佳兆业与西安企业对簿公堂 十年城改数百人无家可归

日期：2019年1月12日 上午11:48

　　 西安的城中村改造从不缺新闻。随着近日一纸法院判决书的下发，西安市未央区王家棚村的城改项目利益争夺战再次引发关注。

　　《中国经营报》记者调查了解到，王家棚村的城改项目始于2009年，期间由于诸多原因，进展一直缓慢，如今更是陷入开发主体的争夺中，涉事双方不断诉诸公堂，至今未果。

　　2017年8月4日，佳兆业集团控股有限公司（01638.HK，以下简称“佳兆业”）收购了王家棚村原投资主体西安新裏程投资有限公司（以下简称“新裏程公司”）88.89%的股权后，欲通过该项目进入西安市场，但是仅仅3天之后，新裏程公司就收到了王家棚村两委（村支部、村委会）的《合同解除通知函》。

　　随后，在未央区城改办、未央湖街道办指导下，王家棚村展开了二次招商，一家名为西安兴正元地产开发有限公司（以下简称“兴正元公司”）取代了新裏程公司，成为了王家棚村城改项目的新投资人，并得到西安市城改办的“原则同意”。

　　但是，对王家棚村城改项目的争夺并没有停止，各方仍在角逐中。

　　“公司正在积极寻求合法合规的途径解决此事。”佳兆业方面在接受记者采访时表示，目前，新裏程公司已经向最高人民法院第六巡回法庭提起再审。

　　未央湖街道办在请示了未央区宣传部后，未对记者的采访请求给予回覆，只提供了一份《关于王家棚村城改项目情况说明》（以下简称《情况说明》）和此前当地媒体《华商报》的一份报道，并表示“该说明的內容都在上述两份文件中”。兴正元公司拒绝接受采访，表示以政府的表述为准。

　　十年城改

　　十年之前，王家棚村属于未央区草滩街道办事处管辖区域。2007年，西安探索出了一条“政府主导、市场运作、改制先行、改建跟进、整村拆除”的城改模式后，西安的城中村改造进入了全面发展阶段。

　　2009年11月3日，王家棚村改造方案取得西安市城改办《关于未央区王家棚村城中村改造方案的批覆》（【2009】211号），当时改造的主体为西安未央区城改办，参与改造的投资方为新裏程公司。

　　2010年9月18日，王家棚村民委员会、王家棚村党支部委员会与西安新裏程签订《西安市草滩街道办王家棚村城中村改造合作协议》（以下简称《合作协议》），“村民拆迁安置过渡期限不超过30个月，整个项目建设工期不超过30个月。”这是《合作协议》中双方约定的內容，30个月的期限也是《西安市城中村改造管理办法》中的要求。

　　2011年3月25日，西安未央区城改办作为甲方、未央区草滩街道办事处作为乙方、西安新裏程作为丙方、王家棚村民委员会作为丁方，签订了《未央区王家棚村城中村改造项目监管协议》（以下简称《监管协议》）。

　　自此，王家棚村城中村改造工程拉开了序幕。然而，王家棚村城中村改造项目自2011年2月启动以来，时至今日，仍有32户村民的房屋未拆迁，村民安置楼未建设，拆迁的村民在外风雨飘摇，居无定所。

　　王家棚村村民向记者介绍，拆迁未全部完成，安置房未建设，王家棚村没有进入实质施工阶段，已经被拆迁的数百户村民始终没有一个像样的家。

　　“后因项目开发商新裏程公司资金链断裂、实际控制人病故、后续实际控制人恶意抽逃巨额出资等原因，导致该项目陷入困境。”未央湖街道办提供给记者的《情况说明》解释了王家棚村城改一再拖延的原因，并且表示，截至2017年8月底，新裏程公司拖欠村民过渡费近30个月高达5500万元，且未按照城改政策给村民办理失地农民城改养老保险，村民安置楼建设迟迟未建，亦未能依照协议的约定于2013年8月实现村民回迁，导致村民在外过渡长达7年。

　　因过渡费长期未发、安置楼未建的原因，王家棚村村民不断上访反映问题，未央湖街道办迫不得已向区政府借钱，“从2017年1月起，未央湖街道通过政府借款方式，累计向村民2039人发放过渡费9个月、共计1835.1万元。”

　　《情况说明》还称，王家棚村两委会分別于2015年6月25日、7月27日、10月27日和2016年1月22日向新裏程公司发出4份《紧急通知》，敦促其推进项目并支付拖欠的过渡费。但新裏程公司已丧失履约能力，无法履行合同义务，导致王家棚城改项目陷于瘫痪。

