佳源服务港股IPO：成长性十足，市场化能力强劲

日期：2020年11月30日 上午9:11作者：覃汉计

近两年来，是物业管理行业时代来临的时间点。原因有两个方面，一方面是物业管理是轻资产行业，不像其他行业一样容易受外界因素而波动；另一方面是物业管理行业是妥妥的现金奶牛，面对的是重复消费的刚需服务，具备可持续发展的属性。

在后地产时代，物业管理行业无疑是另一块掘金池。这点从即将赴港上市的综合物业管理服务商佳源服务上可看出，无论是在管建筑面积还是盈利水平，佳源服务近几年均大幅迈步，成为行业蓬勃发展的一个缩影。

上市后，佳源服务将成为年内第16家赴港上市的物管企业，延续着物管企业赴港上市潮流。资料显示，佳源服务本次拟发售1.5亿股，当中一成于公开发售，国际发售为九成，招股期为11月27日-12月2日；发行价为每股3.15-4.05港元，拟集资额最多为6.075亿港元。公司计划于12月9日在香港挂牌上市。

深耕长三角，成长性十足

经过逾15年的运营，佳源服务已成长为全国性业务的综合物业管理服务供应商，且属于国家一级资质物业管理企业。根据中指院的资料，佳源服务在2020中国物业服务百强企业中排名第35及在2020中国物业服务百强企业成长性领先企业中排名第13。

佳源服务有全面的业务服务组合，涵盖物业管理服务、非业主增值服务及业主增值服务，其中物业管理服务包括住宅物业及非住宅物业(如工业园区、购物中心及办公楼等)。

扎根于人口稠密及经济发达的浙江省及长三角地区，佳源服务以差异化及多样化的优质物管服务迅速壮大，近年来业务覆盖范围不断向全国辐射，成长动力十足。

通过来自关联方佳源地产品牌的支持，以及优质服务推动下不断拓展第三方物业开发商项目，佳源服务运营的项目数量增长迅速，2020年上半年运营的项目数量达154个，较2017年增加85个。

在管建筑面积方面，佳源服务过去几年取得了丰硕的果实。2017年-2019年，佳源服务的在管建筑面积由1402.9万平方米增至2614.4万平方米，复合年增长率高达36.51%；2020年上半年在疫情冲击下佳源服务在管建筑面积仍取得增长，同比增长18.13%至2764.7万平方米。

根据中指院资料统计，2017年-2019年，全国物业管理面积和百强企业总管理面积的复合年增长率分别为10.71%及28.48%。这意味着，佳源服务在管建筑面积增长势头十分强劲，远胜于全国和百强平均值。

成长能力强劲，是因为佳源服务成长在了优质的区域上。公司在长三角地区的在管项目占2020年上半年在管总建筑面积约84.5%，而长三角地区的人均年可支配收入及城市化率均高于中国行业平均水平，物业管理市场需求十分旺盛且具有高增长性。凭藉在长三角地区的成功，佳源服务已率先实施全国扩张战略，今年上半年合约总建筑面积约为4030万平方米，涵盖中国42个城市及16个省份。

值得留意的是，佳源地产品牌开发的已订约但未交付建筑面积达1110万平方米，占今年上半年佳源服务在管建筑面积约40%，其中大部分项目预计于未来两年至三年交付佳源服务管理，届时佳源服务的在管建筑面积将会继续保持强劲增长势头。

净利两年翻近2倍，物管费调价空间大

高速增长的在管建筑面积带动了佳源服务盈利能力的迅猛提升，利润水平不断上新台阶。

招股书显示，2017年-2019年，公司收入分别为2.1亿元(人民币，下同)、3.31亿元和4.55亿元，复合年增长率达47.2%；净利润分别为1834.9万元、3577.6万元和5021.4万元，复合年增长率为65.43%。2020上半年，公司收入为2.8亿元，同比增长33.03%，净利润3565.3万元，同比增长24.92%。

毛利率方面，2017年以来佳源服务的毛利率稳中有升，2020年上半年毛利率达30.6,%，较2017年提升8.8个百分点，高于同期行业平均值。

毛利率表现靓丽，主要原因在于佳源服务近平均物业管理费调价带动，以及毛利率更高的增值服务业务占比提升。作为国家一级资质物业管理企业，佳源服务的平均物业管理费在行业内处于较低水平，所以有较大的提升空间。公司平均物业管理费由2017年的每月每平方米1.05元增加至2020年上半年的1.43元，增长显著。

