【IPO前哨】淨負債攀升!再度遞表的領地如何破局?

日期:2020年10月12日 下午8:00作者:花榮 編輯:彭尚京
【IPO前哨】淨負債攀升!再度遞表的領地如何破局?

近期,金輝、上坤、大唐、三巽、領地等多家房企遞交的上市申請書的申請狀態以「失效」而折戟港交所後,均更新了最新的財務數據並再度向港交所遞交上市申請書。

在再度遞表的房企中,上坤、大唐、三巽債務結構均不俗改善的地方,上坤淨負債率陡降45%,大唐淨負債率實現三年降。與上坤、大唐及三巽淨負債率有所改善不同,領地卻是反其道而行之,淨資產負債率持續攀升。

高負債之下,上市是唯一的出路

論資歷,領地在我國房地產行業算是一名老兵了。1999年4月,劉家三少(劉玉輝、劉山及劉玉奇)齊聚蜀地樂山並註冊成立公司,聚焦四川省住宅物業開發市市場。到了2006年,領地開始在全國拓展業務,是國内較早一批聚焦全國化發展的房企。經過20逾年發展,領地以大本營四川省為中心,向我國華中、京津冀地區及粵港澳大灣區等地區拓展,項目遍佈全國20多個城市。

論收入增量,領地與四川老鄉房企比較,可謂是差強人意。截至2017年至2019年底,領地營業收入分别約為53.39億元、45.14億元及75.68億元。與同一時期成立的陽光大地比較,領地收入規模並不突出。截至2019年底,陽光大地營收為159.73億元,約是領地兩倍收入。而與四川老牌房地產商藍光發展比較,兩者基本不再一個量級上,截至2019年底,藍光發展營收已達391.94億元。

論多元化發展,領地一個都沒落下,但成效一般。與綜合性大房企一樣,在深耕主營住宅及商業物業開發及銷售的同時,也踏足酒店運營及商業綜合體等業務。但不同的是,領地多元化發展業務收效甚微,超九成的收入來源是物業銷售。2019年銷售收入按業務劃分,98.5%的收入來源是物業銷售,0.9%的收入來源是商業物業營運,0.5%的收入來源是酒店業務及0.1%收入來源是項目管理。

論負債,領地可謂是當仁不讓,淨資產負債率持續飙升。截至2017年至2019年底及2020年首5月,領地淨資產負債率分别為60%、110%、140%及150%,呈現遞增態勢,與當前控負債、降槓桿的調控主基調顯格格不入。此外,結合近期提出的「三道紅線」規定,領地已經明顯踩線。

值得注意的是,舉著高債實現所謂規模化增長,其帶來的副作用也是致命的。截至2020年首5月,領地總負債約為439.95億元,其中331.87億元為流動負債,108.1億為非流動負債,可見其長短債配置方面存在失衡狀態,短期償債壓力較大。除此之外,在高負債體制之下,更為致命的是高融資成本。截至2017面至2019年底及2020年首5個月,領地的未償還銀行及其他借款分别為35.85億元、78.53億元、117.5億元及151.76億元,對應的融資利率分别為6.4%、8.8%、9.9%及9.2%。

在高計息及高利率負債形勢下,領地已付利息增速高於營收增速。截至2017年至2019年底及2020年首5月,已付利息分别為4.19億元、7.22億、8.13億及7.033億元,2017-2019年複合年增速為39.24%,高於同期營收複合年增速的19.06%。已付利息的持續攀升,引發領地整體造血不足,導致近三年經營現金流淨額呈現流出狀態。

截至2020年5月31日,在151.76億元未償還銀行及其他借款中,一年期内償還的借款就高達50.84億,而同期期末及現金及現金等價物餘額僅有為34.11億元。在造血能力不足及現金儲備有限的形勢下,短期償債壓力之大可想而知。

在今年三條紅線及控負債及降槓桿仍為房地產資管調控為主基調的情形之下,股權融資這種可以說零成本的融資工具,就成為領地優化當前債務結構最好的方式。這點論證可以從此次領地上市計劃安排得到佐證。據招股書顯示,領地募集所得資金部分會用於償還計息的借款,其中包括利息較高的信託借款。

白銀時代:合營及聯營合規被罰及虧損連連,領地如何破局?

房地產白銀時代已至,離天花板的距離越來越近,各大型房企更是在長三角、大灣區等經濟帶上演群雄逐鹿的好戲,而作為小型房地產們要麽轉型升級聚焦差異化發展,要麽逐步退出房地產歷史舞台。像領地、大唐等被夾雜中的中小房企發展前景面臨的挑戰不言而喻。特别是合營及聯營公司時常捅婁子的領地,如何突圍及破局就成為一個未知數。

就合營及聯營公司業績表現而已,截至2017年至2019年及2020首5月,領地合營公司業績表現分别為虧損520萬元、虧損3,270萬元、盈利380萬元及虧損3,940萬元;聯營公司業績表現分别為虧損500萬元、虧損1,250萬元、虧損700萬元及虧損820萬元。

就合規方面而言,領地旗下多個關聯公司因頻繁違規被處罰。據招股書顯示,截至2017年至2019年及2020年首5月,領地分别有罰款為230萬元、5,390萬元、1,960萬元及1,210萬元。有罰款與所披露的不合規事件相關的罰款開支及其他罰款開支,如其他行政罰款、因違反合同所產生的損失、賠償金及開支以及逾期罰款有關。

除此之外,近期領地旗下項目在人民網領導留言板顯示,領地旗下多個項目項目因涉嫌虛假宣傳、房屋質量問題而遭到業主投訴,涉及項目包括成都新津區領地天府蘭台、眉山領地凱旋府、樂山國際公館、領地天嶼等。

頻繁觸碰合規紅線及受業主投訴,領地的品牌力面臨極大挑戰。從長遠發展來看,頻發遊走於政策邊緣的領地,如何從眾多競爭對手中脫穎而出,而實現高質量增長呢?

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