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市建局首將地區為本概念應用於九龍城舊樓復修

日期:2021年12月5日 上午11:53

市建局行政總監韋志成在網誌表示,將首次嘗試以地區為本的概念應用於九龍城舊區的樓宇復修,為不同樓齡及狀況的樓宇制定整全的復修和規劃方案。

全文如下:

地區為本規劃重建及促進復修 突破九龍城舊區更新規限

市建局上月在中環街市舉行20周年慶祝活動,與社會各界分享多年來的工作成果和未來的工作方向,我十分認同周主席在活動所言,面對未來的挑戰,市建局要有前瞻性的思維,敢於打破規限,才可將不可能變可能。為此,市建局團隊將秉持這份以創新跨越挑戰的精神,以「地區為本」、「規劃主導」的方式,全面落實應用一系列創新而靈活的規劃工具,對舊區土地作更大範圍和更高效益的規劃重整,盡用土地的發展潛力,突破容積超越現行規範、超高密度且嚴重失修樓宇的重建困局。我們亦將首次嘗試以地區為本的概念應用於九龍城舊區的樓宇復修,為不同樓齡及狀況的樓宇制定整全的復修和規劃方案,達致舊區環境整體更新。

成功實踐「規劃主導」新機制
回想我們在2019年,提出以「先規劃、後項目」的「規劃主導」發展模式,取代以往沿用的「項目主導」發展模式,作為未來市區更新的新機制。我們在同年2月啟動九龍城啟德道/沙浦道發展計劃,充當「規劃主導」模式的「先行者」,將區內土地作重新規劃和整合,大幅提升土地使用效益,亦針對區內泊車位不足問題提供改善方案;同時,項目將九龍城舊區與啟德新發展區連接,成為新舊社區的交匯點,創造更大的社會裨益。

兩年過去,我樂見沙浦道項目得到地區的認受,市建局自去年10月向項目的物業業主發出收購建議,約有9成的業主已接受收購建議。

除沙浦道項目外,今年9月亦於深水埗區啟動兩個重建計劃,將兼善里和周邊未被善用的政府土地和老舊設施,一併納入作規劃重整,打破市區更新只著重重建老舊失修私人樓宇的規限,以整全的規劃釋放土地的發展潛力,促成兼善里這類「超高密度」舊樓群的重建,還應用「一地多用」這個規劃概念,增加社區設施和綠化空間的供應,同時改善地區連接性,締造更宜居的生活環境。

九龍城舊區更新  面對多樣且複雜難題

至於在九龍城舊區(龍城區)進行的地區規劃,將會配合已完成規劃的沙浦道項目,全面探討該區的市區更新機遇,務求與該項目發揮協同效應。有關地區研究範圍從東面沙浦道一帶,涵蓋至西面聯合道的土地,面積約18公頃、涉及500多幢的樓宇和政府設施,當中超過一半的樓宇的樓齡超過50年。然而,研究初步發現,龍城區的市區更新工作,在舊樓重建、政府設施重置和地區活化三個範疇所面對的挑戰,相較兼善里的情況,難度恐怕有過之無不及。

(一) 舊樓重建欠協調
自啟德機場在1998年搬遷後,香港機場(障礙管制)條例不再適用於龍城區,政府放寬了九龍城分區計劃大綱圖的高度限制,增加私人發展商在區內推行重建項目的誘因,但卻沒有同時加強區內的規劃。過去20年有多個私人重建項目落成,多為單幢式重建,欠缺整全完善的規劃,部份因為地盤太細,重建後無須提供供住客使用的上落客區和泊車設施,間接導致區內違例泊車問題愈益嚴重,造成交通擠塞。這些單幢式樓宇重建完成後,攙雜在新建樓宇之間的舊樓地盤變得更為零星而分散,可作重建的規模變得更細且乏誘因。對市建局來說,相對兼善里地盤較大而完整,若要重整龍城舊區的土地以釋放土地潛力及增加規劃裨益,難度將更大。

