2018年12月15日 下午04:54 (香港時間)

獨家專評丨全球股市暴跌 REITs投資價值凸顯

日期:2018年10月12日 上午08:45

1今日全球股市暴跌 A股千股跌停

週三美股暴跌。其中道瓊斯工業指數下跌超過800點,創下最近8個月來最大點位跌幅;納斯達克指數則下跌4.08%,創下自2016年6月24日之後的最大單日跌幅;標普500連跌五日,創下了特朗普當選總統以來的最長連跌記錄。

 來源:新浪財經

受美股暴跌影響,亞太股市週四全線下跌。日經225指數收跌3.89%,報22590.86點;韓國KOSPI指數收跌4.44%,報2129.67點;台股加權平均指數收跌6.31%,失守1萬點,報9806.11點;香港恒生指數跌近4%。

歐股週四開盤延續前一交易日走勢繼續走低,歐洲斯託克600指數開盤下跌1.2%,英國FTSE100指數開盤下跌1.5%,法國CAC40指數開盤下跌1.7%,德國DAX30指數開盤下跌1.3%。

A股千股跌停

A股方面,三大指數全線大跌,截至收盤,上證綜指下跌142.38點,跌幅5.22%,收於2583.46點,創近4年新低;深證成指下跌6.07%,收於7524.09點;創業板指下跌6.30%,收於1261.88點。兩市不超100股收紅,千股跌停再現,1800隻個股跌逾9%。

這是繼本週一A股(上證指數)暴跌3.72%之後短期内的又一次暴跌,併且已經跌破2638點的“熔斷底”,創出2015年6月熊市下跌以來新低點。

來源:金融界

板塊全線下挫,通信、計算機等跌幅慘重。

2REITs的投資價值

REITs是資產組合分散化管理的有效工具,投資REITs有助於降低由股票和債券構成的資產組合的風險併提高其分紅率。

根據NAREIT數據,截至2018年6月底,美國REITs總市值為1,146,217.0百萬美元;租賃住房REITs共有22家,總市值為147,016.1百萬美元;基礎設施REITs總市值為132,373.4百萬美元。美國不動產(不包括單戶住宅)投資金額約為17萬億美元,佔美國79萬億美元的可投資資產的21%。由於不動產有與股票和債券不一樣的、自身獨有的驅動因素和發展週期,因此不動產投資能夠提升資產組合的分散化程度。

此外,Bloomberg和NAREIT統計數據顯示,在1972年至2013之間,美國曾經歷過7次大的加息週期,在這些加息週期里,REITs類資產經歷了5次上漲,僅有2次出現下跌,與其他傳統的固定收益產品形成了鮮明的對比。

(一)REITs的長期回報較高

REITs投資者的收益由股利收益與資本利得組成,且長期來看股利收益佔總收益的比重在2/3左右,是收益的重要來源。而股利收益的來源主要為持有型物業的租金收入,租金水平的增長幅度基本可以覆蓋通貨膨脹水平,且長期保持著穩定增長的趨勢,因此使得REITs具有抗通脹性與穩定成長的特點。此外,雖然資本利得的波動性較大,但從長期來看依然維持著一定的正收益,大概佔總收益的1/3。

以美國為例,在過去25年里,富時美國權益REITs指數的年化回報達到10%,該收益水平不僅超過美國國債、信用債的收益,更打敗了美國的三大股指;在波動度方面,比標普500指數波動性略高,低於納斯達克指數。

(二)REITs可具備較強流動性

REITs證券化的形式能夠將不動產資產分割成較小的份額,實現了不動產流動性的增強,同時對於投資者來說,也得到了能夠投資地產的機會,更重要的是投資者持有的股權能夠上市交易併轉讓,其流動性及變現性強

公開交易的REITs讓投資者的資產組合可以享有不動產資產的分紅率,但不需要承擔直接投資不動產所伴隨的流動性風險。在證券交易所公開上市交易的REITs和其他股票一樣,通過理財顧問或在線交易服務可以隨時買入或賣出。

(三)REITs可穩定派息

由於REITs存在強製分紅派息的要求,所以即使市場出現回調,影響市場對REITs及其底層資產的估值,但對物業租金本身不會產生重大影響。過去45年,富時權益REITs指數的平均收益為13.37%,其中7.64%來自於派息收益,佔總收益的近60%。

