我為何看好今年的樓市

日期:2021年2月11日 上午10:12作者:施永青

對2021年的樓市,一般人都不敢太過樂觀,即使是例行看好的發展商高層,亦只是說會升三、五個巴仙左右。所以,當我說今年樓市有機會升15%的時候,不少人都感到驚訝。

這也難怪,因為市場上充斥著的,的確都是一些負面的消息。譬如:在疫情的衝擊下,很多行業都沒法正常運作,不倒閉的亦得裁員減薪。經濟環境如此不濟,市民買樓的意欲與能力,都難免會受到影響。再者,前一段時間的社會運動,導致社會嚴重撕裂,有相當一部分不滿香港發展的年輕人,可能會選擇移民外國。這會令房地產市場的供應增加,需求減少,對樓市非常不利。此外,中美的角力,又令美國全方位制約中國的發展,香港因而亦成了打擊對象。有人擔心,香港的超級中介人角色今後會無法發揮,經濟得益將會大減,無法再承擔得起這麼高的樓價。

以上所說,全部言之成理,很難加以否定。問題是這些皆不是新消息,而是大部分在半年前,或一年前已出現。理應為市場所吸收,並大部分已在價格上得到反映。然而,在這段時間裏,樓價並沒有受到太大的衝擊,基本上只是在高位爭持。

悲觀派的看法是,從技術走勢來看,一個沉重頭正在形成;好淡爭持的結果,將是淡友勝出,好友唯有退守,樓價將拾級而下。而我則認為,樓價在走勢上,正形成一個上升平台,一旦取得突破,呈現明顯的升勢。

我的立論基礎是,無論是好消息還是壞消息,都是在消息剛出來的一剎那,衝擊最大;時間長了,就會「再而衰,三而竭」。所以,我認為現時的樓價是一個被遏抑下的樓價,一旦遏抑的力量減少,樓價就會出現明顯的升幅。沒有雙位數字的升幅,都稱不上明顯,所以我預期升15%。

現實世界是不斷演變的,之前所說的壞消息,其實最近都出現了變數,而且都是向好的。疫苗的出現,已令疫情逐步受控;人們估計,一旦恢復正常,很多人都會進行報復性的消費活動,令經濟V型反彈。

另一方面,拜登上場後,對華態度雖不會大變,但具體的處理方式會較為理性,各走極端的失控場面應可減少,令投資樓市的風險亦會減少。

而更重要的一點是,即使在西方的制約下,中國經濟的外循環並沒有出現萎縮;無論是商品的循環,還是資金的循環,皆有增無減。估計在疫情過去後,人員的循環與文化的循環都會恢復,只不過經美國循環少一些,去其他國家的循環會多一些,香港人一樣有角色扮演。香港的經濟發展前景,不見得會比其他已發展的地方差。

由此看來,形勢正在向對樓市有利的方向發展。以近期一二手市場的交投大增的形勢來後,樓市很可能在農曆年後就出現突破性的上升。

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