2019地産詞典①：搶占大灣區

日期：2020年1月8日 下午3:42作者：王澤紅

  【編者按】剛剛過去的2019，是紛繁變幻的一年：金融監管使融資問題成為懸在房企頭上的一把利劍，有的開源節流、斷臂求生；有的破產，被兼併收購；有的人事頻繁變動；長租公寓則紛紛爆雷。當然，寒冬蕭瑟中也出現一些新氣象：房企搶灘大灣區，物業分拆上市，而跨界科技、尋找新賽道，都為行業帶來了更多可能。樂居財經推出年度係列回顧——2019地產詞典，本期關鍵詞：搶佔大灣區。

  樂居財經 王澤紅 發自北京

  2019年，大灣區炙手可熱，熱的發燙。據不完全統計，目前排名前50的房企幾乎都已加入大灣區的“戰局”。

  在大灣區的版圖中，各路房企擇址落子。2018年，TOP30房企在大灣區貨值達5.73萬億；2019年，已有超20家外來房企湧入大灣區。

  據企業披露及相關數據統計，目前在粵港澳大灣區貨值位列前茅的有碧桂園、恒大、中海、保利、招商蛇口、龍光、佳兆業、萬科等。其中，碧桂園在粵港澳大灣區土地貨值約為5700億元，恒大灣區土儲貨值約3800億元、中海及保利在2800億元左右。

  大灣區“三足鼎立”

  今年2月，中共中央、國務院印發了《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，大灣區成為了房企爭先恐後搶佔的熱土，“新兵”持續湧入，“新兵”老兵積極擴張，都在“攻城略地”。

  按照當前的戰局來觀察，目前灣區的格局基本呈現“三足鼎立”態勢：第一，老牌龍頭房企的“幅員遼闊”；第二，本土房企防禦擴張；第三，新進房企的不斷進擊。

  整個梯隊中，老牌房企實力最強，土儲充裕佈局廣，土儲貨值充足，以碧桂圓、恒大、萬科為代表。灣區總土儲貨值TOP30中，這些廣東起家的龍頭房企貨值佔30強總貨值比例接近40%。其中碧桂園、恒大的貨值突破3000億元，遠領先其他企業。

  比如總部位於佛山順德的碧桂園，在大灣區九城均有佈局，土地儲備高達5525.9萬平方米，土地貨值為5713.4億元，銷售額為620.3億元，項目總數為498個，遠超其他房企位居第一。在2019年中期業績發佈會上，碧桂園總裁兼執行董事莫斌透露，集團位於大灣區内的已獲取或潛在權益可售的資源合計達到了8986億元，其中在深圳已獲取的權益可售資源達到225億元；碧桂園在粵港澳大灣區内儲備了大量的優質土地資源，高度契合國家的發展戰略。

  本土房企，憑借地利優勢，手握優質土儲，在深耕區域頻頻落子，以大本營為核心，向週邊城市輻射發展。據克爾瑞數據顯示，大灣區土儲貨值TOP30中，本土企業的數量最多，達到了13家，擁有的貨值總量佔比達到了38%，例如龍光、佳兆業等灣區貨值超過2500億元，領跑本土房企，合生創展、越秀地產、奧園集團等也是本土房企中的優秀代表。

  而新進房企，則是高歌猛進，強勢分羹。其中，包括全國化房企融創、龍湖、世茂等，在廣州、深圳、佛山等地頻頻拿地。據不完全統計，2019年新增9家外來房企進入佛山佈局，榮盛地產、中駿、藍光、東亞新華、禹洲地產、力高、星河控股、鑫苑地產均是首次進入佛山；此外，惠州、東莞、肇慶、江門也成為今年房企進入的熱點城市。

  自2019年年初以來，各大房企佈局大灣區力度不斷提升。數據顯示，2019年前三季度，保利拿地額最高，達286.3億，龍光、萬科、中海、華僑城在大灣區的投資金額均突破100億元。 

  多元化佈局機遇

  在《粵港澳大灣區發展規劃綱要》中金融、旅遊產業、城市更新、科技產業、教育、生態等各方面的發展規劃，這也為房企提供了絕佳的多元化業務拓展機遇。各大房企爭相佈局大灣區，除了傳統的地產開發業務外，也將觸角涉及多元化各個領域，如城市舊改、產城、物業、長租公寓、教育、商業辦公等，幾乎各個領域皆有涉及。

  2019年，萬科在鞏固住宅開發和物業服務固有優勢的基礎上，業務已延伸至商業、長租公寓、物流倉儲、冰雪度假、教育等領域；遠洋集團和WeWork攜手在深圳成功推出聯合辦公空間中建鋼構社區；招商蛇口的產業園區，佳兆業的舊改業務，包括恒大、中海、華潤等房企，在多元化戰略上全面鋪開、不斷試水。

  在謀求多元化轉型發展方面，碧桂園的“博智林機器人公司”迅速發展，目前已經擁有超過1600人的研發團隊，截至2019年12月，博智林已遞交專利申請超過1300項，在研建築機器人項目58個，其中28款進入工地測試階段，智能製造工廠已經正式投產，佛山順德機器人谷建設正在加快推進。

  當下熾手可熱的粵港澳大灣區，已成為房企尋找第二曲線的主要戰場，商業運營、長租公寓、產城開發、物流地產、教育醫療等等與城市運營服務有關的新業務在這里聚集。無論是規模房企、還是紮根區域的本土企業、抑或是外來的品牌房企，均在多元化佈局上有所建樹。