融資遇冷,房地產新格局已經到來

日期:2019年9月19日 下午12:36作者:李瑩 編輯:李雨謙
融資遇冷,房地產新格局已經到來

2019年下半年以來,房地產行業的調控風聲越來越緊。

各路政策從四面八方圍追堵截房企融資,新房貸利率又讓購房者遲疑不定。缺失上遊資金來源、下遊客戶,房地產行業遭遇困境。

政策圍堵,房企已經無處找錢?

2019年一季度房地產行業小陽春,政策調控來得猝不及防。

政策先向房企拿地資金開刀。5月銀保監會23號文吹響調控第一聲號角。信託「窗口指導」,「房企發行外債新規」,銀行開發貸款收緊等調控政策密集而至。

這還遠遠不夠。「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」更是給行業定了性,房地產要想再做中國第一產業難了。

調控多方齊下,房地產融資明顯回落。安信證券研報顯示,8月房地產信託成立規模313億元,同降58%、環降 50%,創2017年5月以來新低。

二季度銀行貸款新增房地產開發貸1900億元,環降71%,同降65%。監管對房地產開發貸款要求餘額不能超過3月底規模,大小房企都準備好挨餓吧。

債券方面,5月地產債首次出現淨融資缺口,5-8月境内地產債淨融資額89億,僅相當於1-4月的31%。

長期以來,中國房地產行業已經穿越數個週期一直演繹「東方不敗」。統計局數字顯示,2018年全國商品房銷售額接近15萬億,同比增長12.2%,再創歷史新高。

本輪調控只是針對房企融資亂象揮刀。房企找錢一般源於三種模式,銀行貸款、標準債權融資、非標債權融資。

銀行貸款就不用說了,大家都懂的。標準債權融資工具包括境内債券和海外債券,在境内或境外交易所/銀行間市場上市和交易,包括公司債、可轉債、資產支持證券、短期融資券、中期票據、優先票據、高級票據等;非標準債權融資工具包括信託貸款、委託貸款等。

這些融資工具里,海外債券、非標融資平均成本最高。非標融資不合規可能性最大。過度依賴非標融資的房企脆弱性更高,帶給行業的風險也更大。

為了剔除這些潛在風險,今年調控雖然來得「猛烈些」,不過是相對於早年房地產行業政策粗放式管理來說。早前發展無拘無束,稍微規範下房企就大叫受不了。

土地市場趨冷,房企搶收保「糧倉」

都是有哪些房企大叫受不了?萬科2018年就喊「活下去」,卻悶聲在年底發大財。很多房企也都是這樣。在行業調控2015-2018週期,很多膽大激進的房企都做大規模。

且莫論房地產會否就此一蹶不振,單從現在拿地力度看,行業發展還是有放緩趨勢。

統計局最新數據顯示,1-8月,土地購置面積同比下降25.6%,仍延續1-7月下降趨勢。土地成交價款6374億元,下降22.0%,降幅收窄5.6個百分點。

這是土地市場已經回歸理性,還是暴風雨來臨前的平靜?脫離數字層面,去看看8月房企具體拿地情況。市場還是一片熱火朝天。

根據中指院研究數據,主流房企拿地積極。萬科8月拿地金額超120億元。公司8月拿地足迹涉及嘉興、昆明、太原、天津、大連等地。華潤置地8月拿地金額為64.9億元。

中指院認為,8月全國住宅用地成交總價TOP10的拿地房企,主要為國有企業和大型房企,部分企業採取合作方式拿地。

入榜地塊中,共有6宗由國企參與競得,佔TOP10拿地總額的58.7%,包括金茂、葛洲壩等央企,以及南京頤盛、北京城建等地方國企。

還有一些跨界巨無霸企業也「渾水摸魚」,以跨界合作方式拿地。中國平安就是其中佼佼者。其與新恒基聯手在杭州拿下兩宗地塊。

怎麽看這都好像是房企在搶收。9月央行降準,都沒有房地產的份。釋放資金用於精準支持實體經濟。房地產融資環境惡化,預計未來新開工面積、房地產開發投資增速都將穩步回落。

房企各掃門前雪還是抱團取暖?

調控年年有,今年特别多。調控之下,房企也都積極採取應對策略。

外部的錢不好找了,只能靠内部回血。為了加快回血力度,房企「全員營銷」、「降價促銷」、「特價房」概念層出不窮。

據21世紀經濟報道,天津富力新城J5s地塊項目價格從10000元/平方米調整到6800元/平方米,降幅超30%,首付分期低至3.6萬。

在合肥,建發雍龍府的兩套别墅在總價上讓價200萬進行銷售;金輝廬州雲著由備案價格2.2萬/平方米調至均價2萬/平方米;高新皖新朗詩麓院均價調低約3000元/平方米。

金九銀十變成鐵九銅十?無論房企如何高調營銷,怎奈購房者不為所動。

統計局數據顯示,截至8月末,全國商品房待售面積49784萬平方米,比7月末減少92萬平方米。其中,住宅待售面積減少140萬平方米,辦公樓待售面積增加16萬平方米,商業營業用房待售面積增加16萬平方米。

房貸利率新規、政策調控讓居民購房意願下滑。初步看,房企「快周轉」策略有待商榷。有内部人士認為,在應對策略上,房企首先應注意控制擴張速度,提前儲備現金流過冬。

大環境變化也讓房企分化加劇。有融資優勢的房企趁機可以拿地,提升市佔率。沒有資源的就拉合作。最受傷的是那些依靠非合規融資渠道,信用資質弱的房企,隨時面臨倒閉風險。

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