2018年08月14日 下午06:20 (香港時間)

股市大跌會拖累樓市嗎?

2018年02月09日 上午09:20

近日股市大幅回落,累積的跌幅超過2,000點,連帶房地產市場的投資者也恐懼起來,紛紛向我這個較有機會接觸到前線的人打聽消息,問我樓價會否跟著股市一起大跌。我說,心理上的影響一定有,但樓市的交投需時,所以價格上不會這麼快就反映出來。依目前的宏觀形勢來看,樓市不似會跟著股市一起大跌。

首先我們要問,今次股市為甚麼會大跌?是經濟因素還是技術因素?

一般的說法是擔心聯儲局往後的加息速度會快過預期。擔心的原因是美國的就業數據比預期好,為聯儲局提供了更多的加息空間。但這正正表示,聯儲局並不打算隨意加息,而是會按照經濟增長所提供的空間來加息。就業數據比預期好,對經濟來說本應該是好消息,卻被金融市場的人再三推演後變成了壞消息。他們本身並沒有翻雲覆雨的能力,只是美國股市連續升了九年,市底打得不太鞏固,所以才乘機來一次大調整吧了。

聯儲局按經濟增長提供的空間來加息是很正常的做法,本身不存在著負面因素。除非經濟增長導致通脹失控,逼使聯儲局要不斷加息去製約通脹,而最終把息口加到遠超經濟增長,這才會對經濟產生破壞作用,進而拖累樓市。但很明顯,這種情況現時並未有出現,投資者可以不用太過恐懼。

然而,香港樓市自03年沙士之後,就進入上升通道,已一浪接一浪地升了近15年,可謂已升至高處不勝寒的境地;只是由於全球資金過剩,而投資的選項又不多,才導致樓市可以不斷吸引資金追捧,令樓價屢創新高。今次遇到股市出現較大幅度的調整,樓市很難完全不受影響。相信有部分已獲利不少的投資者,可能會乘機結算回吐,導致樓價有些微回落,但幅度不會太大。我相信中原城市領先指數即使出現調整,跌幅也不會超過5%。

若然股市的調整能在上半年之內完成,樓市的氣氛應該很快可以恢復,下半年應可以恢復升勢;但若然股市的調整一直持續到下半年,那今年的樓市就會受到一定的拖累,變成高開低收。不過,出現這種情況的機會應該很微。

投資必須注意的一點是,現時樓市的支持,已非來自用家的購買力,而是來自投資者的熱誠。前者的需求是不會因市況而改變的,其購買力是實在的,因此會比較可靠;但後者卻是靠個別創新高的案例去互相鼓舞的,所以會較受市場的情緒所影響;原先想買入的人,心態一變就會變成想賣出;所以市道會逆轉得很快。

不過,若然地產市道一旦逆轉,會對整個社會的經濟都會產生嚴重的影響,這是所有的政府都會設法避免的。我相信,大部分政府只是想看到樓市不再上升,而不是想看到樓價大幅回落。因此,他們應在危機有機會爆發前就出手挽救。原因是現時實體經濟的基礎仍不是很鞏固,仍受不起樓市大幅回落的衝擊。要到實體經濟真正好轉後,政府才有信心,為樓市的泡沫放氣。我認為政府暫時仍不敢這樣做。

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