市勢促發展商賣樓 空置稅已沒有必要

日期:2018年11月2日 下午5:51
市勢促發展商賣樓 空置稅已沒有必要

昨文指出,政府不必要求自己在制訂政策時能做到Proactive,能夠Reactive已經不錯。現實是,很多時當客觀情況明顯改變之後,政府還在沿用不合時宜的舊政策。譬如,孫九招是用作救市用的,但當樓市已明顯重拾升勢之後,政府卻遲遲都沒有收回孫九招中的不合時宜的招數——包括停售居屋,不再拍賣土地,以及不再保障租客權益等。

近日,由於中美冷戰,香港經濟前景蒙上陰影,投資環境已對持有港元資產不利,股市已跌掉四分之一的市值,樓市看來亦難逃終極一跌,但政府仍堅持不肯撤銷針對買家的各類印花稅,針對銀行貸款的按揭上限與另加三厘息的壓力測試,以及針對發展商的空置稅等。其中空置稅,應是各項措施中最沒有必要的一項。

徵收空置稅,無疑可以催促發展商賣樓。但現時樓價趨跌之勢已十分明顯。發展商在這種市況下,已全方位受壓,非早走早著不可。因為,囤積不會帶來利益,反會令貨尾愈賣愈平。理性的發展商都不會這樣做。因此,即使政府不施壓,發展商亦會主動採取「走得快,好世界」的策略。

其實,當市場逆轉後,政府面對的風險已不再是樓價會升得太急,而是樓價可能跌得太快,並因此而釀成對金融市場的衝擊,甚至可能導致經濟蕭條。在這種情況下,政府的責任是盡量令市況的調整可以有秩序地進行,不要釀成恐慌。政府應爭取讓樓市的調整可以分階段進行,透過期間的交投,讓跌幅可以分別由不同的人來承擔,這樣才可減少社會的整體風險。

然而,空置稅卻會逼發展商賣樓,沒法分心去維持市場秩序。變成互相踐踏,一如對樓市落井下石,以後想重建投資信心將會十分困難。此之所以,我認為政府必須因應市況的逆轉,而立即檢討徵收空置稅的必要性。

近期發展商開的新盤,銷售速度已明顯減慢,從一鋪清袋,到每次只能賣三四成,一半以上的新推單位都淪為貨尾。在有大量貨尾頂爛市的情況下,發展商已沒有條件每逢開盤都把價錢抬高一級,而只能把價錢訂得比貨尾盤低才有吸引力。因此,毋須政府施壓,發展商亦會分段減價。在這種情況下,政府根本不用花氣力去遏抑樓市,反要留意何時需要出手救市。

其實,歷屆政府對究竟應促使發展商早點賣樓好,還是遲些賣樓好都弄不清楚,政策並不一致。曾幾何時,政府曾擔心發展商過早開盤賣樓花會引起炒風,所以要發展商在樓花快入伙的時候才可以開盤賣樓。現在卻改為想發展商早點開盤,在入伙前最好已賣清光,否則要徵空置稅。可是現行的政策亦是入伙後賣樓才屬正道,入伙前賣樓是要預先申請,獲得同意書後才可以賣樓花的。可見政策並不鼓勵賣樓花。然而,若果發展商等到入伙後才開盤,就立即要計空置期,繳交空置稅,這對發展商公平嗎?

再者,市況逆轉後,一般買家都會盡量延後入市的時間,因為遲買價錢可能更平。樓花買了也不能用,所以連用家也不想買樓花。導致發展商可能要等入伙後才有條件開盤,但入伙後卻立即要計空置期,可見這樣的政策並不恰當。

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