(二) 重置社區設施難度大
位於侯王道的九龍城市政大廈、九龍城長者健康中心以及李基紀念醫局是九龍城區社區設施的集中地,亦處於龍城小區的中心位置,為市民提供街市、公共圖書館、體育館、長者健康以及普通科門診等多元化公共服務。這些建築物在1950至1980年代建成,因結構老化需不時關閉作修葺,屋宇設備如無障礙設施亦追不上需要。若透過重建重置相關設施,涉及樓面面積超過10,000平方米,相對與兼善里一同啟動的昌華街計劃,當中只涉及單一個體育館,規模達10倍之多,搬遷及重置安排將更為複雜。若堅持原址重建,在工程進行期間無法避免要暫停相關設施的運作,影響公共服務;另一方面,區內亦缺乏大型的空置土地,作為短期或永久的重置用途。

(三) 地區活化要求高
龍城舊區是一個歷史悠久的小區,衙前圍道兩旁組成三橫十一直的網格街道特色,當中各式各樣的街舖和食肆林立,是地區經濟的集中地,相對兼善里以住宅用途為主,龍城區亦同時兼備深遠的歷史背景及寨城公園等遺跡,使當區蘊藏豐富的地方文化特色,可藉以活化小區及塑造小區成為飲食文化生活區。然而,這種小街格局,未能負荷日益增加的交通及泊車需要,街道旁還提供超過180個路邊停車泊位,令行人路更加狹窄,步行環境欠佳;這種網格道路設計,亦製造多個十字路口,加上違泊嚴重,造成交通樽頸,路網欠缺效率。若我們藉重建將土地作規劃重整,以優化道路網絡的效率,並減少現時佔小區達三份之一以上的道路面積,將可提供更多休憩空間,善用土地資源。但在過程中,一方面要保存該區的街道肌理和小街小舖的氛圍,減低對地區經營者的影響,另一方面要滿足居民對提升宜居性、改善地區交通和步行環境,及增加社區設施的殷切期望,挑戰甚大。

web photo市建局將重整九龍城舊區的土地規劃,研究易地重置九龍城街市等社區設施 (紅色範圍),並改善寨城公園的可達性及整區連接性。

應用新規劃工具  突破重建困局

為了處理龍城區市區更新的難題,我們需要全面應用在早前完成的油旺地區研究中,所提出若干個更具成效的市區更新執行模式和規劃新工具,包括轉移地積比、街道整合,以至「一地多用」的模式,克服規劃上的挑戰,加速舊區更新。

針對舊樓重建限制,我們將探討應用轉移地積比的概念,將規模較細、重建潛力有限的失修樓宇,列作地積比「送出地盤」的可行性,將其准許的發展樓面,轉移至區內具高密度發展潛力的重建地盤(接收地盤),釋放土地的發展潛力。地積比轉移後,位於「送出地盤」的樓宇,在重建後可以改劃為休憩空間或社區設施,滿足地區的需要;「接收地盤」則可以作較高密度的重建,增加房屋供應,同時利用地下空間,興建公眾停車場等設施,增加地區泊車位的供應,解決違例泊車所引致路面擠塞的問題。

此外,我們亦可以應用「街道整合」這項新規劃工具,將多個分散街區,整合成為較大和較完整的發展地盤,以減少道路空間,更有效利用土地作發展,同時將其中的道路轉成為休憩空間和綠化行人專用區,維持該區小街式的特色,從而有效地重整土地布局,提升該區的暢行度、增加活力,實現該區成為小街飲食文化區,並加強與周邊地區的聯繫,令小區成為通往啟德新發展區的門戶。

至於重置社區設施的難題,市建局團隊上月到九龍城區議會與議員分享龍城區市區更新研究的初步結果時,在會議上留意到多位議員提出可重整毗鄰九龍城市政大廈的賈炳達道公園的休憩及康樂設施,一方面提升設施的標準,亦可騰出土地,以一地多用的模式興建新的政府設施綜合大樓,用作搬遷區內的老舊社區設施,重置時更可一併將相關設施規格提升至現代化水平,惠及更多居民。