　　投资主体之争

　　十年之后，王家棚村更显荒凉，原本的村落四周被开发商砌起了围墻，围墻內的房屋被拆得七零八落，杂草丛生，为数不多的未被拆迁的村民还坚持住在裏面，部分村民还在村裏面自建了活动板房居住。

　　2013年9月，西安市政府通过了调整未央区草滩街道办事处行政区划增设未央区未央湖街道办事处的批覆，将草滩街道办事处行政区一分为二，增设未央湖街道办事处，王家棚村旧改项目原先为草滩街道办辖区，自此后归未央湖街道办管理。

　　该项目的另一个重要节点是2017年8月。按照佳兆业的说法，2017年8月4日，国民信托与佳兆业集团下属全资子公司北京佳兆业投资咨询有限公司（以下简称“北京佳投”）签订《西安市新裏程投资有限公司股权转让协议》，北京佳投受让国民信托持有新裏程公司88.89%的股权，实际控制了新裏程公司及王家棚项目。

　　但是仅仅3天之后，新裏程公司就收到了王家棚村两委的《合同解除通知函》。《情况说明》裏面的说法是，2017年8月7日，王家棚村召开三委会和村民代表大会，经过民主程序，通过法律途径，向新裏程公司发出《合同解除通知函》，解除与新裏程公司签订的相关协议。

　　但是新裏程公司不认同，在收到王家棚村两委解除函的当天就回函称，不同意王家棚村两委会发出的《合同解除通知函》中的相关內容，希望两委能够收回通知函，公司将配合王家棚村两委会、佳兆业集团下属公司按期推动王家棚项目的开发建设。

　　2017年8月9日，王家棚村两委会向未央湖街办及区政府提交了书面申请，拟寻求新的房地产开发企业对王家棚村进行开发建设，申请启动二次招商，未央区城改办、未央湖街道办指导的二次招商随即展开。

　　2017年8月30日，王家棚村委会、未央湖街道办向兴正元集团、佳兆业公司、荣民集团发出招商邀请函。兴正元集团、荣民集团报名参加此次招商，佳兆业公司未参加。

　　对此，佳兆业解释称，收购了国民信托持有的新裏程公司股权后，佳兆业是王家棚项目的实际控制人。王家棚村委会、未央湖街道办重新招商邀请不合法，佳兆业当即依法严正交涉并向未央湖街办提交了异议函，同时向西安市中级法院依法提起了诉讼。

　　《情况说明》介绍，2017年9月8日，在区公证处的监督下，经全体村干部和村民代表对两家隐名方案的9项选商条件进行逐项评审、投票表决，兴正元以6票对3票的优势胜出，最终确定兴正元为王家棚村城改项目优选投资方。

　　2017年9月23日，兴正元公司与王家棚村两委签订了《西安市未央湖街道办王家棚城中村改造合作协议》。2017年11月13日，市城改办下发了《关于变更未央区王家棚村城中村改造项目投资主体的函》（市城改函〔2017〕304号），原则同意王家棚城改项目投资主体由新裏程公司变更为兴正元公司。

　　“这个项目与佳兆业有什么关系？他们只是牌子大而已。”记者在未央湖街道办事处采访时，该单位办公室主任胡虎翼如此表示。

　　未央湖街道办事处提供给记者的《情况说明》第四条载明，该项目行政审批与法律诉讼过程中，均未与佳兆业公司发生任何关系。故佳兆业公司与王家棚村城改项目无关。

　　但是佳兆业却不认可，“国民信托已出具《授权委托书》，委托陜西佳兆业房地产有限公司全权行使国民信托持有新裏程88.89%的股东的一切权利，全权管理西安新裏程公司；同时，新裏程公司法定代表人委托陜西佳兆业房地产有限公司总经理都基凯，全权行使新裏程法定代表人的一切权利。”

　　对簿公堂

　　一个城改项目，两家投资主体，在协商不成的情况下，双方欲通过法律诉讼解决。

　　记者获得的西安市中级人民法院（2017）陜01民初1517号民事判决书和陜西省高级人民法院（2018）陜民终545号民事判决书，详细地记录王家棚村城改项目的发展过程，以及各方对王家棚村城改项目的争夺。

　　首先是新裏程公司状告王家棚村委会于2017年8月7日《合同解除通知函》无效。西安市中级人民法院一审认为，王家棚村委会召开的村民代表会议仅涉及《合作协议》，没有涉及解除多方签订的《监管协议》。王家棚村民委员会解除《监管协议》的行为违反了协议及《村民委员会组织法》中依法须经“村民会议讨论决定方可办理的事项”之规定，且区城改办、街道办作为乙方在《监管协议》中均享受相关权利，承担相应义务，王家棚村委会仅将《合同解除通知函》送达原告，依法不产生《监管协议》解除的法律后果。西安市中级人民法院2018年4月2日作出判决，西安新裏程胜诉。