在2019年，物业服务百强企业每月每平方米平均物业管理费整体约为3.9元，其中住宅物业约为2.1元。而对比佳源服务2019年每月每平方米1.26元的平均物业管理费，公司未来提价空间确定性高，将有利于带动公司盈利能力的进一步提升。

从业绩复合年增长率看，与佳源服务的在管面积增长趋势几乎一致。随着佳源地产品牌未来开发的1110万平方米面积的释放以及公司积极拓展第三方业务，佳源服务的业绩也将继续保持强劲增长势头。

市场化能力不断增强

服务质量是物业管理企业取得市场信任的基石，佳源服务坚持品质理念，用心打造幸福社区。

为此，佳源服务从业务的“五感”出发，独创了一整套“佳源五感服务体系”，以从「视觉」、「味觉」、「听觉」、「嗅觉」及「触觉」方面使公司的物业管理服务标准化。并形成了「宜居悦家」、「幸福安家」及「健康乐家」三张名片，从三个维度在在管小区内创建一个生态系统，提供更多的社区服务，涵盖智能管家、餐饮、医疗保障、社区活动等，搭建丰富多彩的社区氛围和业主社交平台，构建中国邻里关系新形态。

通过努力，佳源服务共获得ISO9001质量管理体系认证、GB/T28001职业健康安全管理体系认证及ISO14001环境管理体系认证。根据中指院的资料，佳源服务于2019年赢得客户满意度得分80.8分，满分为100.0分，高于2019中国城市居民居住满意度调查的物业行业均值75.3分。公司于2019年实现的留存率相对较高，为97.0%。

优质的服务和标准化的物业管理模式，使得佳源服务能够获得较高的客户满意度并提高品牌知名度以及客户忠诚度，从而有利于公司市场化的发展，不断开发新的第三方客户。佳源服务管理的由第三方开发商开发的项目由2017年的8个项目(在管建筑面积约88.8万平方米)增至2019年的55个项目(在管建筑面积约784.5万平方米)，并进一步增至2020年上半年的65个项目(在管建筑面积约862.6万平方米)。

背靠佳源地产项目可以为佳源服务提供稳定的业绩保障，加上来自第三方开放式项目的快速增加，表明公司的市场化发展得到很大的成效，业务结构也不断优化，有利于提升综合竞争实力和带动盈利能力增长。

清晰的未来战略方向

对于未来发展战略，佳源服务的目标十分清晰。

公司计划寻求选择性战略投资及收购机会以进一步发展战略合作，拟收购在公司计划进入的地区具备既有市场地位和增长潜力的其他物业管理公司，以及多元化在管物业组合，包括商业综合体、办公楼、工业园区、医院及教育机构等住宅物业及非住宅物业。

此外，增值服务拥有高毛利率的优点，是未来物业管理企业增长的一大亮点。佳源服务将继续丰富及拓展服务产品，以多样化的产品组合促进公司的长远发展。其中，公司将向非业主推出更多增值服务及社区增值服务作为拓展产品服务的重点，为毛利率的提升注入动能。

在过去几年，随着业务规模的不断增长，佳源服务提供的多元化增值服务(如社区购物、装修与维修、房地产代理、家政服务等)无论是在收入还是毛利率方面均取得佳绩，为公司开辟了新增长点，成为公司盈利能力大幅提升的另一个重要引擎。

 

随着有关城市旧改项目的开展，对社区增值服务(如养老、托儿及保健服务)的需求也将不断增加。上市后的佳源服务将有更通畅的融资渠道进行增值服务的进一步拓展，迎合庞大的市场需求。

此外，科技在赋能物业管理运营效率及服务质量方面有重大意义，可对住户提供定制的增值服务。

为增加对智能操作及内部管理系统的投资以提高服务质量和客户体验，佳源服务计划购买总共26套智能操作及内部管理硬件及软件集，包括9,000多个部件，覆盖「佳优生活」服务系统、内部管理系统以及智能访问和面部识别系统，将客户的服务请求与公司的自动化服务系统及内部管理系统相连接，从而使公司能够更迅速响应客户的请求，更高效地分配员工资源并更有效地降低运营成本。