2018年12月19日 下午06:27 (香港時間)

【香港地產】觀塘重建項目複雜 用新思維解決舊問題

日期:2018年03月18日 下午01:51

觀塘市中心重建計劃乃市建局歷來最大的重建項目,涉及私人物業業權逾1,600個。基於項目的規模及複雜性,為保持社區活力,市建局遂選擇將項目分期進行。

月華街地盤(即第1發展區)的住宅物業早於2015年便完成,而位於其基座的觀塘社區健康中心亦已啟用。主地盤發展計劃第一期的收地及遷置工作(涉及第2、3及4發展區的業權)亦於2013年12月完成。至於第5發展區(即裕民坊裕華大廈及國泰大樓等樓宇)方面,市建局現時已收購了該發展區內466個物業業權中的459個業權(約98%),現正處理餘下的個案。

市建局原有的計劃是將第4及第5發展區合併發展,並暫定於2024年完工。為盡快完成周邊交通及行人接駁往地鐵站的連接點,改善物華街、協和街及秀茂坪一帶居民通往觀塘道及港鐵站的連接和暢達性,市建局於2017年中向城市規劃委員會(城規會)提交修訂第4及第5發展區的規劃申請,建議將第4和第5發展區分開發展,以便盡早獨立完成第4區的發展,發揮連接第2及第3區的功能。該申請早前亦獲城規會批准,第4及第5發展區將可分開發展。

大家可能會提出一個疑問,為什麼市建局雖然經已收購了第5發展區98%的業權,卻要將第4和第5區分開發展;而位於第5發展區內幾幢樓宇的地下依然有店舖在營業,燈火通明,並沒有任何搬遷的跡象呢?

事實上,除了上文提及希望盡快完成交通及行人的連接點、改善該區的行人暢達性之外,市建局當年在開展觀塘市中心重建計劃後,於2007年3月進行人口凍結調查期間,發現包括裕民坊裕華大廈及國泰大樓等樓宇的地下,有大約100個沒有註冊業權的搭建物。

為了進一步了解這些搭建物的「演變」,我特意翻查了一些歷史資料。據上世紀60年代初的一些報章報導,由於觀塘區日益繁榮,裕華大廈發展商計劃將該大廈的底層闢作行人通道,以便利人流往來觀塘道與裕民坊一帶商業區及政府擬建的大會堂[1]。及後,有報導亦指出在裕華大廈的底層,九個原本可作為商店用途的舖位,被改作行人通道,以疏導裕民坊與觀塘道繁忙的人流。根據當時的說法,有關當局在批出建築圖則時,要求該大廈闢出若干部分,改作行人通道,以便市民取道該行人通道前往政府擬建的大會堂、花園及街市[2]。此外,根據有關大廈現存的地契賣地條款及所附的地盤平面圖,這些搭建物所在位置的指定用途須為公眾通道,並須保持通道暢通及開放。

至於為什麼該處會逐漸演變成為現時一整列的「店舖」則有很多不同說法,我亦沒有打算在此一一引述。

根據現時市建局的初步估算,在第5發展區內的100個搭建物中,約有30多個位於政府土地上,9個擁有食物環境衞生署的固定攤位小販牌照;另外60多個分佈於裕華大廈和國泰大樓地面的公眾通道上。這些搭建物主要用作零售用途,經營各式各樣的生意,如小食、藥房、鐘錶、雜貨、傢俬等,當中亦有少數搭建物用作居住用途。

我上任以來,聽到區議員和一些地區人士反映,觀塘市中心重建項目是市建局最大的重建項目,社區和居民對此都抱有期望;然而,裕民坊第5發展區的搭建物及佔用問題,仍有待處理。為此,當我知道觀塘民聯會、當區區議員及立法會議員都有接到搭建物用戶希望與市建局會面的訴求時,我隨即接受他們的邀請,於上星期一下班後,到觀塘民聯會出席座談會,與搭建物用戶見面,聆聽他們對觀塘市中心重建計劃,特別是他們在第5區經營情況的意見。

