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除了争相上市,物业公司更应该做什么

日期:2020年7月14日 下午6:57

导语:成长逻辑不容有失

物业服务火了。
 
疫情中,其重要性得到社会各界的认可。万众宅家的社区,出入安验、卫生消杀、收发快递……从基本生存到美好生活,成为不可或缺的关键先生。
 
资本市场上,其成长性得到真金白银的加持。港股上市的物业服务企业已超过10家,奔向30家,成为异军突起的网红行业、明日之星。
 
但令人不解的是,在一众资本新贵中,却没有万科和龙湖这两个物业双子星座的名字。
 
这就好像红楼梦里,诸美举办海棠诗会,宝釵、黛玉不到场,又如三国演义中,群雄举办比武大会,吕布、关张未入围。
 
于是,我们想起一年前,当被问及万科物业为什么仍不上市时,董事长郁亮回答:不大不上,不新不上。
 
物业服务已然“无界”。社区之外,还有交通站点、医院、学校和商场(特別是生鲜批发市场!!)等,甚至整个城市。
 
现有物业服务远未达标。单体板块的安全、效率、便利之外,还要有从城市到国家的资源整合和服务整合,极需新赛道、新技术、新模式和新标准。

疫情只不过更集中呈现、有力推动了物管扩容和升级要求,其实近年来物管行业的社会化、市场化、智能化、专业化、品牌化和资本化,已然苗头初现,风声乍起。
 
除传统住宅物业外,非住领域中也出现了众多细分业态和深度业务,它们都面临着从“0到1”或“从1到N”的发展空间,如从常规的“四保一客服”到提供一站式、全生命周期物业及资产管理服务。

以非住领域的最新板块城市服务为例,据中信证券测算,2020年全国的市场化需求就将达到2191亿元。

这预示着浩瀚的蓝海。

但做大不易,做新更难。
 
住宅物业的做大,一靠开发增量,二靠接管同业社区。
 
开发增量属线性增长,除龙头房企,难有规模效应;接管存量社区也不容易,一因大部分房企都要“物业上市”,画地为牢,二因二手盘的管理磨合历来艰辛,三因物业成本处于刚性上涨的窘境。
 
非住宅物业主要是跨界抢占赛道,这既是做大,也是做新。因为大部分新赛道仍是无行业标准和成熟模式的“丛林”世界,住宅物业模式在此难以照搬应用,需要摸石头过河,从零开始。

从早期上市物业公司最新业绩可以看出,摸石头过河的进程并不顺利:整体业务营收、利润增长乏力,发展进入瓶颈期,市值随之缩水。
 
做大,易结苦果。
 
新业务上马,兼并购增加,导致初期投入大,挤压基础物业利润,整合和管理难度增加,使得服务品质和客户满意度下滑,拖累物业收缴率,形成负面循环。
 
做新,难有结果。

“O2O”、“互联网+”、流量经济、平台模式等增值业务,叫好不叫座,成为消耗资源的大坑。所以你在年报中可以看到一种反常现象:基础物业营收增速下降,但占比不降反升。

当下情状,与其说到了风口已到的高潮期,不如说仍在风声四起的摸索期,大家各自闻声起舞,而已。
 
风声和风口之间,隔着两道必跨之栏:在确保有效运营质量和保证盈利的情况下,扩大规模;在确保真实赋能和独有优势的前提下,产品建模。
 
跨不过去,你会随着风声消失;跨得过去,你才会在风口来时,御风而行。

成功故事,当可期待;成长逻辑,不容有失。
 
正确姿势或许应该是深挖洞、广积粮,缓称王。
 
所以,我们看到,虽然物业未上市,但早在两年前,龙湖集团即提出“空间即服务”,并将物业服务确立为四大主航道业务之一,23年历史的“龙湖物业”亦更名为龙湖智慧服务。
 
盛名之下,所谓不虚。
 
先横着看“业态边界”:涵盖城市中13个主要领域,包括住宅、商业、文旅、办公、酒店、医院、学校、康养、案场、产业园、租赁住房、市政配套和智慧城市。
 
再纵着看“业务边界”:业主增值服务和非业主增值服务双线拓展,向B端、C端客户提供一站式全生命周期物业及资产管理服务,业务链条从顶层设计到实施项目保障。
 
最后看纵横开合后的“业绩边界”:截至2019年12月底,业务覆盖118个城市,1500个项目,合约服务面积达4.28亿平方米。营业收入50.3亿元。
 
什么概念呢?
 
