疫情促進物業服務需求加大，烨星集團能否借機赴港上市？

原創

日期：2020年2月7日 下午12:07作者：蔡凱铖 編輯：彭尚京

2019年7月，烨星集團向港交所遞表失效，時隔半年，2020年1月31日，烨星集團向港交所二次遞交招股書。

烨星集團是一家物業管理服務供應商，業務主要在京津翼地區、海南省、湖北省及陝西省等八個城市，涉及物業管理服務、物業開發商相關服務及增值服務，截至2019年前8個月，分别佔總收入的69.9%、23.5%及6.6%。

公司主要為母集団鴻坤集團開發的物業提供物業管理服務，在2016年至2019年前8個月期間，公司從鴻坤集團開發的物業獲得的收益分别是1.17億元（人民幣，下同）、1.91億元、2.47億元及1.73億元，分别佔總收益的100.0%、99.7%、98.1%及98.6%。

業績逐年向好，近期增收不增利

得益於母集団鴻坤集團所開發的物業支持，烨星集團的管理建築面積呈現快速增長態勢，由2016年的287.3萬平方米快速增長至2019年前8個月的485.3萬平方米。由於烨星集團的物管模式得到業主的認可，公司的平均物業管理費逐年增長，於2016年、2017年、2018年年度及2019年前8個月，公司的平均每月每平方米物業管理費用為2.1元、2.5元、3.1元及3.2元。

管理建築面積及平均物業管理費用的雙向增長，使得公司在近幾年的業績快速增長，收益由2016年的1.17億元增長2018年2.51億元，年復合增長率46.47%，年内溢利由2016年的0.18億元增長至2018年0.37億元，年復合增長率43.37%。

值得注意的是，公司的收益由2018年前8個月的1.58億元增長至2019年前8個月的1.75億元，年内溢利卻由2018年前8個月的0.26億元下滑約21%至2019年前8個月的0.21億元，這主要是公司的行政開支下的員工成本由2018年前8個月的0.13億元增至2019年前8個月的0.15億元，所得稅開支由2018年前8個月的0.08億元增長至2019年前8個月的0.11億元，其中，稅率由2018年前8個月的23.7%增長11.9個百分點至2019年前8個月的的35.6%。

疫情爆發，業主對物業的需求增加

近日，新型冠狀病毒肺炎疫情肆虐中國，各小區物業加強物業管理強度，物業管理員對進出小區的人員進行檢測體溫，佩戴口罩，外賣人員進出，電梯及重要場所的消毒管理等服務，以此來保障小區的安全性，有效隔離患者及潛在患者，保護小區的業主安全，這使得業主對物業的需求增加，促進物管企業長期發展。

疫情的出現使得業主體會到物業管理的重要性，但疫情只是短期的影響，長期來看，中國城鎮化率較低，相較於發達國家低約15%，市場空間巨大，中國的城鎮比例由2014年的約54.8%增長至2018年的59.6%，根據中國的第三個五年規劃，中國的城鎮化比例目標要在2020年達到60%。

除此之外，中國房地產行業在近幾年穩健增長，房地產開發投資額在2014年至2018年的年復合增長率為6.1，疊加全國人民收入水平的提高，物業管理的需求將持續加大，管理費用也有增長的趨勢。

過於依賴母集団，貿易應收款激增

近幾年，烨星集團快速發展，值得注意的是，往績記錄期内，來自五大客戶的收益分别佔總收益的約38.1%、42.4%、40.0%及37.6%，其中來自母集團鴻坤集團的收益分别佔總收益的約34.7%、39.0%、36.3%及33.8%，大部份來自提供物業開發商相關服務所貢獻。

隨著公司的收入的快速增長，公司的貿易應收款由2016年的7.5百萬元增長至2019年前9個月的21.1百萬元，貿易應收款項周轉天數由2016年34.2天增加至2019前9個月的37.1天，加大了公司的資金周轉壓力。

除此之外，公司的期末現金近幾年來持續下滑，在2019年前9個月的期末現金為21.4百萬元，是2016年至今的期末現金最低的時間點，可見，公司目前面臨的現金壓力較大。