截至記者發稿時，龍湖地產正在新加坡進行上市路演。記者獨家獲悉，僅在11月3日結束的香港首站路演，龍湖地產已錄得有效訂單總數接近40億美元，國際配售部分超額認購達5倍。

根據11月2日早間公佈的招股書，龍湖地產初步定價在6.01港元至7.10港元之間。以配售10億股計，融資額度約為60億港元至71億港元。由於認購意向火爆，龍湖地產最終融資或將超過80億港元之巨。而按照20%的配售股份折算，龍湖地產市值有望達到360億元人民幣。

據瞭解，龍湖地產上市保薦人為花旗、摩根士丹利及瑞銀，並預期於11月6日至11日進行公開招股，11月12日定價，11月19日掛牌。

融資或超80億港元

龍湖香港路演可謂首戰告捷。

「多數投資者接受上限定價，或者無價格限制條件，而投資者的特徵，則以長期基金和保險機構居多，即更看重長期投資性，投機性的個人富豪不是主流。」11月3日晚間，一位路演現場的投行人士第一時間向本報記者透露，香港首站路演「非常火爆。」龍湖地產已錄得有效訂單總數接近40億美元，國際配售部分超額認購達5倍。同時也誕生了兩份「10億美元級」訂單，分別是瑞銀資金管理公司和花旗個人銀行集團。

記者同時獲悉，訂單中，機構和大銀行集團各佔一半，機構則是長線基金和對沖基金各一半。

龍湖初步招股文件顯示，該股已鎖定5位頗具份量的基礎投資者，包括：淡馬錫旗下的Dunearn投資公司，投資5000萬美元；新加坡政府投資公司(GIC)，投資5000萬美元；中國銀行(03988.HK)旗下的中銀投資有限公司(BOCGI)，投資3000萬美元；平安保險(02318.HK)旗下的中國平安資產管理，投資3000萬美元；香港置地旗下的Starsome，投資3750萬美元，其禁售期均為6個月。

除此之外，中投、中國人壽、施羅德等十餘家海內外投資機構也加入其投資者團隊。個人投資者則以新鴻基地產郭氏家族和新華都集團董事長陳發樹為代表。

此前已有報道，僅花旗銀行承銷商收集的龍湖地產投資者認購意向額度就超過10億美金，基本與此次龍湖上市擬定的融資額度相當。而另兩家承銷商摩根士丹利與瑞銀還未完成對投資人的推介工作。

投行業普通預計，由於認購意向火爆，龍湖地產最終的融資規模或將超過80億港元，甚至達到82億港元之多。

上述投行人士向記者透露，若以招股區間上限定價，龍湖地產有望成為香港今年首個招股價突破7元的內地地產股。

據其保薦人瑞銀報告預測，龍湖地產2010年度市盈率將介乎11-15.8倍，估值較資產淨值折讓介乎26%-48%。另一保薦人花旗估計，龍湖地產2009年度市值介乎400億-490億元人民幣，換算成今年預測市盈率約為25.9-31.8倍，2010年度市盈率介乎17.6-21.6倍。

「土儲」籌碼

10月以來，中資地產商再掀境外上市潮，寶龍、禹洲、明發、花樣年、恆大等都位列其中，這也讓基礎投資者的選擇偏好加重，卓越地產已經不得不做出暫停上市計劃的選擇，同時被迫延緩上市步伐的還有深圳花樣年，恆大則選擇了大幅下調融資額。

龍湖地產一枝獨秀，除了其估值和定價較合理之外，恐怕公司的高成長性才是投資者掏錢「埋單」的實質所在。

招股書顯示，龍湖地產目前在全國8個城市擁有近1900萬平米土地儲備。其中13%以上位於京、滬核心區域，土地儲備質量較高。

「龍湖地產土地儲備中，大約有接近40%是高利潤率的高端住宅用地儲備，有15%則是商業用地儲備。」一位接近龍湖地產的知情人士認為，這種儲地結構對投資者極具吸引力。

近日來，龍湖地產還在加緊獲取類似的優質土地。9月，在瀋陽、重慶、成都都有斬獲，10月在瀋陽和常州拿地。有內部數據顯示，僅9、10月兩月，龍湖地產拿地的總建築面積就接近573萬平方米。9月底，龍湖地產還「火線」成立瀋陽龍湖公司。

據最新消息，目前，龍湖地產還在青島、常州、杭州分別就3塊土地發展與當地簽訂2份意向書以及一份框架協議，如果最終能如願拿下這些土地，龍湖地產將第一次進入青島和杭州兩地，使其在國內進入的城市數目達到10個。明年，龍湖地產計劃在環渤海和長三角地區拿地，且將繼續深耕重慶。

優質土地儲備所帶來的高成長性或許將在以後的數年中逐一體現出來。摩根士丹利估計，龍湖地產今年度盈利15億元人民幣，增5.5倍，2010年增47%至22億元人民幣。

衝刺「淨現金流」

招股書稱，龍湖本次集資淨額的約46%將用作支付現有項目的土地成本，約49%用作收購新項目，其餘5%用於營運資金。由此可以看出，大約有95%的資金將用於擴張。

「龍湖的現金非常充裕，現金流覆蓋了每個項目。」此前不久，龍湖一位高層就曾向本報記者指出。

招股書也顯示，截至今年6月底，龍湖地產現金結余約59億元，預收款約134億元。據新浪地產網的相關數據顯示，今年前三季度，龍湖地產銷售收入已達137.36億元。

10月26日，龍湖地產還獲得了中國農業銀行在未來兩年內提供180億元的意向性授信額度。目前，龍湖地產可用的授信額度超過300億元。

有接近龍湖地產的人士表示，今年5月4日龍湖發行的14億公司債，償清了其2007年為準備IPO時發生的海外借貸。數據顯示，龍湖地產今年上半年償還了花旗銀行20多億港元貸款，償還了銀行50多億元短期貸款。

2009年，龍湖地產淨負債率大幅下降約五成，約為110%（這一數字若換算成內地A股較為常用的負債率則僅約為30%多）。投行預計，龍湖地產上市後，總資產負債將降至50%多，並成為繼SOHO中國之後，第二家淨現金（現金大於負債）上市房企。

本文已經《21世紀經濟報導》授權刊登