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深圳二手房成交創15年新低,資本大舉撤離房產仲介市場
原創

日期:2022年1月13日 下午6:21作者:王瀟

2021年深圳二手住宅成交量同比下降57.3%,創近15年新低。伴隨著地產仲介企業業績下滑、股價暴跌,市場中更是出現了資本不計成本“血虧減持”撤離房產仲介的顯現。

深圳2021年二手房成交量跌回15年前,政策調控效果開始顯現

即便是在2008年全球金融危機那樣的困難年份,深圳二手房成交量也未像2021年這樣如此慘淡!

深圳2021年二手房市場究竟有多低迷?統計數據顯示,2021年深圳共成交40699套二手房住宅,同比下降57.3%,創近15年新低。網簽資料方面,2021年全深圳二手房網簽(含自助)44375套,相比2020年120295套的網簽量,下降幅度達到63.1%,創下深房中協有二手房網簽量資料統計以來的新低。

深圳二手房成交創15年新低,資本大舉撤離房產仲介市場

值得一提的是,這也是近15年以來,深圳第二次出現二手房住宅年度成交低於新房——上一次出現還是全球金融危機的2008年。

深圳去年二手房交易量暴跌,調控政策起到了關鍵作用。為進一步貫徹落實《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》有關規定,深圳市住建局於2021年2月8日發佈了“關於建立二手住房成交參考價格發佈機制的通知”, 建立了二手住房成交參考價格發佈機制。

發佈二手住房成交參考價格有利於加大二手住房交易資訊公開力度,引導市場理性交易,引導房地產經紀機構合理發佈掛牌價格。

從市場走勢來看,調控政策確實起到了積極作用。財華社通過數據發現,儘管深圳二手住宅成交量在上述政策發佈後的3月有所反彈,但是此後成交量呈現出顯著的下滑趨勢,下半年成交量甚至徘徊在2000套上下。

深圳二手房成交創15年新低,資本大舉撤離房產仲介市場

地產仲介公司業績下降,股價大幅回調表現慘烈

深圳二手房成交量大幅下滑,直接受到影響的就是深圳本地地產仲介服務商雲房網路科技。數據顯示,雲房網路科技二手房業務中營業收入的60%、淨利潤的70%均來自深圳區域。

雲房網路科技受到的影響有多大,從國創高新(002377.SZ)的財報中可以看出。早在2017年,A股上市公司國創高新通過重大資產重組的方式,收購深圳市雲房網路科技有限公司100%股權,切入地產仲介市場。

國創高新卻沒有想到,地產仲介市場接下來會如此艱難。2020年報顯示,國創高新當年營業總收入同比下降11.26%,歸母淨利潤同比下降1069.83%,淨虧損額高達29.75億元。

2021年情況並未好轉,國創高新2021年三季報顯示,前三季度公司歸母淨利潤-6.07億元,同比下降759.65%;扣非淨利潤-6.10億元,同比下降797.03%;其中2021年第三季度營收同比下降32.01%,歸母淨利潤同比下降1222.84%,趨勢進一步惡化。

實際上,在地產調控大背景下,深圳地產仲介業績下滑只是一個縮影,他折射出的是整個行業都在面臨壓力。根據貝殼研究院資料,2021年第三季度全國二手房市場GTV同比下降41.6%。

在這樣一種背景下,美股上市的地產中介行業龍頭貝殼日子過得也不輕鬆。貝殼業績報告顯示,第三季度公司營業收入為181億元,同比下降11.9%;GTV為8307億元,同比下降20.9%;其中,存量房交易GTV同比下降34.3%,二手房交易GTV同比下降36.8%。

另一家美股上市公司房多多的業績同樣慘淡。房多多財報顯示,截至2021年前三季度,房多多營業收入同比下降52.89%,歸母淨利潤同比暴跌344.22%。從數據來看,房多多三季度的淨虧損5.99億元,較上年同期虧損面再次拉大。

無獨有偶,A股地產仲介龍頭我愛我家(000560.SZ)業績表現同樣不容樂觀。儘管我愛我家2021年前三季度營收和淨利潤雙雙增長,但是在剔除掉2020年疫情影響的低基數因素後,公司2021年前三季度盈利能力並未與數據相匹配。數據顯示,我愛我家2021年第三季度營業收入為28.17億元,同比下降0.06%;淨利潤為9695萬元,同比下降52.4%。

值得注意的是,伴隨著業績下滑,地產仲介相關上市公司股價紛紛大跌。財華社統計,截至2021年12月31日,我愛我家股價較歷史高點已回撤78.76%,國創高新股價較歷史高點已回撤80.25%,美股貝殼股價較歷史高點已回撤74.66%,房多多更是因為收盤價連續30個工作日低於每股1美元,面臨退市風險。

減持、撤資,資本紛紛撤離房產仲介市場

在調控政策高壓之下,地產中介行業景氣度有所動搖,前期湧入的資本紛紛從地產仲介市場撤離。

首先就是貝殼連續兩次遭融創中國減持。2021年10月29日,港股上市房企融創中國發佈公告稱,公司於2021年6月1日(紐約時間)至2021年10月28日期間,累計出售約1863.9萬股貝殼美國存托股票(ADS),相當於約5591.7萬股貝殼A類普通股,總代價約為5.54億美元。

2021年12月8日,融創中國發佈進一步出售部分貝殼上市證券的公告。公司於紐約時間10月29日至12月7日期間,累計出售約2,671.3萬股貝殼美國存托股票(ADS),相當於約8,014.0萬股貝殼A類普通股,總代價約為5.30億美元。

此外,A股市場更是出現了地產仲介龍頭被大股東“血虧減持”的現象。1月6日,我愛我家發佈關於持股5%以上股東減持股份計畫的預披露公告。公告內容顯示,在未來6個月內,五八有限公司擬減持我愛我家股份數量合計不超過77,495,978股,減持比例不高於總股本的3.29%。資料顯示,這已不是五八有限公司首次減持我愛我家。

2018年6月,58集團戰略入股我愛我家,並通過旗下五八公司從和兆玖盛、漢鼎世紀、西藏盛钜三家公司以每股7.12元的價格受讓1.5億股無限售條件流通股股份。按照我愛我家2021年12月31日收盤價3.14元每股計算,此筆減持虧損幅度約56%(不考慮稅費成本)。

從曾經的資本寵兒,到現如今的“血虧減持”,地產仲介行業變遷折射出的是“房子是用來住的、不是用來炒的”政策定位。從這個角度看,資本逃離房產中介市場,甚至逃離房地產市場或許才剛剛開始……

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