70城二手房交易遇冷,少了「炒房」大媽,房價失去上漲動力?

日期:2019年11月16日 上午11:45作者:李瑩 編輯:李雨謙
70城二手房交易遇冷,少了「炒房」大媽,房價失去上漲動力?

2019年下半年以來,關於房地產的負面報道很多。主要集中在房企融資難、熱點城市拿地資金設限、限購、限貸讓銷售端不振等。

超400多家房地產開發商倒閉,讓房地產市場陷入「風聲鶴唳」。就連北京大媽都直言,國家已經叫停房地產。

華夏幸福在大廠縣的一塊地被改建為「萬畝銀杏林」,那幅地本來是要蓋樓的,這位已經在大廠買房的大媽說。

俨然樓市「寒意」已然被一位北京大媽,甚至很多普通百姓察覺到。當普羅大眾都感知到一個行業在吹冷風的時候,這個行業還真到了一個嚴峻時刻?

沒了北京大媽,房價失去上漲動力?

大媽不買房,房價也漲不動了?

國家統計局10月15日發佈70大中城市房價數據,10月份新建商品住宅價格環比上漲城市為50城,比9月份少3座城市。

這一次環比領漲70城的是西寧,漲幅2.8%。而連續8、9兩個月環比漲幅排第一位的南寧,本月漲幅2.0%,退到第三名位置。第二名則被呼和浩特包攬。

4個一線城市新房銷售價格環比上漲0.1%,漲幅比上月回落0.3個百分點。其中,北京環比跌0.2%,廣州環比跌0.1%。上海、深圳則都環比上漲0.4%。

對比9月數據,北京、廣州則是環比持平。上海環比上漲0.5%,深圳環比上漲1.2%。

31個二線城市新房銷售價格環比上漲0.5%,漲幅比上月回落0.1個百分點。35個三線城市新房銷售價格環比上漲0.6%,漲幅比上月回落0.2個百分點。

二手房數據能較準確的反應市場需求,比新建住宅有更多參考價值。不過10月70城市跌多漲少。其中,有35城二手房價格環比下降、31城環比上漲。

其中,4個一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.1%,漲幅比上月回落0.2個百分點。

僅深圳環比上漲1%,北京、上海和廣州均下出現下降,降幅分别為0.6%、0.2%和0.1%。

其中,上海由漲轉跌,9月上漲0.6%,本月則下降0.5%。此次,雖然深圳上漲1.0%,但漲幅比上月回落0.3個百分點。

總體來看,70大中城市房價漲幅不大,聯係前幾個月數據看,上漲態勢明顯動力不足。

2019年樓市調控力度加大,限購、限貸、限融資等措施不僅讓房企減少無節制擴張,還有效的制止了短期炒樓行為。

失去一大波熱衷樓市的大媽們,房價上漲動力明顯不足。

房企依然在「飚」銷量?前10月住宅銷售均價還再漲

統計局的數據告訴我們,10月房價依然在上漲,只是增速放緩。這個很好理解。剛剛過去的「金九銀十」,以民營房企龍頭為代表,行業普遍採取「以價換量」的銷售方式。

這種屢試不爽的銷售方式是任何行業「保本、回款」的絕招。2018年行情不好的時候,汽車行業也是如此。

直接降低、或者變相降級房價,把手頭的大量庫存房賣掉。即可快速回款,補充公司流動性,又可以防範風險,儲備現金已備不時之需。

克而瑞數據顯示,保利發展10月單月銷售業績約為372.6億元,同比上升1.2%。2019年前10月累計銷售業績約為3840.3億元,同比上升14.7%。

華潤置地10月銷售業績約為248.3億元,同比上升13%。前10月累計業績約為2002億元,同比上升13.1%。

10月份在以民營房企龍頭為代表的降價促銷中,「以價換量」得到充分體現。百強房企整體單月業績規模同比提升達13.7%。

截至10月末,百強房企的累計權益銷售規模仍實現近5%的同比增長,增速較上半年4%左右的水平略有提升。

「以價換量」雖然維持銷售韌性,不過也以犧牲價格增速為代價。華創證券研報顯示,10月住宅銷售均價約為每平方米9173元,環比下降1.4%。

但前10月累計住宅銷售均價依然保持上漲勢頭,約為每平方米9301元,環比微升0.1個百分點,同比則增長約9.2%。

最後一個半月,樓市吹「冷風」

10月統計局數據再一次告訴我們,房價一直在穩步上漲。

「房住不炒」的定調也落下石錘,讓那些曾經持懷疑、揣測,甚至僥幸心態的者,開始正視現實。

潘石屹們賣樓的消息屢屢出來。融創孫宏斌也在公開演講中表示,本輪房地產調控不太可能會放松。

房地產大佬們的舉動早被大媽們看在眼里。正如前文提到的那位北京大媽,也早早感知樓市「寒意」,近期不再買房。

每每這個時候,剛需們的觀望情緒更濃。炒樓者也將無利可圖而放棄房地產。

不過在房價穩定前,或還要面臨一段調整期。這主要是指2019年最後一個半月。沒有「金九銀十」成色,經過兩個月吆喝的銷售們也倦了,售樓處又要歸於靜寂?

在這一個半月的中央調控政策「空窗期」,陸續有些地市出台相關改善政策。以深圳為例,最近深圳重新提高「豪宅」標準,對二手房交易市場影響頗大。

深圳這一調控政策一度引發北京、上海等飽受調控之苦的一線城市共鳴,期望政策可以重新審視調整。

市場的壓力最終都要回歸到房企身上。對於眾多房地產公司而言,2019年只剩最後一個半月。如何做最後衝刺,為明年交出漂亮報表,成當務之急。

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