物业管理业务兴起，彩生活估值相对吸引

从近期公布的內房营运数据看来，可见今年內房板块的销情仍然不俗。在內地房地產行业持续发展的同时，随着人民的生活水平提高，也带动了周边的服务需求，例如是物业管理。物业管理主要是为物业提供增值服务的行业，包括建筑物內的劳务与服务，是一个劳动力集中的行业。相对于物业发展的重资產，物业管理是一个轻资產行业。
 
物业管理是一个依附物业而生的行业，当服务对象越，服务面积越广，则意味着公司的收入越多。近年有越来越多从事物业管理业务的企业在香港上市，不少更是从物业发展商分拆出来，渐渐形成一个新的板块。
 
不过，由于物业管理是一个轻资產的行业，相关上市公司的市值都偏小，市值在50亿以上的选择不多，就只有4间。若以股东回报率(ROE)角度去看，以中海物业(2669)的ROE最高，达36.67%，惟该公司的负债比率 (Financial Leaverage)达4.03倍，远高于同业。虽然高负债有助推高ROE，但也反映了其ROE的质素平平。
 
若以边际利润(Profit Margin)角度去看，以彩生活(1778)最高，其边际利润达19.69%。彩生活的主要业务为物业管理服务、社区租赁及工程服务。在三项主要业务当中，以社区租赁、销售及其他增值服务的分部溢利最高，达人民币2.18亿元，占2017财年分部溢利总额约42.9%，而2016年则占约30.2%。
 
在截至2017年12月31日，集团的平台服务面积约900.2百万平方米，较去年同期约769.5百万平方米增加约130.7百万平方米。同期，集团的管理合约及顾问服务协议的建筑面积达到436.0百万平方米，管理和諮询服务合约的住宅社区达到2,384个，分別同比增长10.3%和1.9%。其中计算收益的建筑面积达到293.6百万平方米、社区数量达到1,926个。集团管理项目遍佈中国222个城市及新加坡，实现了合约建筑面积的快速扩张。
 
集团还开发了「彩生活住宅」以「房屋+服务」的销售模式得到开发商与业主的认可，累计与41家开发商达成战略合作协议，在全国67个城市全面铺开，帮助开发商加快新房销售速度。集团另开发了「彩生活车位」產品，在加速去化的同时，也帮助开发商盘活原有存量的车位资產。截至2017年12月31日，「彩生活住宅」+「彩生活车位」產品累计完成销售10,057套，同比增长122.8%。总体而言，在2017财年，集团录得收益人民币16.287亿元，增长21.4%；股东应占溢利人民币3.21亿元，增长70.8%。
 
参考彭博数据，彩生活的预测市盈率为15倍，低于行业平均的22.5倍，估值算是吸引。集团现价市账率(PB)为4倍，也低于其他上市的同业。对物业管理板块有兴趣的投资者，不妨多加留意。
 
笔者为证监会持牌人士，不持有上述股份
 
岑智勇
南华金融集团高级策略师
 
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