URA photo市建局行政總監韋志成(左二)於上星期一晚到觀塘出席座談會,與觀塘市中心重建項目第5發展區搭建物用戶見面。

當晚有50多個搭建物用戶、超過70人出席,會面氣氛良好。我向他們講出現時市建局在處理這個議題時所面對的困難︰第一,由於市建局對上一次在第5發展區內的凍結人口調查是在2007年3月進行,至今經已相隔了11年,部份搭建物的使用情況、用戶身份以及相關資料已改變,而過往紀錄下來的資料亦需要更新。然而,根據《市區重建局條例》,市建局只會在宣佈開展重建項目的當日,進行凍結人口調查,所得的資料將被用作日後核實受重建影響人士可獲得特惠現金補償或安置資格的基礎。不過,法例並沒有授權市建局可以為同一個重建項目,進行第二次凍結人口調查,因此,自2007年進行凍結人口調查後,至今我們並沒有掌握最新、最確實的搭建物的佔用情況和用戶的資料,去制定搬遷方案。這是市建局面對的第一個難題。

其次,由於現時位於第5發展區內的搭建物基本上沒有註冊業權,但從2007年的人口調查資料所知,部分搭建物已存在並被佔用多時,因而衍生逆權侵佔的問題,以致市建局不能沿用過去的收購及安置政策,處理這些搭建物和用戶。現時第5發展區仍有一宗由一戶搭建物佔用人提出的逆權侵佔案件在處理中,已耗時多年但仍未有判決。試想想,假若有大量搭建物佔用人同時興訟,要處理眾多逆權侵佔案件將會是一項持久消耗的工作,以致第5發展區的收地和重建工作變得遙遙無期,對搭建物用戶、觀塘區的居民及市建局來說,這絕對是一個「三輸」的局面。

另外,現時位於裕華大廈及國泰大樓的搭建物,大部分建於公眾通道範圍內。根據有關大廈的地契賣地條款及所附的地盤平面圖,這些搭建物所在位置的指定用途須為公眾通道,並須保持通道暢通及開放。所以,即使我們能把逆權侵佔的問題解決,仍有違反地契用途這一問題須要處理,令事情更為複雜,這就是我們須要處理的第三個難題。

URA photo 2市建局行政總監韋志成(右)與出席座談會的搭建物用戶交流,聆聽他們的意見。

當晚所有出席會面的搭建物用戶在聽畢我所述的三個難題之後,十分明白現時的情況,而大家亦理解觀塘市中心重建計劃對社區的重要性。當晚會面時間比較短,我的同事未能回應所有的問題。為此,在與他們會面後翌日的早上,市建局已派員逐一為搭建物的用戶進行問卷訪問,收集相關用戶的意見和資料,詳細了解他們的經營情況、以及他們對未來搬遷安排的期望。之後,我們也會在第5發展區內的裕華大廈1樓設立聯絡中心,方便用戶就有關問題向聯絡中心的同事查詢。

雖然市建局同事以往多年處理一貫搬遷和補償事宜已累積不少經驗,但因應第5發展區搭建物的複雜程度和以上所述的困難情況,我們在準備問卷訪問之前,也特別為同事提供訓練,讓他們掌握充足資料和技巧,以期望能更「到位」地協助用戶。

在過去三天的問卷訪問中,市建局同事已接觸超過八成的搭建物用戶,更新他們的資料和佔用情況。同事告訴我,訪問過程順利、反應理想,他們給予我們很多意見作考慮。從座談會到問卷訪問,我充分感受到搭建物用戶也希望與我們並肩同行,一起去解決這個老舊而複雜的問題。我想借此感謝各用戶的時間和衷誠合作。

面對第5發展區搭建物這類「非一般」的情況,我們不能沿用以往一貫的政策去處理。市建局釋出誠意、開誠布公地與用戶一同協商,一同解決問題,最終希望能夠在一個合情、合理及公平的前提下,因應他們的特別情況,制訂一個合適的搬遷方案。我相信,這是務實而能得到搭建物用戶以至社會大眾支持的做法。

(香港市區重建局行政總監韋志成網誌)

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