深圳二手房成交创15年新低，资本大举撤离房产仲介市场

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日期：2022年1月13日 下午6:21作者：王瀟

2021年深圳二手住宅成交量同比下降57.3%，创近15年新低。伴随着地产仲介企业业绩下滑、股价暴跌，市场中更是出现了资本不计成本“血亏减持”撤离房产仲介的显现。

深圳2021年二手房成交量跌回15年前，政策调控效果开始显现

即便是在2008年全球金融危机那样的困难年份，深圳二手房成交量也未像2021年这样如此惨淡！

深圳2021年二手房市场究竟有多低迷？统计数据显示，2021年深圳共成交40699套二手房住宅，同比下降57.3%，创近15年新低。网签资料方面，2021年全深圳二手房网签（含自助）44375套，相比2020年120295套的网签量，下降幅度达到63.1%，创下深房中协有二手房网签量资料统计以来的新低。

值得一提的是，这也是近15年以来，深圳第二次出现二手房住宅年度成交低于新房——上一次出现还是全球金融危机的2008年。

深圳去年二手房交易量暴跌，调控政策起到了关键作用。为进一步贯彻落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》有关规定，深圳市住建局于2021年2月8日发布了“关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知”， 建立了二手住房成交参考价格发布机制。

发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易资讯公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格。

从市场走势来看，调控政策确实起到了积极作用。财华社通过数据发现，尽管深圳二手住宅成交量在上述政策发布后的3月有所反弹，但是此后成交量呈现出显着的下滑趋势，下半年成交量甚至徘徊在2000套上下。

地产仲介公司业绩下降，股价大幅回调表现惨烈

深圳二手房成交量大幅下滑，直接受到影响的就是深圳本地地产仲介服务商云房网路科技。数据显示，云房网路科技二手房业务中营业收入的60%、净利润的70%均来自深圳区域。

云房网路科技受到的影响有多大，从国创高新（002377.SZ）的财报中可以看出。早在2017年，A股上市公司国创高新通过重大资产重组的方式，收购深圳市云房网路科技有限公司100%股权，切入地产仲介市场。

国创高新却没有想到，地产仲介市场接下来会如此艰难。2020年报显示，国创高新当年营业总收入同比下降11.26%，归母净利润同比下降1069.83%，净亏损额高达29.75亿元。

2021年情况并未好转，国创高新2021年三季报显示，前三季度公司归母净利润-6.07亿元，同比下降759.65%；扣非净利润-6.10亿元，同比下降797.03%；其中2021年第三季度营收同比下降32.01%，归母净利润同比下降1222.84%，趋势进一步恶化。

实际上，在地产调控大背景下，深圳地产仲介业绩下滑只是一个缩影，他折射出的是整个行业都在面临压力。根据贝壳研究院资料，2021年第三季度全国二手房市场GTV同比下降41.6%。

在这样一种背景下，美股上市的地产中介行业龙头贝壳（BEKE.US）日子过得也不轻鬆。贝壳业绩报告显示，第三季度公司营业收入为181亿元，同比下降11.9％；GTV为8307亿元，同比下降20.9％；其中，存量房交易GTV同比下降34.3％，二手房交易GTV同比下降36.8％。

另一家美股上市公司房多多的业绩同样惨淡。房多多（DUO.US）财报显示，截至2021年前三季度，房多多营业收入同比下降52.89%，归母净利润同比暴跌344.22%。从数据来看，房多多三季度的净亏损5.99亿元，较上年同期亏损面再次拉大。

无独有偶，A股地产仲介龙头我爱我家（000560.SZ）业绩表现同样不容乐观。尽管我爱我家2021年前三季度营收和净利润双双增长，但是在剔除掉2020年疫情影响的低基数因素后，公司2021年前三季度盈利能力并未与数据相匹配。数据显示，我爱我家2021年第三季度营业收入为28.17亿元，同比下降0.06%；净利润为9695万元，同比下降52.4%。

值得注意的是，伴随着业绩下滑，地产仲介相关上市公司股价纷纷大跌。财华社统计，截至2021年12月31日，我爱我家股价较历史高点已回撤78.76%，国创高新股价较历史高点已回撤80.25%，美股贝壳股价较历史高点已回撤74.66%，房多多更是因为收盘价连续30个工作日低于每股1美元，面临退市风险。

减持、撤资，资本纷纷撤离房产仲介市场

在调控政策高压之下，地产中介行业景气度有所动摇，前期涌入的资本纷纷从地产仲介市场撤离。

首先就是贝壳连续两次遭融创中国减持。2021年10月29日，港股上市房企融创中国发布公告称，公司于2021年6月1日(纽约时间)至2021年10月28日期间，累计出售约1863.9万股贝壳美国存托股票(ADS)，相当于约5591.7万股贝壳A类普通股，总代价约为5.54亿美元。

2021年12月8日，融创中国发布进一步出售部分贝壳上市证券的公告。公司于纽约时间10月29日至12月7日期间，累计出售约2,671.3万股贝壳美国存托股票(ADS)，相当于约8,014.0万股贝壳A类普通股，总代价约为5.30亿美元。

此外，A股市场更是出现了地产仲介龙头被大股东“血亏减持”的现象。1月6日，我爱我家发布关于持股5%以上股东减持股份计画的预披露公告。公告內容显示，在未来6个月內，五八有限公司拟减持我爱我家股份数量合计不超过77,495,978股，减持比例不高于总股本的3.29%。资料显示，这已不是五八有限公司首次减持我爱我家。

2018年6月，58集团战略入股我爱我家，并通过旗下五八公司从和兆玖盛、汉鼎世纪、西藏盛钜三家公司以每股7.12元的价格受让1.5亿股无限售条件流通股股份。按照我爱我家2021年12月31日收盘价3.14元每股计算，此笔减持亏损幅度约56%（不考虑税费成本）。

从曾经的资本宠儿，到现如今的“血亏减持”，地产仲介行业变迁折射出的是“房子是用来住的、不是用来炒的”政策定位。从这个角度看，资本逃离房产中介市场，甚至逃离房地产市场或许才刚刚开始……