【行業一線】調控之下難刹車!馬雲事件敲山震虎,房企們該消停了?
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日期:2020年11月6日 下午6:10作者:李瑩 編輯:彭尚京
【行業一線】調控之下難刹車!馬雲事件敲山震虎,房企們該消停了?

11月的開端,本以為懂王會佔據熱點,未料,半路又殺出已經退休的Jack Ma。

外人看熱鬧,内行看門道。當坊間吃瓜群眾、學者、專家們為馬雲翻車熱論不休時,國内各行業商界大佬們卻噤若寒蟬。

就連馬雲的老對手馬化騰也下架了相關訪談視頻,彼時是對手,現在莫名有點惺惺相惜。

受震動最大的還莫過於房地產行業。監管越調控,房價越長。按不住的房價或有一天會讓監管失去耐心,重蹈馬爸爸覆轍。

相比8月三條紅線,此次馬雲事件或讓房企們反思一陣子,一些熱點城市房價或也將按下暫停鍵。

和房價息息相關的房地產行業,在行業增長紅利期過後,很多人認為房企要過緊巴日子了,但從新近披露的三季報看,房企依舊是那個巴依老爺。

1.前三季入15萬億,房企還是那個巴依老爺

立冬前夕,上市房企2020年三季報已全部公佈完畢。

據Wind數據顯示,在申萬行業分類項下,A股房地產板塊有139家上市房企,其中有67家營收實現同比正增長。

像新城控股這類去年飛出「黑天鵝」的房企,今年前三季度營收竟然實現同比近1.5倍增長,達到701億元。

另外一些營收翻倍增長的房企大部分是國企陣營,有合肥城建、市北高新、招商蛇口等。

中交地產以84.27億元營收取得74.98%的增長。

處在第二增長梯隊的有陽光城、美好置業、華僑城、綠地控股、保利、萬科等。深耕珠海的格力地產,近年隨著珠海一路起飛,也取得18.79%的增長。行業老大哥萬科卻以7.85%增幅,保住了業績持續增長。

而在負增長行列不乏明星房企,有金地集團、華夏幸福、泰禾集團、新湖中寶、香江控股等。

有漲有跌,但綜合來看,今年上市房企們還是集體呈現了持續增長態勢,再一次擊碎房地產看空論。

根據東莞證券統計,2020年前三季度上市房企共實現營業總收入15558億元,同比上升6.82%。

一般房地產銷售額結轉為業績週期為1-2年,可以預估今年前三季度營收或來自上市企業2018年附近的銷售收入。

2018年中國房地產銷售額接近15萬億元,還處於行業上升期。但明顯可見增速卻降低了。今年前三季度營收增幅同比下降16個百分點。

淨利潤方面,有60家房企實現淨利潤正增長,其中宋都股份淨利潤翻了近3倍,張江高科、招商積餘、魯商發展、中交地產淨利潤均翻了一倍多。新城、陽光城、浦東金橋淨利潤也有不錯漲幅。

整體來看,前三季度上市房企共實現淨利潤1615億元,同比下降6.97%,出現自2014年以來首次負增長。

營收在長,淨利潤卻同比下滑,意味著房地產行業規模依然在壯大,但毛利率卻遭到擠壓,淨利率持續下降。

房地產行業已經不是以前那個房地產了,離中國最賺錢的行業漸行漸遠。

2.樓市調控阻斷房價上漲,房企毛利率、淨利率承壓

中國第一大產業房地產為何不再賺錢了?