(四)REITs可分散風險,提高投資回報

REITs是資產組合分散化管理的有效工具,和其他資產類别的相關性較低。投資REITs有助於降低由股票和債券構成的資產組合的風險併提高其分紅率。

圖:REITs與各類資產相關性比較

 

根據NAREIT數據,美國不動產(不包括單戶住宅)投資金額約為17萬億美元,佔美國79萬億美元的可投資資產的21%。由於不動產有與股票和債券不一樣的、自身獨有的驅動因素和發展週期,因此不動產投資能夠提升資產組合的分散化程度。

根據NAREIT“REITs和上市不動產股權在目標日期的基金資產配置中的作用”報告,資產組合配置在REITs上的最佳比例高達17%。研究表明,包含REITs在内的更加分散化的資產組合,與不包含REITs的類似資產組合相比,風險減少了9個基點,併產生33個基點的額外分紅率。

因此,如果在由股票和債券組成的投資組合中增加配置一定比例的REITs,可以有效分散投資組合風險,提升組合風險調整後回報。

3推出中國公募REITs意義重大

REITs不僅是機構投資者,如保險基金、養老基金、退休計劃、主權基金、共同基金等的投資方向,也是個人投資者進行資產配置的有利工具。

REITs是對我國宏觀經濟、企業和個人 “三赢”的金融地產模式。REITs的價值在於盤活存量資產、優化資源配置、降低財務槓桿、提高不動產資產流動性,有助於防範係統性金融風險,併可以使得更廣泛的投資者享受到優質物業的價值提升和運營收益,體現公平性與普惠性。

REITs可以投資於各類基礎設施和不動產,包括城市公用設施、商業零售、倉儲、醫療等數十個不動產類别,可以成為供給側結構性改革的重要工具。面對國内當前存在的老百姓投資渠道缺乏、優質標的投資門檻高等問題,公募REITs作為一種收益穩定、流動性強、風險適中的投資品種,能夠有效完善當前證券市場產品結構。

(一)REITs發展成熟,截止目前已有37個國家或地區推出REITs

REITs是通過發行股份或收益憑證的方式募集資金,併將來自房地產投資的大部分收益(通常90%以上)按比例分配給投資者的一種信託基金。其產生發展不僅拓寬了房地產行業的融資途徑,使企業實現了由“重”到“輕”的轉變,同時也豐富了資本市場的投資產品,為中小投資者提供了參與房地產投資的機會。發達經濟體中REITs已經相當普遍,截止目前已有37個國家推行立法併發行REITs,包含中國在内的8個國家尚處準備階段。

(二)推出中國公募REITs的時機業已到來

儘快推出公募REITs,可以(1)盤活公共資產,激活地方投融資效率;(2)拓展長期資本形成機製,改善融資本供給效率;(3)推動養老金等投資於優質資產,為全民共享經濟發展成果提供理想渠道。還可以使普通居民個人通過資本市場參與房地產投資,盤活存量資產,加快去庫存進程,特别是對於個人難以單獨投資的商場、工業園區、倉儲基地、醫療保健用房等,引導資金進入多元化的地產投資領域,追求長期限、穩定的租金回報收益,而非短期的價值提升,引導資金脫虛入實、服務實體經濟發展。

公募REITs可有效支持實體經濟的發展

實體經濟的發展是以工業廠房、商業地產、醫院、物流、養老物業等多類别的持有型物業為重要載體,從某種意義上說,這些持有型物業本身即是實體經濟的組成部分。公募REITs可作為連接資本市場和實體經濟的橋梁,將社會長期資本與持有型物業的長期投資進行對接,提升金融服務實體經濟的效率。

公募REITs兼具“股性”與“債性”特點,以“盤活存量”、而不是“新增投放”的方式,有效疏導投資者對住宅市場的投資、投機需求,非常契合“房子是用來住的,不是用來炒的”的原本定位。通過公募REITs向公開資本市場提供風險低、流動性強、穩定回報的集合投資產品,亦有助於提高金融產品的供給質量。

作者丨劉洋 REITs行業研究總編

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