BNO移民對樓市會造成多大影響?

日期:2021年2月9日 上午10:28作者:施永青

英國為不滿現狀的港人提供BNO移民計劃,由一月三十一日起正式開始。社會上出現不少憂慮,擔心這會對本港的樓市造成嚴重的拖累。本欄試圖從兩個角度去推論這樣的憂慮究竟有多現實。第一個角度是從究竟可能有多少人移民英國去推算,第二個角度會從近期樓市的表現去分析BNO移民計劃的實際衝擊有多大。本文先寫第一個角度。

據英國內政部去年十二月的估計,連同合資格補領BNO的人一起計,香港約有290萬人可以持有BNO護照。若他們帶同各自的受養人一起去英國,人數可能高達540萬人。

這540萬港人不會人人都想移民英國,藍營的應不會去。按過去議會選舉的得票比例去推算,這540萬港人中約有六成屬黃營,即是324萬人。估計他們只約有10%屬激進分子,最有機會真的用腳來投票。那就是約有32.4萬人可能在未來5年裏藉BNO 5+1計劃移民英國。這個數字與英國內政部推算的32萬幾乎完全一樣。

這批人不看好香港的前景才移民,照道理應該在移民前把樓賣掉。急於賣樓就會削價求售,所以有人預期這將會對樓市形成壓力。要衡量這樣的壓力有多大,先要衡量究竟需要這樣急放的樓盤有幾多。

香港並非人人有樓,只有不到一半的家庭擁有自住樓宇。以每個家庭三個人計,32.4萬人約有10.8萬個家庭,若一半家庭有樓就是有5.4萬個家庭要在5年內放盤,亦即是每年二手市場上會額外多1.08萬個單位放盤。這樣將對樓市造成多大的壓力?

由於這些盤屬二手盤,我們先從它們對二手市場可能造成的衝擊去分析。香港樓宇二手市場的成交量每年差異很大,多的時候,可以近10萬宗;而少的時候,可以少到3萬多宗,去年是4.1萬宗。所以只要市道配合的話,吸納多1.08萬宗,難度不會太大。

其實,若不是政府近年對樓宇交易增徵各類懲罰性的印花稅,香港二手市場的交投量是不會回落至這麼低水平的。因此,只要政府稍為減辣——取消部分已經沒有作用的印花稅,市場的流通量就會大幅提升。這區區1.08萬個額外供應,二手市場是不難加以吸納的。

若從資金需求的方面來看,現時更不用擔心。現時美國、日本、歐洲都在QE,全世界都資金氾濫,香港市場亦全面水浸,要吸納這1.08萬個單位,一點困難也沒有。這1.08萬個一年的額外二手供應,所涉及的資金不過930億港元(去年二手市場平均每宗成交才860萬港元),不及股票市場一天的成交量(港股一天的成交量最高曾達3,000億港元)。可見因BNO移民而增加的放盤量,完全不足以對資金市場造成壓力。此之所以,我認為BNO移民計劃對樓市造成的所謂衝擊,大部分是炒作出來的,其實際的影響遠不如吹噓的大。

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