8月零拿地，转让附属公司股权，中海地产还好吗？

原創

日期：2019年9月20日 上午11:20作者：李莹 編輯：李雨谦

近日上海股权交易所披露中海地产要卖附属公司股权的消息。莫非中海地产也深受行业调控之苦？

不管是因何出售，一项低调的中海地产还是引发市场浓厚关注。更令人诧异的是，8月中海地产零拿地。这与行业“跑马圈地”显得格格不入。

中海地产还好吗？

中海地产也要变卖股权?

9月17日，上海股权交易所官网披露一则股权交易引发市场兴趣。转让方是上海海筑投资有限公司。转让标的是上海星信房地产开发有限公司。

公告显示，本次转让是经中国海外集团有限公司批准的。中国海外集团有限公司是中国海外发展大股东。也就是说本次交易实质是中海地产（00688-HK）在变卖控股公司股权。

本次转让的是上海星信房地产40%股权及相关债权。上海星信房地产并非一家亏损企业。上海联合产权交易所公告显示，2018年公司营收约为33.66亿元，净利润约为10.94亿元。

2019年7月最近一期财务数据显示，星信房地产营收和净利润出现“倒挂”。公司营收1294.61万元，净利润却达7004.00万元。

虽然上海星信保持一定盈利，但公司负债却不容乐观。截至2019年7月，公司总资产为8.19亿，总负债7.94亿元，所有者权益仅为2565.53万元。

企查查显示，上海星信是由上海海筑、上海中星（集团）有限公司、东莞市梦堡润实业投资有限公司三家控股，持股比例分别为40%、40%及20%。

上海海筑隶属于中信地产集团，而中信地产却在2016年被中海地产收购。此次转让幕后人物竟然是中海地产。不过，标的公司另一股东东莞市梦堡润实业表示不放弃优先受让权。

中海地产为何在“风口”出售股权？

让市场聚焦的是，中海地产为何转让旗下地产公司股权？

在行业融资环境收紧下，很多房企“入不敷出”，大都采用股权融资来缓当下之急。

股权融资受政策限制较小，该项融资占比有望提升。

中泰证券研报显示，2019年房企股权融资规模恢复。受上半年股票市场行情转晴利好，2019年至今已经实现股权融资455.53亿元。按此测算，预计2019全年可实现700亿元融资。

房企还通过合作开发方式，利用权益杠杆拿地。2018年样本房企少数股东权益占所有者权益比重已经提高至37.34%。

中海地产应该不存在这样的问题。公司2019年中期财报显示，公司在手现金充裕，财务稳健。截至2019年6月30日止，公司持有现金1120.4亿元，净借贷比率35%，负债率处于行业最低区间。

与中国金茂、保利地产、华润置地三家央企相比，中海地产资产负债率也是最低的。公司财报显示，公司加权平均借贷成本约为4.28%，比华润置地4.45%还有优势，在业内最低。

从财务角度看，中海地产远远不用靠出售股权来融资。那可以将本次出售看成是公司优化资产吗？

市场分析人士认为，上海星信是一家由三个股东控股的公司，摊薄了中海地产在该公司的权益。基于这个层面看看出售也是有可能。

还有一种情况，目下很多房企都会因项目而设房地产公司。项目一完工，该房地产公司也完成使命。这时候出售也就无可厚非了。

不管如何，出售旗下公司股权，还是让中海地产引发市场浓厚关注。在行业略显低调的中海地产是否也深受行业调控之苦？

8月零拿地，要做行业表率？

一边是利润，一边是规模发展，很多房企都在追求规模发展，导致利润跟不上规模发展速度。中海地产在这两方面一直是优等生。

Wind数据显示，公司销售净利率近年一直维持在26%左右。销售毛利率维持在34%附近。这两个数据在房地产行业可谓是一流的。

说到这里，不得不插一句。现在很多房企都只贪盘子大，缺乏在业务上的精耕细作。这种局面导致公司盈利能力低不说，还导致行业粗放式增长多年，问题不少。

在某种意义上，中海地产可以说是行业之师。早年公司在业内就有“黄埔军校”之称，各家房企以能挖到中海的人为荣。

在规模化发展方面，中海地产并不贪大。2019年中旬开始，国家加大对房地产行业调控力度。苏州等土地溢价较高、楼价涨势较快的城市都有被点名。

在此情况下，2019年8月中海地产竟然没有拿一块地。这与行业公司的“跑马圈地”显得格格不入。

中海地产是在做行业表率吗？也并非没有可能。它是央企，在国家三令五申的政策下，央企还在拿地，又如何叫众多房企信服？

这只是一个猜想。人家企业没有公布，具体原因也不好知道。但肯定绝非是财力原因。无论平台、资源、现金、负债等方面，公司觉对数一数二。

除却8月份，中海地产2019年拿地动作已经不算小了。今年上半年，公司不仅在香港获得两幅住宅土地，还在石家庄等城市新增24幅土地。

综合来看，中海地产上半年新增总地价约为751.8亿港元，总楼面面积464万平方米。已经赶上一家中小型房企一年的收成。

在扩张策略上，中海地产一直奉行稳健原则。这与公司的财务稳健高度一致。正是基于这总稳健发展方式，公司才能傲立于行业金字塔顶端数十年不败。

希望中海地产这股“清流”，能让那些一口想“吃成胖子”的行业公司多警醒些。一味贪大不是一个公司发展的全部，要发展得好才是。