大华继显：第四波疫情或减慢九龙仓置业(01997-HK)的销售复苏 维持目标价35.22港元

大华继显发布报告，周末，在佐敦受限区域为7,000人进行COVID-19测试，当中仅发现13宗呈阳性反应；而周二，政府封锁更多油尖旺区进行检疫。该行看到确诊个案反弹，社交距离措施似乎无法有效地遏制COVID-19传播。遏制第四波疫情的时间比预期要长，这可能会导致零售业复苏放缓。

根据仲量联行的说法，去年12月中环甲级写字楼的空置率攀升至7.3%，是2004年以来的空置率首次超过7%。香港甲级写字楼整体空置率从去年11月的8.8%上升至12月的8.9%。经济疲弱，公司继续减少租赁空间，故整体甲级写字楼市场录得负吸纳175,600平方尺。同时，甲级写字楼租金持续下降，整体租金环比下降1.1%。尖沙咀的租金跌幅最大，环比下跌1.7%。

在第三波COVID-19疫情期间，自2020年7月29日开始，下午6时前堂食每张桌子仅限两个人，措施大约维持了两个月，直至一周平均确诊数字少于10宗。至于第四波，限制自2020年12月10日开始。6时后禁止堂食已经超过一个月。然而，社交距离措施的效用并未反映在每天新增COVID确诊个案上。该行观察到过去1周每日新增个案平均数由2021年1月7日的37宗增加到2021年1月25日的71宗。

事实证明，第四波要比第三波复杂得多，而且该行预计零售收租股的盈利恢复将延迟，尤其是对于那些中高端购物中心而言。总体而言，该行认为控制第四波疫情的时间较该行先前预计者还要长(早前，该行预计第四波可能会在2021年2月中旬回落到个位新增确诊个案数字)。

办公室市场仍然面临预期的压力。由于边境限制及居家工作安排，该行相信绝对没有公司赶着租用更多办公空间。因此，信报公佈空置率提高到8.9%并不会令人感意外，该行预计其可能会进一步上升，从而将更大的压力施加在租金上。另一个要考虑的关键因素是大型金融机构现在已经可以灵活地进行居家工作，而这些安排可能会在COVID-19疫情过后在某种程度上持续。这些讯号降低COVID-19疫情后的租赁需求，使办公室租赁市场陷入了困境。

尽管该行认为随着经济恢复正常，今年大多数收租股的租金及佔用率将恢复，但除此之外，该行看到的催化剂有限。基于相对灵活的本地非日常必需品销售数据，该行仍然认为在本地消费(超市及餐饮)中有较大份额的领展房产基金及置富产业信託将在上行空间和风险方面提供更多的平衡。

该行将九龙仓置业(01997-HK)评级下调至沽售，维持目标价35.22港元。该行预计2020年每股派息将同比下降21%至每股1.61港元，目前意味着收益率为3.8%。延迟对旅客重新开放香港边境可能会使该行对2021年每股派息增长9%的预测面临风险。最近对九龙仓置业旗舰店海港城(占2020年上半年收入66%)所在的油尖旺地区COVID-19疫情的担忧也可能减慢九龙仓置业的销售复苏。