2018年12月19日 下午11:52 (香港時間)

內地樓市可能首次出現拐點

日期:2018年10月12日 上午09:41

自改革開放後,內地的住房從福利化走向商品化,市場化,成功大幅度地改善了中國人的居住環境。這三十年來,內地的樓市基本上處於極其興旺的上升周期,沒有出現過一次像樣一點的回落,即使在國際金融海嘯的時候,內地的樓市亦只是稍作調整,很快又回復升勢。這三十年來,雖然多次有人預期會出現拐點,但這些預言最後全部落空。

之所以會出現這樣的情況,是因為中國的經濟一直都在高速增長;好的時候,增長率超過雙位數字;差的時候,也年增長超過6%,是發達地區的兩三倍。在這種情況下,內地的樓價只會升多了,而不會升錯了。

所謂升多了,是指升幅比經濟增長還要多,購買力有點跟不上。在一般情況下,樓價一與購買力脫節,就得往下調節,回落至購買力可以承擔的水平。但當賣方發現宏觀經濟仍在節節向上,市場的購買力正很快地追趕上來的時候,他們就不願意輕易減價。他們會覺得只要肯守一段時間,偏高的樓價就會因購買力上升而變得合理化。

此之所以,內地的樓價在過度上升後亦不會大幅回落,而只是在高位橫行一段時間,等經濟增長進一步把購買力推高,令偏高的樓價逐漸又再合理化。結果,長期以來,內地樓價都在拾級而上,沒有真正出現過拐點。

樓市維持這樣表現的日子長了,人們對樓市就出現了迷信,以為中國的樓市只會升不會跌。因為肯守下去的人都賺了錢,而提前離開的人都後悔莫及。導致有餘資的人,有錢都往房地產市場投;每當市場資金較為充裕的時候,就盡量借錢買樓,導致中國的樓市愈來愈泡沫化。現時中國的房地產市場所出現的問題,已不只是價格過度上升這麼簡單,同時還出現過度興建,與過度借貸的問題。後兩者都不是調整一下價格就可解決的問題。它們的後遺症將要社會付出沉重代價。

偏偏在這個時刻,中美之間的關係惡化;美國認定了中國是威脅美國國家安全的敵對力量,必須全方位對中國的發展加以制約。在這種情況下,中國的經濟發展就會失去一項極重要的利好因素。中國的產業會失去美國的市場,失去美國的技術開放,亦失去美國的金融配合。中國的經濟無可避免會受到衝擊,可能需要下行一段時間,才能找到支持水平。

在經濟下行的時候,人們就看不到購買力何時才會追得上已嚴重偏高的樓價。在這種情勢下,唯有靠樓價下跌去遷就購買力的不足;那樓價就沒法避免出現真正的拐點。我預期中國的經濟會需要多年的調整才能適應中美的新關係。在這段適應期間,經濟會有下行的壓力。如果之前樓價升得比經濟增長快,即今後樓價的跌幅亦會多過經濟收縮的幅度;大家對此應該有心理準備。

這種情況一旦出現,市場的氣氛就會逆轉,原先盡量增持手上房產的人,就會傾向盡快減持,以減少資產蒸發的損失。而銀行亦會在這種情況下收緊信貸;資金鏈一緊張,開發商就會競相減價套現,樓市無可避免要步入衰退。

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