如何衡量香港房地產現時的投資環境

日期:2021年1月11日 上午9:21作者:施永青

去年中原城市領先指數收報176.22點,只比去年初下跌了1.07%;雖然仍可說是在高位徘徊,卻是2008年以來的首個下跌年(年終指數低過年初指數)。有人說:這意味著持續11年的香港住宅樓價的上升浪已經結束。香港的住宅樓價今後將拾級而下。

這種論調近期在香港甚有信眾。他們覺得:在美國的打壓下,香港的功能已無從發揮,經濟往後必走下坡。加上疫情拖累,生意難做,結業裁員的聲音時有所聞,市民負擔樓價的能力焉能不受影響?再者,香港有不少人對香港現時的政治形勢諸多不滿,他們中有不少人可能會在未來幾年裏陸續移民。這足以令香港住宅供不應求的情況逆轉成供過於求。在這種情況下看樓價會跌是合符理性的判斷。

但不知為甚麼,即使是平時不斷唱衰香港的黃絲,他們在自己與身邊的人都說要移民的時候,仍不肯輕易為正在放售的樓宇降價求售。他們口說恐懼,賣樓時卻不肯抛售。原因是不用抛售,香港的住宅一樣不愁乏人問津。在不難找到人接手的情況下,賣樓的人誰不想賣得一個較好的價錢?

樓宇是不動產,如果一個地方真是全無前景,理應是沒有人願意在這個地方投資不動產的。香港樓仍有人買,顯示香港仍有人認為香港仍是有前景的。

有人說,近期傳媒上經常出現削價蝕讓的成交案例,難道都是假的?有土地註冊處的登記為據,當然不會是假的。問題是這只是市場成交的一部分,市場上一樣存在著很多高於市價的成交。我們不能以偏概全。如果真是下跌的成交遠多於有溢價的成交,中原城市指數便不會高踞不下了。現實是,不但中原城市指數高踞不下,其他如差餉物業估價署提供的指數,亦一樣如是。

如果在市場充斥著這麼多的壞消息的情況下,樓價仍不肯下調,顯示香港住宅市場的市底仍非常堅穩。隨著特朗普的下台,全球的政治衝突應會紓緩,投資氣氛改善的機會應比進一步轉差的機會大。

去年在田土廳登記的香港私人住宅的交易只有73,313宗,是2016年以來的最少成交。但這主要是因為地產發展商因疫情而推少了一手盤;二手市場的成交其實不跌反升,共成交了41,353宗,是2013年以來的最高紀錄。如果以金額計,2020年二手住宅的成交總額共達3,563.2億港示,是2010年以來的最高紀錄,比最差的2013年的2,094.8億港元成交總額,高了70%。如果從這個角度來看,香港的住宅樓市在2020年其實相當興旺。二手市場是成千上萬的小市民用真金白銀投票的結果,我相信二手市場所呈現的訊號,多過一手市場備受少數發展商主觀判斷影響的局部訊息。如果二手市場能恢復暢旺,2021年的樓市不會太差。此之所以,我在配置資產時,仍保留25%的地產組合。

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