比分別下跌0.7%及2%，雙雙重返2018年初的水平。該機構營運總監兼商業部董事翁鴻祥認為：“最新疫症的出現，無疑對寫字樓市場構成打擊。”其估計，第一季全港的甲級商廈租售價將會下跌5%。

而與香港情況相比，太古地産2019年在内地的表現則讓人眼前一亮。

資料顯示，太古地産目前在北京、上海、廣州、成都持有8座投資物業，包括三幢寫字樓和五座零售物業：北京三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、成都遠洋太古里和上海興業太古匯。

這些物業在去年都錄得不俗的增長，北京三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、成都遠洋太古里分別同比增長10.6%、19.7%、26.4%、22.9%，上海興業太古匯表現最佳，增長幅度達到72.6%。

“盡管現時環境存在挑戰及不確定性，但考慮到中國零售租金收入強勁及九龍東有望成為香港最好的寫字樓市場，認為太古地産將有能力維持其經常性收入及派息穩定增長。”大和證券在去年9月提到内地市場對太古的重要性。

只是鑒于疫情的影響，相信前景暫時並不算樂觀，但希望在下半年。不少機構最近都預測中國内地及香港的經濟將在下半年迎來轉機。而内地經濟恢複活力，會使香港旅遊業和零售業重現生機。

最權威的預測來自中國人民銀行副行長兼國家外匯管理局局長潘功勝。他在2月7日召開的國務院新聞發布會上表示：“我們判斷，疫情可能會對我國一季度的經濟活動造成擾動，但是在疫情得到控制之後，經濟會較快地回到潛在産出的附近。”

“疫情緩解以後，中國經濟將會迅速企穩，並且前期推遲的消費和投資會有釋放，中國的經濟會出現補償性的恢複。”

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