中泰國際:料星盛商業(06668-HK)未來業績受大灣區相關利好政策推動 申購評級

日期:2021年1月18日 上午10:02

中泰國際發佈報告,星盛商業(06668-HK)是大灣區領先的商用物業運營服務供應商,旗下品牌包括城市型購物中心「COCO Park」、區域型購物中心「COCO City」及「iCO」、社區型購物中心「COCO Garden」、高檔家居佈置購物中心「第三空間」。公司在中指院的2020年中國商業地產百強企業中排名第14。目前公司訂立合約向53 個商用物業項目提供服務,覆蓋中國20個城市,總合約面積約328萬平方米,其中61.6%由獨立第三方開發或擁有。

根據中指院數據,大灣區的運營中購物中心的總建築面積預期於2023年底達6,660萬平方米,2019年至2023年的復合年增長率為9.7%,大灣區的運營中購物中心總數預期於2023年底達938間,2019年至2023年的復合年增長率為10.5%。大灣區是中國經濟發達地區之一,平均人均可支配收入高於全國平均水平,未來經濟發展及人口持續增長將為大灣區的商用物業運營服務市場提供穩固增長。

截至2020年前9個月,公司收入的近8成來自大灣區,同時公司管理由星河控股及其關聯公司開發的商用物業共計31個,合約面積約為125.6萬平方米,佔總合約面積的41.9%,未來公司發揮與星河的協同效應,能夠進一步鞏固大灣區的領先地位,並於全國擴展中穩步增長。

2017-2019財年及2020年前9個月,公司收入分别為人民幣 2.8億元、3.3億元、3.9億元及3.1億元,其中來自星河控股及其關聯公司開發的物業產生的收入分别佔持續經營業務收入的90.2%、88.4%、89.5%及 86.6%;毛利率分别為49.9%、51.7%、51.8%及55.2%;分包成本分别佔持續經營業務的服務成本的36.9%、36.0%、38.0%及40.4%;持續經營業務的歸母淨利潤率分别為15.5%、22.3%、21.9%及29.3%;經營活動所得現金淨額分别為6,796萬元、1億元、1.1億元及7,136萬元。

按全球公開發售後的10億股本計算,公司市值為32-38.8億港元。估值方面, 20年公司滾動市盈率約為25.5-30.9倍,低於行業平均水平。此次穩價人是建銀國際,2020年參與保薦項目8個,首日表現3漲2跌3平。基石方面,引入新世界發展(17 HK)旗下的Pilgrim Ever、招商局集團作為股東之一的深圳市旗昌等4家投資者,合計認購約4,083萬美元,假設按照發售價範圍上限定價且未行使超額配股權,合計佔發售股份約32%。

該行認為公司未來可憑借與星河控股的協同效應及大灣區發展相關的利好政策推動,為自身業績帶來穩固增長,商用物業管理行業也可受惠於疫情受控下的消費復蘇。此外考慮公司估值較為合理,給予其71分,評級為申購。

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