【大行报告】大华继显：看好低杠杆参与者 推荐买入宝龙房地产(01238-HK)

大华继显发布报告，由于住宅房地产销售强劲复苏，2020年9月的合同销售量录得正增长，同比增长3.7%。2020年首9个月的合同销售同比增长3.7%，自2020年8月以来每月均录得同比增长。然而，由于2020年第1季下降24.7%，2020年首9个月的增长仍远低于2019年第1季度的同比6.5%。住宅房地产市场复苏良好，但商业房地产仍然疲软，2020年首9个月的销售同比下降17.1%。考虑到办公楼销售同比萎缩15.7%，该行认为房地产市场仍然没有完全恢复。

对于新房市场，由于需求强劲，且价格上限降低，二线城市的新房交易价格跑赢大市。一线城市面临的主要挑战是房地产价格上限，而三线城市则面临市场需求下降。对于二手房，由于土地不足，这些大城市的新房地产供应仍无法满足居民的需求。与一线城市不同，其他城市通常有足够的土地供应来建造新房，因此二三线城市的二手房对买家的吸引力不大，交易价格的增长明显放缓。

三条红线政策有效缓解了一二线城市的过热土地拍卖市场。该政策将一直持续到6月23日，开发商将其视为有力的指标，表明政府将阻止注入市场的流动性流入房地产市场。监管机构发布了「三条红线」政策草案后，开发商在扩大土地储备组合时变得更加谨慎。由于合同销售的增长是不可预测的，并且主要取决于每个城市的需求及政府政策，因此减少土地购置支出将是改善开发商流动资金状况的最有效方法。

自2020年3月以来，该行已经看到了复苏，但是在8月发布「三条红线」草案后，复苏的步伐有所放慢，这体现在2020年9月住宅及商业新开工建筑区域均未出现复苏。由于开发商担心其未来的融资能力，因此他们不太可能开始许多项目，因为新项目将在几个月内导致大量现金流出。就竣工面积而言，即使在发布「三条红线」草案后，同比变化也相对平稳。由于施工时间是固定的，因此外部条件的任何变化对其影响都将有限。

该行维持房地产行业的「跑输大市」评级。在短期内，所有开发商的库存增长可能会放缓。尽管监管机构表示「三条红线」政策要到6月23日才会生效，但开发商应该立即开始准备，特别是因为过热的土地拍卖市场将逐渐降温。该行预计2020年及2021年的库存年均复合增长率为6.6%，远低于2017年至2019年的18.8%的复合年增长率。库存增长放缓将导致净资产值增长下降。

从长远来看，该行较看好低杠杆参与者。宝龙房地产(01238-HK/买入/目标价：6.61港元)是该行的首选股，基于该股的历史平均水平较其每股资产净值16.77港元折让60%。该行将宝龙的评级由「持有」上调至「买入」，因为先前对其股价的调整使其被低估了。该行的目标价较当前股价有17.6%的上涨空间。此外，由于宝龙在长江三角洲地区的优质土地储备以及不断提高的杠杆率及融资成本，该行对宝龙的基本面感到满意。