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【港股解碼】瑞安房地產借助國壽之力 39億撬起78億資產

日期:2017年12月21日 上午09:32

僅在今年,瑞安房地產(00272-HK)將重慶天地專案大部分股權賣給萬科(02202-HK),出售上海創智天地專案部分股權,退出大連天地專案……現在連上海瑞虹新城也要出售,羅康瑞難道要清倉,撤出內地?

溢價28%賣上海瑞虹新城專案

12月19日晚間,瑞安房地產(以下簡稱“瑞房”)披露,其全資附屬公司Shui On Development 及Hollyfield Holding Limited 與中國人壽保險集團(以下簡稱“國壽集團”)旗下的全資附屬公司國壽基金訂立協議,出售上海瑞虹新城專案商業組合的49.5%權益,總代價為38.69億元人民幣(相等於約45.76億港元)。

根據協議,國壽集團將收購持有瑞虹新城專案公司21.4%的股權,相當於瑞虹新城專案商業組合49.5%權益。交易完成後,國壽基金和瑞房將分別持有該組合49.5%權益,而上海虹房(集團)有限公司則將持有該組合1%權益。

瑞虹新城專案商業組合包括該專案的一組已開發房地產,即月亮灣(瑞虹天地第3號地塊)、 星星堂(瑞虹天地第6號地塊)及二期商場(瑞虹坊3區),相關可銷售及可出租總建築面積為110,795平方米;也包括一幅正在開發的地塊,即一項位於10號地塊上總建築面積為282,665平方米的在建工程(太陽宮),以及562個配套車位。於2017年6月30日,其未經審核資產淨值約為55.72億元(相當於約65.89億港元)。

瑞虹新城專案商業組合未經審核財務數據

 

瑞房稱,交易價較合作投資組合在2017年6月30日的未經審核估計賬目中所示帳面值溢價約28%,預計將獲收益約11.96億元(相當於約14.14億港元)。經扣除稅項及交易成本後,預計交易的總所得款項淨額約為36.14億元(相等於約42.74億港元)。

售四專案套現140億

今年以來,計及此次出售瑞虹新城,瑞房已經靠出售成熟專案套現約140億元(人民幣,下同)。

先前傳聞接盤瑞虹新城一半股權的是萬科(02202-HK),而5月26日宣佈,萬科接盤重慶天地專案一系列資產79.2%權益,作價41.33億,為瑞房帶來16.99億元的收益和39.23億元的款項淨額。

9月30日,瑞房將上海創智天地專案49%股權以29.49億出售予國壽集團,套現27.51億元。

被出售的專案還有大連天地專案,這個專案瑞房攜手億達共同開發了十年。上月,瑞安宣佈退出,將大連天地專案78%的權益以31.60億元售予億達,套現31.02億元。

瑞房為什麼出售如此多專案股權?大致有兩個方面的原因:首先,房地產調控導致融資壓力加大,瑞房尋求資金迴圈和降低負債。瑞房於昨晚公告中表示,計畫運用交易的所得款項償還於短期內到期的境外債項及用作一般營運資金。完成後,公司的資產負債比例將下降約14%。瑞房是半年報顯示,於2017年6月30日,其淨資產負債比率為57%。

 

其次,不比不斷刷新銷售記錄的大房企,有大量的銷售回款,瑞房的銷售額在下滑,而且舊改專案本來就是難啃的骨頭。瑞房今年前11個月的合約物業銷售額同比減少58%至88.30億元。通過出售股權,今年11個月的其他資產處置額為70.82億元,同比大幅增長318%,認購銷售額同比增長165%至40.46億元。

38.69億撬動78.17億

瑞虹新城位於上海虹口區,毗鄰北外灘,是上海內環線內最大商業住宅綜合專案之一,也是上海最大的舊改專案之一。舊改的拆遷開發是個異常艱難的過程,瑞安房地產從1996年獲得專案的開發權至今,已有20年時間。專案一期星星堂及二期月亮灣的開發建設便足足耗了十年時間。

於出售瑞虹新城合作投資組合完成後,瑞房將保留合作投資組合的49.5%權益,並將擔任合作投資組合的開發管理人和資產管理人。也就是說,瑞房以38.69億元(相當於合作投資組合協議資產淨額78.17億元的49.5%)撬動78.17億元的資產。

此前出售專案股權也是利用這個杠杆,為瑞房騰出一只手做更多的事。

從2015年瑞房提出“釋放所持物業價值,加快資產周轉和資金迴圈”,2016年明確為“輕資產策略”以來,其淨資產負債比率從2015年末的81%降至2016年末的68%,於2017年6月末這一資料降至57%,現金流有177.04億元。

12月19日晚間,瑞房還宣佈,公司與國壽集團旗下全資附屬國壽資本訂立一項戰略合作協議,內容有關可能就位於中國的房地產專案投資進行合作。就此看來,保險資金將成為瑞房資金來源的管道,瑞房也將能撬動更大的資產。輕裝上陣,令瑞安房地產可以再買靚資產,集團今日收市後公佈,以11.4億元人幣收購上海兩座商業物業,即建發君逸大廈。有上海姑爺稱號的羅康瑞,來來回回上海資產市場。

截止20日收盤,瑞房報2.17港元,微跌0.91%,成交3373萬股,涉資7394萬港元。

作者:廖艾芬

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