胡葆森：提前想好文旅地產盈利模式 不能拍腦袋決定

8月17日，2019年亞布力中國企業家論壇第十五屆夏季高峰論壇期間。河南建業集團董事長胡葆森表示，再有七八年，以城市化為背景的房地產增量時代就結束了，地產企業要圍繞著存量市場進行轉型。

胡葆森表示，就房地產行業來講，有將近30年的市場化歷史，前20年算上半場，四五年前進入了下半場。從1998年開始停止福利分房，鼓勵用按揭方式買房，刺激消費。1998年之後，中國房地產行業快速發展，去年達到10幾萬億，是最大規模的一個產業。

他表示，這與中國城鎮化有關系。以河南為例，河南一億人口，過去20多年間， 每年有1.5城鎮化率提升，也就是100多萬人。過去房地產市場的快速增長是以城鎮化作為背景的。去年全國城市化率已經接近60%，根據發達國家的經驗，到了70%的時候速度就會放緩，到75%的時候增長基本就結束了。他認為，“再有七八年時間，以城市化為背景的房地產的增量時代就結束了。”

同時，胡葆森說，地產企業轉型做文旅，都圍繞與自己的產業相關的領域。比如建業做文旅項目，會按照1：1配比，拿一部分做電影小鎮，另一部分做住宅項目，會拿住宅賺的錢彌補電影小鎮的建設。

談到很多文旅地產，投可很多錢進去，沒有人去的現象，胡葆森表示，根據建業集團的統計，過去20年間，80%以上的文旅項目都不賺錢。

胡葆森說，這個原因有三個，第一是投資的人不成熟。第二是，過去20年，大家的消費水平和意願不夠強。第三是內容和選址上存在一些問題。胡葆森說，但現階段是文旅地產行業的一個轉折期。他預測，文旅地產在未來3到5年，會呈現快速發展趨勢，成功的文旅項目會越來越多。

胡葆森談到與華誼兄弟傳媒股份有限公司合作的文旅項目時表示，文化和旅遊通常是一對姐妹，所以經常說文旅地產。建業與華誼兄弟合作文旅項目，“我就是傍了這樣一個文化大款”。 他表示，文旅地產就要和做內容的優勢企業合作，未來地產企業圍繞著存量地產轉型，對於建業來說，文化旅遊是一個重要的投資。

在被問及做文旅小鎮，是否會像迪士尼一樣規定不允許在園內內攜帶食物。胡葆森表示，他想提醒大家一點，企業做文旅地產，一定要把商業策劃、運營模式、盈利手段想好，不能拍腦袋做決定。“包括要考慮這個項目的運營能力、具體區位以及所在城市的消費能力。”