2018年12月15日 下午05:45 (香港時間)

交投嚴重萎縮樓市難免調整

日期:2018年10月09日 上午12:04

最新公布的中原城市領先指數為185.51點,比上周低0.58%。其中新界東的指數更已連跌五周,顯示樓價的走勢已經轉弱。

有人把樓市轉弱歸咎於本港銀行開始追隨美國加息。我認為兩者關係不大,原因是即使加息後,利率在這個水平,港息仍低過經濟增長,且低過通脹,可說是仍處於負利率水平,不可能對樓宇有太多遏抑作用。

樓市近期的回落,我看更主要是受到中美關係惡化的影響。這大大增加了市場的不確定因素,叫投資者不敢貿然在形勢未明朗的情況下入市,導致市場的交投非常疏落。據前線的地產經紀反映,十月份的二手交投量,可能比沙士的年代還要差,整個太古城只有兩宗成交。這種情況在歷史上很少出現,可見買家入市有多猶豫。

原因是中美關係對中國經濟的影響是非常根本性的。解放初期的30年,中國經濟發展滯後,原因是中國聯蘇抗美,到改革開放後,中國改為較願意與西方發展國家打交道,接受西方的投資,學習西方的技術,利用西方的市場,效果遠比學習蘇聯老大哥的那一套好。

那個時候,以美國為首的西方國家,亦樂見中國轉行市場經濟, 在經濟發展模式上向他們靠攏,有機會成為他們的同路人。所以他們願意造就中國的經濟發展,處處加以配合。譬如, 向中國的產品開放市場,大量收取中國的留學生,讓中國可以接觸到西方的技術(非軍事的),以及容許企業去中國直接投資等。

若然,中國與美國為首的西方國家關係鬧僵了, 以上那些有利於中國發展的政策就一定沒法延續,西方就會改為採取類似對付北韓與伊朗的政策來對付中國,那中國的經濟發展速度無可避免會受制約。中國的經濟需要付出多大的代價才能適應這種宏觀大環境的改變,現在還不容易預估。為此,投資者都採取觀望的態度,如是令到樓市的交投量嚴重萎縮。

交投萎縮的直接結果是有一部分想套現的人會設法成功賣樓收回現金。在正常情況下,市場上每一段時間裏都會出現一批因種種自然需要而想賣樓套現的人。市場的交投少了,有一部份人就會套現失敗。兩三個月裏樓賣不出,他們還可以等,但靠近半年如果仍賣不出,他們就會被迫把叫價往下調了。

樓市至七八月間已開始回軟,初時大部分業主仍不肯減價,所以只是見交投回落,價格的調整仍非常輕微。 但若果交投量在第四季仍沒法上升的話, 要套現的人就只能靠減價去爭奪市場上日益稀疏的成交。

此之所以,我預期樓價在短期內還會在高位爭持一段時間, 第四季的整體跌幅仍不會太大,大致是5%左右;如連同第三季的升幅一起計,2018年全年仍有8%左右的升幅。至於2019年,則要看中美關係如何轉化。 形勢的發展雖然可能會一弛一張,但由於中美的矛盾是基本性的,不容易解決的,問題只會愈來愈惡化,弛只會是一時的。所以我預期2019年樓價的跌幅將會擴大。

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