同一期间彩生活(2015年上市)的合约服务面积和营业收入分別是5.62亿平方米和38.45亿元,而雅生活(2018年上市)则分別为3.56亿平方米和 51.273亿元。
 
如果再考虑到,上市前后公司的业绩都会出现大幅提升,那么现在的龙湖智慧服务已然很大,也很新。
 
而这只是龙湖智慧服务的起点。
 
据业內人士透露,所谓“不大不上,不新不上”中的“大”,是指千亿市值以上,“新”则指不以传统物业模式上市。
 
这意味着你必须达到三个标准:行业独角兽(之一)、重点新赛道称王和拥有新商业模式。
 

做大做新,先要“做好”。
 
以龙湖智慧服务为例。
 
以下场景发生在重庆龙湖南苑,这是龙湖20多年前的处女作项目。
 
业主母女嗑着瓜子在小区散步,瓜子壳扔了一路。快到家时,女儿回头望瞭望,拉住母亲的衣角。母亲回头发现保洁员一直默默地跟在她们身后,扫去满地瓜子壳。这位羞愧的母亲真诚地对保洁员说:“今后绝不这样做了”;

汶川地震时波及重庆,有个业主从消防通道下楼,因为惊慌一直抓着扶手,到一楼才发现手上乾乾净净,因为每天都有人细心擦拭消防楼道扶手;

巴山多夜雨。雨停后短时內路上看不到积水;清晨,保洁员接水时在水桶中放一块抹布,以免接水声音打扰业主;夜间巡逻的保安会配备耳机和软底皮鞋,以降低对话及脚步声;

深夜十点过后,园区的路灯被调暗1/3亮度,减少光照对低楼层业主的干扰;

物业人员上门服务,进门会先穿上自带鞋套、打开工具包前先铺上一层布垫,结束时收拾现场垃圾……

现在与龙湖人聊起这些往事,他们会告诉你,这只是龙湖的四部曲之一:品质服务卷,其它三卷是智慧服务、多业态专业服务以及增值服务。

多业态专业服务中,有佑佑宝贝妇儿医院(以下简称佑佑医院)、上海交通大学、重庆西站和悦来新城等。

在以“大后勤”定位,全面“接管”之后,成为医院的“全业务支持伙伴”;在着名高等学府上海交通大学,提供针对性的校园基础服务之外,也成为校园活动的重要后勤支持;在西南最大交通客运枢纽重庆西站,实现物业服务一体化;在包括社区、公建以及会展在內的悦来新城,共开展7大体系64种场景服务。

业主增值服务包括社区商业经营和美居到家类业务。

前者提供房屋租售、优选好物等社区服务,其中租售业务已有10年历史,累计交易额超千亿元,客户满意度达96%;而优选业务则通过原产地直供模式,全面匹配业主吃穿用度需求。后者则覆盖全国社区的园林美化、新房装修、局部翻新及家政、搬家等业务,提供龙湖严选的建材、家具、家电、软装、智能化设备等产品与服务。

而非业主增值服务则拓展到了智慧装饰、智慧新材等全新领域。

前者为B端客户提供空间设计、施工建造、软装配饰等一站式服务,志在开拓互联网智能装配式装修新格局,后者则完全属于0醛环保新材料智能制造领域,为全屋装配、即装即住提供解决方案。

“龙湖四部”內涵及外延的展开,未来将有更多新版本的温馨故事。

除了Home, home, sweet home,新版本中还将有医院、车站、学校、商厦等,乃至黄昏时灯影中的一座桥,夏日公园树荫下的一排座椅。

在龙湖人眼中,无界之大及內外全新的物业服务,将有一条连接一切、支撑一切的金线,“这就是智慧和科技”。

是的,公司新品牌“龙湖智慧服务”和新定位“以科技驱动的服务企业”,足以证之。

对龙湖来说,如果说城市综合服务运营提供商是采自过去的基因优势,确保了多业态项目综合运营管理的坚实基底,那么科技护航和智慧服务就是面向未来的领先优势,也是最强有力、最可靠的优势。

它可以消弥传统物业高昂的人力成本和信息流转成本,打通对物的管理和对人的服务的任督二脉,使工作更高效,业主更便捷,员工更轻鬆,并在战略层面,实现低成本规模扩张,搭建竞争护城河。

以员工APP抢单先锋为例,该软件引入滴滴抢单模式,业主通过手机端即时报事,直接生成工单,员工通过手机端便可抢单。工单完结之后,业主可对员工服务态度及水平进行评价。
 
从员工角度,通过抢单,工作量由原本的一天3-4单增长至10-12单,提升了工作效率,且多劳多得。从公司角度,可实现减员增效。

以实现人与人、人与物、物与物“万物”互联为原则,龙湖2014年启动科技物业开发,2018年达成系统性构架,迄今已用智能管控触达空间的每一个角落,拉通了所有项目的运营管理和共享服务。

在行业待成熟期,高点赋能,痛点爆破,甜点建仓,以经验和品牌抢占赛道,以科技和智慧建模产品,甘为潜龙,抱朴守拙,才是稳健的求大图新之道。
 
玉在匱中求善价,釵于奩內待时飞。

未来物业,再见龙湖。

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