樓價會隨人口下跌而下跌嗎?

日期:2021年3月2日 上午10:42作者:施永青

據統計處的最新數字,2020年底香港的人口約747.42萬,較2019年底的752.08萬人減少了4.66萬人,按年跌了0.6%。有人擔心,人口少了,對房屋的需要就會跟著回落,這會對樓價有負面的拖累。

這樣的推論好像很有道理,問題是影響樓市的因素很多,人口並非唯一的因素。以近期樓價的走勢來看,即使離開香港的人多了,對香港的樓價似乎並沒有造成多大的負面影響。

出現這種情況的原因,可能是過去積累的房屋短缺實在太多了。單是看公屋輪候冊,就有近15萬戶在輪候;他們要輪候5年,才有機會獲得合適的分配。至於參加居屋抽籤認購的白表買家(非公屋住戶),亦曾試過超逾20萬戶。足見市場對樓宇的需求有多殷切。若果連私人市場的需求一併計起來,香港的整體房屋短缺,很可能超過50萬戶。因此,即使人口少了4.66萬人(約1.55萬個家庭),對紓緩房屋缺乏的情況,亦起不了多大的作用。

我估計,去年香港的人口之所以會下跌,主要由三項因素所導致。一是源自社會內部的分化。之前的社會運動,顯示有一部分香港人對現狀非常不滿,當他們發覺香港未來的發展,不可能如他們所願的時候,有些人可能選擇移民去別處生活。二是新冠疫情對本地經濟造成嚴重的損害,部分市民可能因為經濟前景不明朗而不敢生孩子。2020年,香港出生人數為4.31萬人,而死亡人數卻有4.98萬人,出現了0.67萬人的自然減少。這是以前未出現過的。三是疫情導致交通停頓,以至連持單程證來港的人也只得1.01萬人,比之前少了74%,合共少了2.9萬個人。

後兩項原因皆因疫情造成,這類負面影響會因疫情的紓緩而逐步化解。現在香港已開始接種疫苗,隨著有抗體的人日漸增加,我相信香港應可以逐步恢復正常的出生率與人口流入率。

至於移民問題,本欄之前已談過不少。我的基本取態是,想走的人應讓他們走,勉強是沒有幸福的。在香港建制出現基本性改變的時候,社會上出現一定的人口流動是十分正常的。香港能夠在人口上換一下血,等如一間公司在換了老闆之後,出現一些人員上的更替,未必不是好事。

我們所處的世界,其實在不斷地進行人口流動。經濟發展得比較好,人生相對安全的地區,都不斷有人口源源流入。以香港現時的環境,不愁沒有好質素的人想來香港生活,關鍵是我們懂不懂得怎樣作挑選罷了。

香港從來都是一個移民城市,人口流動往往為香港帶來新的動力,新的突破。香港的前景不會因為有部分人口流失而變得失色,反而可能因為有吐故納新而變得更有活力。

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