我十分感謝各位議員的意見,團隊正應用以地理資訊系統技術為基礎的「市區更新資訊系統」,進一步研究及深化有關的建議。我們不單會審視賈炳達道公園的使用情況,研究以規劃重整,重置現有康樂設施及易地重置九龍城市政大廈等多項設施的可行性,初步估計重建後可提供的社區設施樓面是現時的3倍多;我們更會善用地下空間,為街市販商提供上落貨、貨物存放以及泊車位等後勤設施,解決現時販商在路邊停車上落貨而引致交通擠塞等問題。當這項規劃方案的研究工作較為成熟時,我們將再到區議會徵詢議員及相關持份者的意見。

因應沙浦道重建項目擬建地下廣場,作為與啟德新發展區和龍城舊區的連接點,我們在規劃時會研究如何結合重建及地區活化等不同策略,將該地下廣場與周邊的道路和公園一併重整,強化這個連接點促進市民穿梭新舊社區的功能,充份發揮協同效應,成為一個主要門廊;而地面的景觀設計會透過綠化及擴闊行人路等不同措施,連成一個由美東邨、寨城公園、賈炳達道公園、新重建項目至啟德發展區組成的一體化、綠化步行空間,在大廈林立的住宅區注入綠化元素,亦將啟德新發展區的活力,全方位伸延至龍城舊區,為整個地區帶來最大的規劃裨益。

試行「小區規劃復修」模式  實踐新舊樓宇共融

市建局為九龍城舊區進行整體規劃和建立規劃儲備的工作,不限於尋找重建的機遇,我們還將這份為土地作整全規劃的理念,嘗試應用在樓宇復修、保育活化以至改造重設,以全面綜合的策略,為舊區更新提供全面的規劃基礎,務求大幅改善舊區環境,達致新舊樓宇共融。

除了早前配合沙浦道項目的打鼓嶺道休憩花園改善計劃外,我們將在龍城區試行「小區規劃復修」模式,為衙前圍道一帶不同樓齡、不同樓宇狀況的舊樓,提出針對性的維修方案。對於區內這些已經老化、有復修需要的樓宇,市建局除了向有關樓宇業主提供財政資助和技術支援,協助進行樓宇復修外,還可應用「地方營造」策略,研究協助業主為大廈外牆進行美化工程,鼓勵業主在進行大維修的同時,一併美化樓宇的外觀,為小區注入活力及地區特色,同時提升樓宇整體價值、宜居性和壽命。

至於未有即時復修需要、樓齡不超過30年的「年青」樓宇,市建局將向這類樓宇重點推廣進行預防性維修的各項措施,例如協助他們為其樓宇度身訂造一套合適的維修保養計劃,詳細列出大廈未來5至10年有需要進行的檢查及維修工程項目、所涉及的工程費用估算等,提升大廈保養的工作效率。我們還會多行一步,為區內未能滿足現今需要的公園、休憩空間以至行人路等設施,進行街道美化、公園翻新等活化工程,打破樓宇復修只限於翻新和改造私人樓宇的規限,全面改善整個地區的面貌。

長遠實踐宜居願景  為市區更新作好儲備

舊區老化問題日益嚴峻,但過去社會未有為市區更新做好土地和財政的儲備,要突破舊區更新缺乏足夠資源的困局,市建局需要制定地區規劃,並應用新的規劃工具,加大力度集中處理嚴重失修的舊樓;同時,必須積極推廣樓宇復修,盡量延長樓宇壽命,改變以重建作為市區更新的唯一手段。

儘管在目前的市區更新過程中,新建的樓宇無可避免會增加市區的發展密度,但展望將來,隨著政府繼續開發土地以推動香港未來的發展,只要香港能夠為下一個更新周期建立財政和土地儲備,便可望日後為這些已重建的樓宇進行「二次更新」時,逐步降低市區樓宇的發展密度,達至政府最新「2030+」宜居規劃標準的願景,創造一個更優質和宜居的城市。我期望在未來的網誌,與大家進一步分享我們在應對不同市區更新周期的策略。

2021年12月5日

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