　　但是王家棚村委会不服西安市中级人民法院的判决，随后上诉至陜西省高院。

　　陜西省高级人民法院二审认为，王家棚村委会依据《合同法》第九十四条规定，行使法定解除权，解除《合作协议》符合事实和法律规定。王家棚村委会就解除《合作协议》召开了村民小组代表会议，履行了相应的民主议定程序，并不违反《村民委员会》组织法的相关规定，其所做的决议亦未损害村集体利益，应认定解除行为有效。未央区城改办、街道办作为《合作协议》履行监督管理的政府职能签订《监管协议》，是为了保障《合作协议》的顺利履行，具有政府职能部门行使行政管理的属性。在《合作协议》已解除的情况下，作为具有政府行政监督管理性质的《监管协议》亦无法继续履行。

　　另外，陜西省高级人民法院根据查明的事实，未央区城改办、街道办知晓王家棚村委会解除本案协议，并指导、监督王家棚村委会进行二次招商，与新的投资人重新签订监管协议，亦可以证明未央区城改办、街道办认可王家棚村委会向新裏程公司行使解除权。

　　因此，陜西省高级人民法院在2018年11月28日作出终审判决，王家棚村委会的上诉请求成立，撤销此前一审判决，驳回西安市新裏程的诉讼请求。

　　但是，事情至此还未结束，“公司正在积极寻求合法合规的途径解决此事。”佳兆业在接受记者采访时表示，目前，新裏程公司已经向最高人民法院第六巡回法庭提起再审。

　　利益争夺

　　“无论由哪家公司开发，我们最终的愿望是能够早日回迁。”这是记者在王家棚村采访时常听到的村民心声。

　　尽管如此，村民內部也出现了分化，部分村民认为佳兆业是上市公司，资金实力等各方面优于兴正元，“由佳兆业开发我们更放心”。也有村民认为，既然兴正元已经被政府认可，不想再节外生枝。

　　两家公司均不承认对方为王家棚村城改项目的合法投资主体，在按照司法途径解决的同时，双方均已经开始接手项目的运作。

　　“组建团队全面接手项目管理工作后，积极向全体村民补发拖欠的过渡费至2019 年6月，截至目前已发放350多户村民过渡费、货币化安置、新增人口补助等7000多万元，已经有超过60%的村民领取了过渡费。偿还西安五建的8000余万元工程款、支付原股东全部股权对价数亿元，并处理新裏程公司3亿多元的民间借贷案件及其他纠纷。”佳兆业方面在接受记者采访时表示，除了这些投资外，公司还邀请村民前往佳兆业深圳等地城改项目进行考察，组织村民参与丰富多彩的娱乐活动等。“截至目前，佳兆业已投入股权收购对价、村民过渡费、偿还债务、运营管理费用等累计投资约14亿元。”

　　“全额归还政府垫资的过渡费1835.1万元，向王家棚村252户、1000余人发放此前拖欠的21个月过渡费2340万元，目前合计发放过渡费4175.1万元……”在（2018）陜民终545号判决书中，也罗列了兴正元在该项目上的投资行为，“目前，兴正元公司对王家棚村城改项目总投入已达5.32亿元。”

　　在这种情况下，原本就千头万绪的王家棚城中村改造工作变得更加覆杂，不少村民向记者证实，部分村民同时领取了两家公司发放的过渡费。

　　“在王家棚城改项目启动初期，那一片区还比较偏远，但是随着未央区的发展，北三环外成了众多房企争相追逐的开发基地。如今，恒大碧桂园等品牌房企也开始进驻草滩，未央湖商圈一度成为未央区新的置业选择之地。”西安当地一名地产人士表示。

　　另外，根据西安市环保局公布的王家棚城中村改造项目环境影响报告书，该项目居住区总建筑面积135.08万平方米，总户数9597户，总人数30711人，容积率3.5，绿地率30.6%，总停车位10616个，再对比判决书內记载的內容，该项目总安置面积32.6万平方米，其中商业安置面积6.4万平方米，住宅26.2万平方米。

　　除了佳兆业与兴正元外，陜西首富史贵禄家族控制的荣民集团也看中了王家棚村城改项目。记者了解到，荣民集团也参与了王家棚村城改项目的二次招标，但并未中标。

　　据媒体报道，荣民集团对王家棚村的二次招商也颇有微词，陜西荣民集团期望能重新进行公平、公正、公开、透明的招投标，并称“无论谁成为王家棚项目的投资主体，应先处理我公司承担原开发公司的债权（本息达7.7亿元）后，方可签订项目投资改造协议。”