2017年03月30日 下午06:41 (香港時間)

【港股解碼】2017房地産百強企業報告:房産加速邁入寡頭壟斷的薄利時代

2017年03月17日 下午07:44

由于房地産行業已經告別“暴利”時代,地産企業普遍“增收不增利”的現象仍在持續。3月16日,由中國房地産TOP10研究組主辦的“2017中國房地産百強企業研究成果發布會暨第十四屆中國房地産百強企業家峰會”在北京舉行,發布了《2017中國房地産百強企業研究報告》及《2017中國房地産專題研究報告》。

報告顯示,中國房地産百強企業市場集中度加速提升,百強企業占市場份額首次超過40%。同時,規模效應開始顯現,盈利能力加速分化,行業資源向大規模企業集聚,“強者恒強、快者愈快”的定律在行業中的作用更加顯著。

同時,由于土地成本走高等原因,百強房企淨利潤率持續走低,淨利潤增長率仍明顯低于企業營收增長率。

2017年房地産市場進入新一輪的休整期,將面臨更加複雜的環境和嚴格的監管。報告認爲,在調控作用下熱點城市市場的量價將逐步回調,“分化”延續,行業洗牌加速;同時,特色小鎮、長租公寓等新興藍海市場的發展機遇不斷顯現。在此背景下,房産企業同時面對可能被淘汰的窘境和新的投資機遇,特別是2017年房企銷售將開啓“5000億”時代,行業集中度進一步提升,邁向寡頭壟斷競爭。另一方面,競爭加劇,“大魚吃小魚”成爲常態,行業格局面臨又一輪洗牌。

2017中國房産百強企業“前三甲爲:恒大、萬科、碧桂園,三家房企年銷售額也同時突破3000億。

”TOP10”的房企銷售額均值達2185.7億元,爲百強企業均值的4.6倍,同比增長率均值達56.8%,市場份額提升至18.6%,行業集中度提升。另一方面,企業淨利潤率因規模差異呈現出遞減趨勢,前10企業、11-30企業、31-50企業、51-100企業的淨利潤率分別爲13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。

2016年百強企業銷售規模也再度擴大,銷售總額、銷售面積分別達48027.1億元、40251.7萬平方米,同比增長52.5%和39.4%。受益于規模和品牌效應的擴大,百強企業銷售額和銷售面積增長率分別高于同期全國增幅17.7、16.9個百分點,行業領先優勢進一步彰顯。

房企開發的熱點方面,一二線城市仍是百強企業拼殺的高地,2016年百強企業中前50位企業重點項目中來自一二線城市的銷售額占比達83.9%;受重點二線城市市場成交熱度上升的影響,來自二線城市的銷售額占比最高,達56.9%,二線城市對百強企業的業績貢獻愈發凸顯。從2016年新增土地儲備的城市來看,百強企業在杭州、南京、上海、蘇州、天津等銷售成交額漲幅較高的城市明顯加大了土地投資力度。

此外,越來越多的傳統房地産企業開始探索多元發展,延伸産業鏈。“互聯網+”逐漸滲透全産業鏈,大數據營銷、社區O2O、房地産衆籌等房地産各環節創新紛紛亮相,更新了客戶的購買和居住體驗。

百強企業第四的保利地産的負責人稱,“保利地産開拓了房地産投資咨詢、中介和互聯網金融的綜合服務模式,爲高淨值人群提供有效的資産管理服務。”可見,房産和金融、互聯網的融合在新時期越來越普遍,房地産的金融屬性或許越來越深刻,也反過來推動房價的劇烈變化。

展望2017,自去年7月中央嚴控資産泡沫後,房産業調控政策不斷出台,對融資渠道的限制也擴大至私募資管,2017年房企將面臨資金和銷售方面的雙方監管。部分大筆投融資擴張的企業,尤其對于在熱點城市投資集中的部分房企,將面臨較大流動性壓力和債務風險。面臨多方面的壓力,或許百強房企將進一步“增收不增利”,徘徊中進入“薄利多銷”的時代...

文|張欣然,香港財華社資深財經記者。
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