調降地價控房價!蘇州樓市調控再出招,此前剛因房價大漲被點名

日期:2019年5月22日 上午4:57

多個城市土地市場火熱,銷售行情升溫,關於樓市小陽春的消息引起各界關注。這時,樓市調控也開始再度發力。

繼對市內部分區域升級樓市調控之後,蘇州月內再次出手,把調控重點放在土地這一源頭,控制出讓土地最高限價。

調整相關土地報價

記者在江蘇省蘇州市吳江區政府網站看到,吳江區自然資源和規劃局近日發布《關於吳地網(2019)7號公告地塊掛牌出讓的補充公告》。《補充公告》指出,對編號為WJ-J-2019-014號、位於吳江開發區(同裏鎮)楊中路、雲龍西路交叉口的地塊進行相關調整。記者發現,該地塊掛牌出讓公告早已在4月30日掛出,對比發現,市場指導總價、網上競價中止價格及一次性報價全部降低。

其中,調整市場指導總價由11.17億元降至10.65億元,降幅為4.6%;網上競價中止價由13.96億元降至11.72億元,降幅為16.05%;一次報價有限區間由13.96億元至15.08億元降至11.72億元至12.25億元,最高降幅為18.7%。

此外,公告還調整了土地使用權網上競價超過市場指導價後的報價規則:網上競價超過市場指導價10%以內的,按價高者得的原則確定競得人,商品房預售條件調整為項目工程結構封頂後,方可申請預售許可;網上競價超過市場指導價10% (含10%) 以上的,商品房預售條件調整為工程竣工驗收後,方可申請預售許可。網上競價中止,轉為通過網上一次報價方式確定競得人。由此可見,如果出現這種情況,項目將轉為現房銷售。

根據此前的蘇州土地競買規則,政府對設定市場指導價的地塊,在自由報價和限時競價階段,競價超過市場指導價的25%以上的,網上競價中止,轉為網上一次報價。競買人在規定的報價總額範圍內,進行一次報價。

近段時間以來,蘇州樓市不僅新房、二手房市場頗為活躍,土地市場也出現回暖,部分片區的“地王”層出不窮,從下列數據當中就能略知一二。

克而瑞數據顯示,2019年4月蘇州(含吳江)商品住宅的成交均價為每平方米21884元,環比上漲6.51%。其中,主城區商品住宅成交均價為每平方米25055元,工業園區均價甚至高達每平方米35491元。

蘇州市國有建設用地使用權出讓系統信息顯示,在五一假期前新鮮出爐的“地王”位於鐘南街東、港田路南,出讓面積78440.69平方米,規劃建築面積為117661平方米。這一地塊的最終得主為蘇州竹輝興業有限公司,競標總價35.64億元,較起始總價25.87億元溢價37.7%,折合樓板價為每平方米30287元。市場人士預計,該地塊的保本售價至少也應該在每平方米4.5萬元以上。

對此,蘇州市政府在5月11日發布《關於進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見》,對蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域新建商品住房實施限制轉讓措施。自本意見發布之日起,限制轉讓區域內新取得預(銷)售許可的商品住房項目(含已經取得預售許可尚未開始網簽的項目),購房人自取得不動產權證之日起,滿三年後方可轉讓。對蘇州工業園區全域二手住房實施限制轉讓措施。自本意見發布之日起,購房人通過二手住宅市場交易新取得不動產權證滿五年後方可轉讓。此外,意見還提出調整土地出讓報價規則,將土地出讓報價條件從定值調整為區間設置。

調控背後不變的樓市基本面

蘇州接連出手升級調控的背景有點特別:這座城市的樓市剛剛被住房和城鄉建設部“點名”。

近日,為進一步落實房地產市場調控城市主體責任,住房和城鄉建設部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上,又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

據不完全統計,今年以來在房地產市場政策不斷微調,部分城市房價出現上行態勢,各地調控次數明顯增加,前4個月各地發布的調控措施已超過160次。深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉認為,當前整個樓市調控已經發生了根本性的變化,即從自上而下的調控到發揮城市政府的主體責任。

其實,變化的調控背後也有不變的樓市基本面,熱點一二線城市依然具備人口凈流入的長期基礎和開發商高周轉的短期支撐。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,對於蘇州來說,土地限價說明接下來會繼續管控土地的高溢價現象,類似的土地高溢價很大程度上說明有違當前調控的思路,接下來一二線城市對於土地溢價情況依然會嚴格把控,但客觀來說地價本身還是會遵循土地稀缺性和市場供求關系,將呈現小幅上漲態勢,所以在接下來的土地市場管控過程中,部分高地價項目或會繼續增加配建項目的任務,這是最關鍵的一點。

來源:證券時報作者:吳家明

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