拿地價超預算，金茂要從北京兩大項目抽身

日期：2019年6月1日 下午7:12

放棄高價地、盤活存量資產，金茂正加緊籌錢。

接連掛牌數個物業項目，金茂的策略正在發生變化。

中國金茂分別於5月27日和31日，在北京產權交易所分別掛出三筆股權轉讓交易信息。其中，5月27日率先掛出天津北方澤茂企業管理有限公司100%股權（下稱北方澤茂），以及北京昊遠置業有限公司34%股權（下稱昊遠置業）。

掛牌顯示，到今年4月30日，北方澤茂資產總計6.71萬元，營業利潤3.36萬元，凈利潤2.51萬元，負債總計2.78萬元。昊遠置業則有天津北方博茂置業有限公司（下稱北方博茂）、中鐵房地產集團北方有限公司和北京雋成房地產開發有限公司共三家股東，轉讓34%股權的正是金茂旗下的北方博茂。該項目顯示資產總計約38.80億元，負債總計38.83億元。

4天後，同為金茂旗下的長沙鼎茂置業有限公司也掛出100%股權，轉讓底價為約為11.45億元。到今年3月31日，資產總計11.04億元，負債3850萬元。從掛牌披露的決議文件顯示，長沙鼎茂置業所持項目為長沙梅溪湖金茂廣場北塔寫字樓。在今年4月26日通過的融資方案批覆顯示，該項目的股權轉讓，或與寫字樓的類REITs產品相關。

信息顯示，澤茂所持項目，是今年2月金茂和禹洲聯合拿下的北京通州永順鎮的兩幅地塊，成交價18.3億元。昊遠置業所持項目，則是金茂、中鐵和路勁三家聯合拿地開發的位於北京經濟開發區的“西派公館”項目，去年10月拿地時，三家以37億元的總價摘地。

對於出讓北京兩個項目的原因，金茂回覆稱，綜合考慮項目合作談判等各方面情況，公司經內部決策行使保留的退出權。

據知情人士透露，選擇退出是由於地價超過金茂方的授權價：“兩個項目都是合作方舉牌，但是合作方的授權價和金茂不一樣。兩幅地都超過了金茂內部立項評審會的授權價，因此掛牌退出。不過退出機制，是在舉牌之前就同合作方協商好的。”

在房企普遍重新入市，積極拿地的時候，金茂因地價超過預期而選擇退出，可以看出財務審核在早前基礎上變得更加嚴格。

事實上，金茂發生變化的還有策略。

2018年，金茂年度銷售規模首次超過千億，達到1280億元，同比增速85%，2017年的同比增速也達到43%。但是今年的簽約目標，則只有1500億元，同比增速只需達到17%。到2020年達到2000億元，增速約為33%，較前兩年都降低不少。

另外，金茂去年全年新進14個城市，月均新進超過1個，是金茂史上城市擴張最快的一年。而到今年5月底，年內新增城市僅有湖南岳陽。

在今年3月的業績會上，中國金茂總裁李從瑞表示，看好一二線市場，對三四市場持謹慎態度。而大部分的一二線城市，金茂都已經進入。

不難看出，和前兩年高速擴張相比，金茂正在降速，將重點轉向城市運營，著重挖掘已經進入的城市。

除了掛牌上述三個項目外，5月30日，金茂旗下北京凱晨置業早前計劃發行的“中金-金茂凱晨2019年資產支持專項計劃”在上交所信披中顯示已獲得受理，該資產支持證券計劃發行規模為84.21億元，債券品種為ABS。

北京凱晨置業持有位於北京覆興門內大街的北京凱晨世貿中心，該項目於2006年建成，總建面積19.4萬平方米，投資約為30億元。因為地處西長安街、金融街和西單三大商圈優勢，北京凱晨世貿中心也是長安街頂級寫字樓。早在2016年，金茂就曾發行過高和招商-金茂凱晨資產支持專項計劃，發行規模40億元，計劃起息日2016年8月29日，並將於今年9月16日到期。而此番額度資管計劃，則是當時的2倍。

而長沙梅溪湖金茂廣場北塔寫字樓，則是位於金茂開發多年、也是目前最成熟的城市運營項目長沙梅溪湖。

金茂廣場建有238米高的雙塔甲級寫字樓，其中北塔於2017年9月投入使用，定位為超5A甲級商務寫字樓，總建面積9.66萬平方米，租金在3.5-4.8元/平方米/天。戴德梁行去年8月發布的數據顯示，長沙甲級寫字樓去年平均租金約為3.67元/平方米/天，金茂北塔寫字樓租金屬於市場中高位。也正是因為相對穩健的收益率，該項目的類REITs融資方案也得以獲批。

可以看出，中國金茂正在強化持有型物業的融資運營能力。

2018年報顯示，由於過去兩年的快速擴張，金茂的凈負債率有所上升，從2017年的69%，上升至2018年的71%，新增有息負債166億元。另外，目前金茂現金余額為213.24億元，一年到期有息負債219.76億元，並不足以覆蓋。

從近期一系列組合拳來看，金茂正在調整自己的資本和財務結構，讓存量資產具有融資能力，而高價地塊則選擇放棄。

來源：界面新聞 記者 孫梅欣