如何解決自置居所率下降的問題

日期:2021年3月4日 上午10:08

立法會秘書處日前發布了一份名為「自置居所對香港社會經濟的影響」的《研究簡報》,指出香港的自置居所比率由2004年的高位54.3%下降到去年第四季的51.2%(2019年底最低的時候,曾低至49.8%)。

記得回歸初期政府已宣稱,香港約有一半家庭自置居所,政府的目標是讓七成的家庭擁有自置居所;現在看來,香港在這方面進展緩慢,在某些日子甚至出現倒退。

出現這種情況的原因很簡單,就是因為樓價升得比工資增長得快,以致買不起樓的人依然買不起樓,想自置居所亦缺乏經濟能力。

據這份報告指出,香港的住宅樓價在過去15年裏升了4倍。而在整體的自置居所業主中,年輕人僅佔7.6%,平均要到44歲才有能力置業。難怪年輕人對社會這麼不滿了。那麼,樓價為甚麼會升得這麼快呢?

從經濟學的角度來看,問題一定是出在供不應求上。因為只要供應夠多,地產商就得不斷擴大自己的銷售對象,而不是只把建出來的樓宇賣給少數高收入的人士。銷售的對象愈闊,他們的平均購買力就會愈低。地產商不減價,樓宇就會賣不出,在庫存日增的情況下,地產商就只好減價促銷。屆時,收入低一些的人就也有機會置業。

由此可見,增加供應是協助港人早日自置居所的不二途徑。然而,香港卻有一批別有用心的人,不想看到社會可以循這種正常途徑去解決房屋問題。他們硬說房屋問題不是因為供應不足造成的,而是因為地產商囤積居奇,非高價不願賣樓所造成的。他們帶領社會把氣力用在鬥地產霸權上,而不是放在增加供應上。

他們阻止政府開發新界,抗議政府增加市區的地積比率,反對政府填海造地。令政府巧婦難為無米之炊。此外,他們又妨礙地產商收地建屋,反對政府與地產商公私營合作,令地產商沒法發揮作為香港房屋的主要供應者的功能。香港地產商的建設能力,於是從上世紀八十年代的每年平均建三萬個,跌到每年只能建一萬五千個,只及三十年前的一半。

正是因為供應少,地產商才可以吊高來賣。從地產商的貨尾庫存不高的情況來看(庫存高不高不能單憑個人主觀感覺,應與其他國際城市參比),香港的地產商並未遇到定價過高而無法出售的情況。指控地產商囤積居奇的說法,整體而言是不成立的,批評者不應以偏概全。

因此,光是花氣力去鬥地產霸權,並不足以協助港人自置居所。要樓價回落至港人負擔得起的水平,最有效的方法莫如增加每年的樓宇落成量。如果香港的樓宇落成量可以回升到一年三萬個單位,不需持續五年,香港的自置居所比例,已可創歷史新高。

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