除了爭相上市,物業公司更應該做什麼

日期:2020年7月14日 下午6:57

導語:成長邏輯不容有失

物業服務火了。
 
疫情中,其重要性得到社會各界的認可。萬眾宅家的社區,出入安驗、衛生消殺、收發快遞……從基本生存到美好生活,成為不可或缺的關鍵先生。
 
資本市場上,其成長性得到真金白銀的加持。港股上市的物業服務企業已超過10家,奔向30家,成為異軍突起的網紅行業、明日之星。
 
但令人不解的是,在一眾資本新貴中,卻沒有万科和龍湖這兩個物業雙子星座的名字。
 
這就好像紅樓夢裡,諸美舉辦海棠詩會,寶釵、黛玉不到場,又如三國演義中,群雄舉辦比武大會,呂布、關張未入圍。
 
於是,我們想起一年前,當被問及万科物業為什麼仍不上市時,董事長郁亮回答:不大不上,不新不上。
 
物業服務已然“無界”。社區之外,還有交通站點、醫院、學校和商場(特別是生鮮批發市場!!)等,甚至整個城市。
 
現有物業服務遠未達標。單體板塊的安全、效率、便利之外,還要有從城市到國家的資源整合和服務整合,極需新賽道、新技術、新模式和新標準。

疫情只不過更集中呈現、有力推動了物管擴容和升級要求,其實近年來物管行業的社會化、市場化、智能化、專業化、品牌化和資本化,已然苗頭初現,風聲乍起。
 
除傳統住宅物業外,非住領域中也出現了眾多細分業態和深度業務,它們都面臨著從“0到1”或“從1到N”的發展空間,如從常規的“四保一客服”到提供一站式、全生命週期物業及資產管理服務。

以非住領域的最新板塊城市服務為例,據中信證券測算,2020年全國的市場化需求就將達到2191億元。

這預示著浩瀚的藍海。

但做大不易,做新更難。
 
住宅物業的做大,一靠開發增量,二靠接管同業社區。
 
開發增量屬線性增長,除龍頭房企,難有規模效應;接管存量社區也不容易,一因大部分房企都要“物業上市”,畫地為牢,二因二手盤的管理磨合歷來艱辛,三因物業成本處於剛性上漲的窘境。
 
非住宅物業主要是跨界搶占賽道,這既是做大,也是做新。因為大部分新賽道仍是無行業標準和成熟模式的“叢林”世界,住宅物業模式在此難以照搬應用,需要摸石頭過河,從零開始。

從早期上市物業公司最新業績可以看出,摸石頭過河的進程並不順利:整體業務營收、利潤增長乏力,發展進入瓶頸期,市值隨之縮水。
 
做大,易結苦果。
 
新業務上馬,兼併購增加,導致初期投入大,擠壓基礎物業利潤,整合和管理難度增加,使得服務品質和客戶滿意度下滑,拖累物業收繳率,形成負面循環。
 
做新,難有結果。

“O2O”、“互聯網+”、流量經濟、平台模式等增值業務,叫好不叫座,成為消耗資源的大坑。所以你在年報中可以看到一種反常現象:基礎物業營收增速下降,但佔比不降反升。

當下情狀,與其說到了風口已到的高潮期,不如說仍在風聲四起的摸索期,大家各自聞聲起舞,而已。
 
風聲和風口之間,隔著兩道必跨之欄:在確保有效運營質量和保證盈利的情況下,擴大規模;在確保真實賦能和獨有優勢的前提下,產品建模。
 
跨不過去,你會隨著風聲消失;跨得過去,你才會在風口來時,御風而行。

成功故事,當可期待;成長邏輯,不容有失。
 
正確姿勢或許應該是深挖洞、廣積糧,緩稱王。
 
所以,我們看到,雖然物業未上市,但早在兩年前,龍湖集團即提出“空間即服務”,並將物業服務確立為四大主航道業務之一,23年曆史的“龍湖物業”亦更名為龍湖智慧服務。
 
盛名之下,所謂不虛。
 
先橫著看“業態邊界”:涵蓋城市中13個主要領域,包括住宅、商業、文旅、辦公、酒店、醫院、學校、康養、案場、產業園、租賃住房、市政配套和智慧城市。
 
再縱著看“業務邊界”:業主增值服務和非業主增值服務雙線拓展,向B端、C端客戶提供一站式全生命週期物業及資產管理服務,業務鏈條從頂層設計到實施項目保障。
 
最後看縱橫開合後的“業績邊界”:截至2019年12月底,業務覆蓋118個城市,1500個項目,合約服務面積達4.28億平方米。營業收入50.3億元。
 
什麼概念呢?
 
