2018年08月17日 下午11:08 (香港時間)

落成量大增 租金有壓力

2018年02月12日 上午09:53

過去,政府以樓宇的實際落成量來陳述樓宇的供應量,這是一個定義清晰,不會混淆的表達方式。但近年改用未來三年可供出售的新盤來表達樓宇的供應量,那市民就弄不清楚,究竟這些供應量會是平均出現在這三年裡,還是集中出現在某一年裡;這其實對市民想評估當年的市況是有困難的。為甚麼不把每年的供應量分開表達呢?那市民就既可以知道未來三年的總供應量,又可以知道個別年份的供應量。市民對市場的情況癒了解得多,才能選擇更適合的入市時機。

其實,可供出售的樓宇的定義很容易混淆。譬如去年可供出售的樓宇,如果未能成功出售,又會被算在未來三年可供出售的樓宇裡,變成一樓兩算。如果同一個單位又被算作去年的供應量,又被算作今年的供應量,那我們就不可能把三年的供應量再加三年的供應量,變成六年的供應量。政府用這樣的方式向社會提供數據,叫社會如何利用這些數據作統計?有混淆視聽之嫌。

幸好,差餉物業估價署依然有公佈每年樓宇的落成量,讓市民對市場的供應量有一個較清晰的圖像。真不明白,為何政府有科學的數據不用,偏去用一些表達混亂的數字?樓宇要落成才能付諸使用,這才是真正的供應。而可供出售的樓宇,若然地產商開價高,賣不出,貨尾愈積愈多,令未來三年可供出售的樓宇不斷增加;但從社會的角度而言,這段時間的供應量並沒有真正增加──並沒有更多的樓宇可供市民居住。在在顯示政府現時表達樓宇供應量的方法一點也不科學。

因此,我公司的研究部,在蒐集有關供應量的數據時,一向不會光看未來三年可供出售的單位,而是會更重視未來一段時間裡,每年可以落成供使用的單位。我們發現,有一個數字很值得市民關注,就是2018年的私人住宅落成量將重越二萬個水平,達22,493個,為十四年來最高。這個數字對租務市場一定有影響。

由於買賣市場常會被資金流動所影響,而資金流動的變化幅度常高過供應量的變幅,以致價格常被扭曲。但在租賃市場裡只有用家,沒有投資與投機因素,供應量的明顯增加,將對租金產生必然的壓力。供應多了,租客的選擇機會就會增加,在討價還價時,就會處於較為有利的地位。另一方面,當租盤多,租客少的時候,業主之間的競爭就會增強,心急出租的業主就會較容易降價。

此之所以,我預期2018年的租金會有壓力,即使仍能上升,升幅亦一定不及去年。在聯儲局可能持續加息的情況下,如果租金回報率不升反跌,那對投資地產的吸引力必然有負面的影響。

此外,還有一項因素值得投資者留意的,就是劏房的供應有不斷增加的趨勢。由於政府沒有積極去取締在工業大廈裡的劏房,改裝工廠大廈作住宅供應的活動,近期有增無減。這種活動雖然不合法,但它實際上對住宅樓宇的供應不足有舒緩作用。租客被這類劏房吸納後,對正規住宅的需求就會下降,租金怎能不受壓?

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