日本住宅空置率創新高的警示

日期:2019年5月3日 下午2:23

日本住宅空置率創新高,全國空置率升至13.6%,有城市兩成房屋沒人住。近日,日本内政和通信部發布的《住房和土地統計調查》顯示,截至2018年10月1日,日本空置房屋數量達到曆史性高——864萬間,較五年前的調查數據增加約26萬間,占房屋總數的比例也上升至13.6%,較五年前增加0.1個百分點。

與日本的老齡化社會加劇,出生率持續創新低關系很大。同時,結構性矛盾突出,三四線城市空置率最高,而東京等城市群空置率並不高。值得注意的是新增住房仍然在增長。諸多因素導致了三四線城市住房空置率高的問題。

針對住房空置率高,日本政府看到的並不僅僅是空置率本身的問題,比如帶來房地産市場低迷,促進經濟乏力,擔憂引爆金融風險等。由于日本金融機構轉型很快,對住房貸款發放並不多,住房空置導致的信貸風險並不大。那麽,日本政府擔憂什麽呢?

内政和通信部稱,如果管理不善的房屋數量增加,將導致景觀和安全的惡化,屆時迫切需要國家和地方政府采取措施。“景觀”?日本是一個小巧玲珑景觀的國家,對旅遊業幫助很大。空置房屋增加,人口流失必然影響到景觀的維護維修問題,進而影響到旅遊業發展,直接對經濟不利。日本政府看得遠。安全問題上,不用思考日本空置率帶來的問題,中國農村外出打工流出勞動力激增情況下,農村治安問題已經非常大了。

 

禍根還在于日本人不願意生孩子的問題。一邊老齡化加劇,另一邊出生率仍在急劇下降,矛盾已經非常突出了。

日本政府數據顯示,自1899年有記錄以來,2018年出生的嬰兒數量最少,只有92.1萬名——這是連續第三年低于100萬。與2017年相比,這一數字下降了2.5萬,而2017年數字本來就已經創下曆史低紀錄。2018年日本死亡人數為137萬,創戰後最高紀錄。這組數據也這意味著日本2018年人口下降了44.9萬人。

日本人口中90、95和00後決定著日本生育的未來。從這一點看,由于這代人生育觀念淡薄,甚至于出現不婚不育無性一組,決定了日本未來人口增長形勢依然嚴峻。日本政府確定的人口增長目標已經完成不了啊。

中國有著類似的情況。中國出生率在急劇下降,年輕一代特別是大城市生不起、養不起因素決定了即使放開二胎政策,也起色不大。加之,這幾年房地産瘋狂發展,三四線城市住房空置率也在提高。而中國與日本的一個最大區別是中國住房上壓的負債性資産比例過高,一旦空置率急劇走高,或引爆住房的高負債金融風險。

曾有數據指出,中國家庭負債率高達107.2%,而個人住房貸款是家庭負債率高的主因。2018年末,個人住房貸款余額迫近26萬。據統計調查數據顯示,2007-2017年,全國房價平均上漲約三倍以上,更有一些城市房價上漲了五倍,甚至更高。北京、上海、深圳這三座一線城市尤為明顯,2007年這三座城市的新建商品房銷售均價每平方米尚不超過萬元,現如今卻超過50000元/平方米。

中國大陸一旦發生空置率激增的情況,家庭高負債率決定了斷供可能性非常大,引爆房地産金融風險幾率很高。爆發點或會從三四線城市以及縣城引爆。

 

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