同一期間彩生活(2015年上市)的合約服務面積和營業收入分別是5.62億平方米和38.45億元,而雅生活(2018年上市)則分別為3.56億平方米和 51.273億元。
 
如果再考慮到,上市前後公司的業績都會出現大幅提升,那麼現在的龍湖智慧服務已然很大,也很新。
 
而這只是龍湖智慧服務的起點。
 
據業內人士透露,所謂“不大不上,不新不上”中的“大”,是指千億市值以上,“新”則指不以傳統物業模式上市。
 
這意味著你必須達到三個標準:行業獨角獸(之一)、重點新賽道稱王和擁有新商業模式。
 

做大做新,先要“做好”。
 
以龍湖智慧服務為例。
 
以下場景發生在重慶龍湖南苑,這是龍湖20多年前的處女作項目。
 
業主母女嗑著瓜子在小區散步,瓜子殼扔了一路。快到家時,女兒回頭望瞭望,拉住母親的衣角。母親回頭髮現保洁員一直默默地跟在她們身後,掃去滿地瓜子殼。這位羞愧的母親真誠地對保洁員說:“今後絕不這樣做了”;

汶川地震時波及重慶,有個業主從消防通道下樓,因為驚慌一直抓著扶手,到一樓才發現手上乾乾淨淨,因為每天都有人細心擦拭消防樓道扶手;

巴山多夜雨。雨停後短時內路上看不到積水;清晨,保洁員接水時在水桶中放一塊抹布,以免接水聲音打擾業主;夜間巡邏的保安會配備耳機和軟底皮鞋,以降低對話及腳步聲;

深夜十點過後,園區的路燈被調暗1/3亮度,減少光照對低樓層業主的干擾;

物業人員上門服務,進門會先穿上自帶鞋套、打開工具包前先鋪上一層布墊,結束時收拾現場垃圾……

現在與龍湖人聊起這些往事,他們會告訴你,這只是龍湖的四部曲之一:品質服務卷,其它三卷是智慧服務、多業態專業服務以及增值服務。

多業態專業服務中,有佑佑寶貝婦兒醫院(以下簡稱佑佑醫院)、上海交通大學、重慶西站和悅來新城等。

在以“大後勤”定位,全面“接管”之後,成為醫院的“全業務支持夥伴”;在著名高等學府上海交通大學,提供針對性的校園基礎服務之外,也成為校園活動的重要後勤支持;在西南最大交通客運樞紐重慶西站,實現物業服務一體化;在包括社區、公建以及會展在內的悅來新城,共開展7大體系64種場景服務。

業主增值服務包括社區商業經營和美居到家類業務。

前者提供房屋租售、優選好物等社區服務,其中租售業務已有10年曆史,累計交易額超千億元,客戶滿意度達96%;而優選業務則通過原產地直供模式,全面匹配業主吃穿用度需求。後者則覆蓋全國社區的園林美化、新房裝修、局部翻新及家政、搬家等業務,提供龍湖嚴選的建材、家具、家電、軟裝、智能化設備等產品與服務。

而非業主增值服務則拓展到了智慧裝飾、智慧新材等全新領域。

前者為B端客戶提供空間設計、施工建造、軟裝配飾等一站式服務,志在開拓互聯網智能裝配式裝修新格局,後者則完全屬於0醛環保新材料智能製造領域,為全屋裝配、即裝即住提供解決方案。

“龍湖四部”內涵及外延的展開,未來將有更多新版本的溫馨故事。

除了Home, home, sweet home,新版本中還將有醫院、車站、學校、商廈等,乃至黃昏時燈影中的一座橋,夏日公園樹蔭下的一排座椅。

在龍湖人眼中,無界之大及內外全新的物業服務,將有一條連接一切、支撐一切的金線,“這就是智慧和科技”。

是的,公司新品牌“龍湖智慧服務”和新定位“以科技驅動的服務企業”,足以證之。

對龍湖來說,如果說城市綜合服務運營提供商是採自過去的基因優勢,確保了多業態項目綜合運營管理的堅實基底,那麼科技護航和智慧服務就是面向未來的領先優勢,也是最強有力、最可靠的優勢。

它可以消彌傳統物業高昂的人力成本和信息流轉成本,打通對物的管理和對人的服務的任督二脈,使工作更高效,業主更便捷,員工更輕鬆,並在戰略層面,實現低成本規模擴張,搭建競爭護城河。

以員工APP搶單先鋒為例,該軟件引入滴滴搶單模式,業主通過手機端即時報事,直接生成工單,員工通過手機端便可搶單。工單完結之後,業主可對員工服務態度及水平進行評價。
 
從員工角度,通過搶單,工作量由原本的一天3-4單增長至10-12單,提升了工作效率,且多勞多得。從公司角度,可實現減員增效。

以實現人與人、人與物、物與物“萬物”互聯爲原則,龍湖2014年啟動科技物業開發,2018年達成系統性構架,迄今已用智能管控觸達空間的每一個角落,拉通了所有項目的運營管理和共享服務。

在行業待成熟期,高點賦能,痛點爆破,甜點建倉,以經驗和品牌搶占賽道,以科技和智慧建模產品,甘為潛龍,抱朴守拙,才是穩健的求大圖新之道。
 
玉在匱中求善價,釵於奩內待時飛。

未來物業,再見龍湖。

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