中泰国际：正荣服务未来战略定位住宅与非住宅双轮驱动 给予申购评级

中泰国际发布报告，正荣服务(06958-HK)在中国提供物业管理服务逾15年。根据中指院的资料，公司在2020中国物业服务百强企业第19名。目前公司在21个城市拥有149个在管项目，覆盖长江三角洲地区、海峡西岸地区、中西部地区及环渤海地区，在管项目的在管总建筑面积约为2,290万平方米，总签约建筑面积约为3,700万平方米。

根据中指院的资料，物业服务百强企业的在管物业总建筑面积平均数由2014年的1,750万平方米增至2018年的3,710万平方米，复合年增长率为20.7%，而百强企业市场份额由16.3%增至38.9%。按在管总建筑面积计，住宅物业占比整体物管行业最大约74%。然而百强企业在管非住宅物业的总建筑面积由2017年约19亿平方米增加11.7%至2018年21.3亿平方米，未来在管物业类型将会寻求多元化发展。

2017至2019财年，正荣服务营业收入分别为人民币2.7亿元、4.6亿元、7.2亿元，其中来自物业管理服务的收入占比分别为57.7%、59.2%及55.8%，而来自正荣地产集团的相关物管服务收入占比分别为72.8%、66.4%及59.0%;毛利率分别为25.8%、26.5%、34.1%，毛利率持续上升由于社区增值服务的增长及成本控制措施所致。

人工成本分别占销售成本约65.1%、63.9%及64.7%;分包成本分别占销售成本的13.7%、16.4%及22.9%;应收第三方贸易应收款项周转天数保持相对稳定，分别为56天、56天及59天；物业管理费收缴率分别为91.6%、92.0%及92.1%;净利率分别为7.4%、8.7%、15.2%。

按全球公开发售后的10亿股本计算，正荣服务市值为36-47亿港元，低于港股同业平均水平。19年公司市盈率约为30.2-39.4倍，市净率约为4.19-4.16倍，低于行业平均水平。按19年收益及净利润的增长率计算，公司在物业服务百强企业中分别排名第十及第叁。此外我们统计近一年约12只物管类新股上市，仅有一只估值过高的时代邻里首日破发。

正荣服务引入Poly Platinum等4名基石投资者，认购6,500万美元。此次稳价人为建银国际，近一年共计7个项目，首日表现2涨3跌2平，公司未来战略定位住宅与非住宅双轮驱动，可使得收入结构更为均衡，综上所述我们给予其72分，评级为“申购”。