主要是國家調控的原因。2016年年底,中央經濟工作會議首次提出「房住不炒」,此後,相關部門陸續出台相關政策,涉及房企融資、購房者信貸等方面。

一線城市限購、限貸、限價,環一線城市都市圈限購,熱點城市限購,一個限購「緊箍咒」就將熱點市場牢牢鎖死。

本地購房者數量不夠接盤,外地炒房者又進不來,這個地方的高房價還能撐多久?根據Wind數據顯示,中國70大中城市新建商品住宅價格指數同比增速已經明顯放緩。

這意味著綜合來看,我國房價上漲速度已經慢下來。房價關係未來房企的利潤,而房價難漲,勢必將影響房地產行業的毛利率,並進而影響到淨利率,降低房企盈利能力。

在房地產野蠻生長的前二十年,行業企業多如牛毛。而盈利空間變小,勢必也將加速行業集中、分化。

行業資源將向有競爭力的頭部房企集中,中小房企日子舉步維艱。

根據人民法院網公佈數據,2020年上半年發佈破產文書或進入破產清算程序的房企有200多家,多為中小型開發商,破產原因不外呼高負債、資金鏈斷裂這兩個行業高頻詞。

「適者生存」,在行業優勝劣汰下,監管並未停止對房地產調控。

今年8月三道紅線進一步對房企提出要求:第一,剔除預收款之後的資產負債率不大於70%;第二,淨負債率不大於100%;第三,現金短債比不小於1倍。

這是繼去年對房企信託融資關上大門後,又一道收緊房企融資的「封印」。

值得玩味的是,這道政策還是在今年疫情之後推出的,看來經歷疫情期間銷售「速凍」,房企們不僅在短時間内復蘇,行業反而還在迅猛壯大。

根據東莞證券數據,截止2020年三季末,上市房企資產合計13.19萬億元,再創歷史新高,相對年初增長7.11%,同比則增14.68%。

行業資產增長主要來自拿地。2020年1-10月,TOP100企業拿地總額25950億元,拿地規模同比增長10.9%,增長率較1-9月有所上升。

經歷一個疫情期,房企們不光活得好好的,還在報复性拿地,以在行業低潮期「抄底」絕殺來博未來。

但這種抄底拿地卻在8月三道紅線命令下達後戛然而止。監管的要求必須得聽,螞蟻科技也給大家都敲了警鍾。不符合監管要求,即使是行業NO.1也要拿下。

眼下房企們都歸於靜寂,只埋頭一件事,積極加大營銷去化力度,促銷售回血。檢驗房地產是否步入「白銀時代」,一個很關鍵的數字就是銷售額。

經歷疫情、調控等多重壓力,百強房企銷售額仍具韌性。克而瑞數據顯示,2020年百強房企1-10月全口徑銷售金額約97355億元,同比增長11%,累計銷售額增速仍維持高位。

百強房企銷售額比去年同期取得雙位數增長,甚至不乏龍光集團、濱江集團、佳兆業集團等房企已提前完成全年銷售目標,意味著房地產未來業績轉化仍然有良好預期。

3.螞蟻敲警鍾,考驗房企治理能力

良好的銷售業績,疊加在疫情後迅速復蘇,對中國資產、大市場的暢享,很難讓房企們迅速停止攻城略地。且在各種限字下,依然不乏有房企偷天換日暗換概念,以逃離監管法眼。

但這兩天螞蟻科技事件讓市場震驚,也讓房地產行業打了個冷戰。原來懸在頭頂的達摩克利斯之劍不是空談,上帝再寵愛的兒子也會被打下凡間。

屢次調控、屢次增長,房價即使進入低增長時代,全國均價依然在2020年邁進萬元大關。有螞蟻科技事件在前,這次房價的小火苗應該偃旗息鼓了吧。

地方上,樓市調控政策依舊在加碼。11月3日晚上台州出台房地產調控新政後,僅隔一天,11月4日,麗水的樓市新政也落地。

但是作為大消費的一環,不是說要將房地產行業摁在跌停板。

11月3日,新華社受權發佈《中共中央關於製定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》(以下簡稱《建議》)。

《建議》將房地產寫入「十四五」規劃:堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,租購併舉、因城施策,促進房地產市場平穩健康發展。

這對房地產未來發展具有重大意義。首先就是延續行業調控態勢,其次,這個調控是建立在房地產「平穩健康發展」發展基礎之上。

對房企來說更偏向積極一面,意味著,房地產還要發展,但這個發展在巨大的房地產體量之上將更加平穩,也更加考驗房企未來的企業治理能力。

有螞蟻事件在前,行業將更加敬畏監管,未來房企在融資、銷售各個環節的合規性也將更加完善,向著十四五規劃指引健康平穩發展。

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