中泰國際:正榮服務未來戰略定位住宅與非住宅雙輪驅動 給予申購評級

日期:2020年6月30日 下午2:52

中泰國際發佈報告,正榮服務(06958-HK)在中國提供物業管理服務逾15年。根據中指院的資料,公司在2020中國物業服務百強企業第19名。目前公司在21個城市擁有149個在管項目,覆蓋長江三角洲地區、海峽西岸地區、中西部地區及環渤海地區,在管項目的在管總建築面積約為2,290萬平方米,總簽約建築面積約為3,700萬平方米。

根據中指院的資料,物業服務百強企業的在管物業總建築面積平均數由2014年的1,750萬平方米增至2018年的3,710萬平方米,復合年增長率為20.7%,而百強企業市場份額由16.3%增至38.9%。按在管總建築面積計,住宅物業佔比整體物管行業最大約74%。然而百強企業在管非住宅物業的總建築面積由2017年約19億平方米增加11.7%至2018年21.3億平方米,未來在管物業類型將會尋求多元化發展。

2017至2019財年,正榮服務營業收入分别為人民幣2.7億元、4.6億元、7.2億元,其中來自物業管理服務的收入佔比分别為57.7%、59.2%及55.8%,而來自正榮地產集團的相關物管服務收入佔比分别為72.8%、66.4%及59.0%;毛利率分别為25.8%、26.5%、34.1%,毛利率持續上升由於社區增值服務的增長及成本控製措施所致。

人工成本分别佔銷售成本約65.1%、63.9%及64.7%;分包成本分别佔銷售成本的13.7%、16.4%及22.9%;應收第三方貿易應收款項週轉天數保持相對穩定,分别為56天、56天及59天;物業管理費收繳率分别為91.6%、92.0%及92.1%;淨利率分别為7.4%、8.7%、15.2%。

按全球公開發售後的10億股本計算,正榮服務市值為36-47億港元,低於港股同業平均水平。19年公司市盈率約為30.2-39.4倍,市淨率約為4.19-4.16倍,低於行業平均水平。按19年收益及淨利潤的增長率計算,公司在物業服務百強企業中分别排名第十及第叁。此外我們統計近一年約12只物管類新股上市,僅有一只估值過高的時代鄰里首日破發。

正榮服務引入Poly Platinum等4名基石投資者,認購6,500萬美元。此次穩價人為建銀國際,近一年共計7個項目,首日表現2漲3跌2平,公司未來戰略定位住宅與非住宅雙輪驅動,可使得收入結構更為均衡,綜上所述我們給予其72分,評級為「申購」。

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