2017年02月21日 下午01:12 (香港時間)

上市公司新角度


 

冠君:2015年見底 2016年商廈業務反彈
冠君產業信託(02778-HK) 副行政總裁王家琦接受香港《財華社》專訪時表示,旗下花旗銀行廣場租金收入於2015年已見底,並於2016年反彈,明顯回升。集團股價亦便宜「抵買」,為穩陣投資的良好選擇。
她介紹,花旗銀行廣場最新的租金,每方呎已突破100港元大關。她分析因為未來1、2 年中環仍未有新供應,但中資客戶需求則陸續有來。去年滬港通開展,基金互認亦獲審批通過,深港通未來亦有望開通,利好的政策因素刺激了中資金融機構對香港寫字樓需求,有擴張亦有新踏足香港市場,而中環區商廈是中資金融機構主要選擇地區,因為夠體面。「每周都有雙位數字的中資金融機構睇樓(花旗銀行廣場)!」
 
中資金融客戶陸續有來
花旗銀行廣場租金由去年平均每呎逾70元,升至最近的100元;以及該商廈出租率由2014年底的75%,升至2015年底的91%,均反映了市場需求熾熱情況,亦讓集團物業重估錄得淨收益22.785億元。因此她認為中環寫字樓市場短期內仍非常穩健,2016年寫字樓租金和出租率可望繼續上升,相對於中環最貴商廈租金平均呎租達150港元,她相信今年花旗廣場租金可保持在100元以上。2016年可謂踏入收成期。
今年6月,花旗銀行廣場將會易名,冠君正為大廈的大堂,戶外水池等地方進行翻新,配以新形象,涉及投資6000萬港元。她強調不會影響分派,有關開支會作資本化處理。
2015年底集團的每股資產淨值較股價高116.5%,她感嘆相當於每方呎估值逾2萬元的花旗銀行廣場,市場只給予1萬元的大幅折讓;投資者希望房地產信託能提供5厘回報,但她強調本港甲級商廈的租金回報只約2厘,乙級商廈才會有達5厘水平。
 
 
冠君候任行政總裁 有意衝出香港
王家琦將於今年6月底,出任集團執行董事兼行政總裁職務。她介紹,除了在香港尋求新投資機人外,有意衝出香港,於北京、上海、深圳和廣州等中國一線城市,以及新加坡尋找新投資機遇。現時冠君產業主要持有香港的花旗銀行廣場和朗豪坊兩幢物業。
王家琦表示,集團未來發展方向會如現時朗豪坊發展模式,緊貼市場需求,跟著時代不斷改變。若境外遇上好的收購合併機會,冠君也會採取行動,集團已不斷有留意新收購合併機會。至於收購對象,將以位處核心地帶的甲級商廈和商場等優質物業為主要目標。至於今年內會否成事,她回應「機會可遇不可求」。有關收購將以貸款融資為主,她強調集團的財政狀況非常穩健,負債比率只有22%,總負債為140億港元,若將提升負債比率至35%左右水平,集團可融資規模已達130億港元。
 
再融資安排年節省4600萬元利息
冠君正進行100億港元再融資安排。她解釋早前人民幣匯率波動,不少企業將港元、美元債提前贖回,改發人民幣債以節省成本。結果本港銀行出現「水浸」情況,資金相當充裕,並願意以優惠貸款息率進行貸款業務。因此冠君將分別於2016至2019年到期的貸款,一次過提前贖回並再作融資,結果將整體息率由以往2厘降至1.7厘,並為集團每年節省4600萬港元。相關再融資安排將於今年中完成,今年減省利息約2300萬元,貸款年期分別有3年和5年。
 
揭逆市商鋪加租之謎
香港今年零售市道持續疲弱,零售數據仍然下滑未止跌,商鋪租金繼續割價求租。不過王家琦表示,旗下朗豪坊商戶基本租金,今年仍然能夠逆市輕微加租。
她解釋朗豪坊租戶去年生意已優於大市5個百分點,冠君亦得以逆市加租,她分析該商場以中價檔次,及本地消費者為主要客戶對象;因此受中國旅客減少訪港的影響相對較少。此外,「我們是良心業主,不會出現向租戶瘋狂加租達50%的情況,只會作適量調整! 因此今年仍然有上升空間,長加長有。」朗豪坊又會推出緊貼潮流的市場推廣策略,刺激人流。例如近數年本港吹「韓風」,同事會學習韓文,又會與在韓國工作的港人溝通,掌握當地最新潮流文化,去年聖誕便在朗豪舉辦了LINE and FRIENDS 展覽活動。於2015年底朗豪坊基本租金佔總租金收入88%,餘下12%為分成租金。
記者: 周燕芬 (2016/03/11)
 

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